成都楼市：空置房到底要不要装修出租？专家一语点醒

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提问：再次打扰了雕叔，请问下投资买房，如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀？

回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。但是电梯高层的顶楼，比如当下开发商的工艺，还是比较注重漏水和保温隔热层的，基本上没有以前平房的问题了，只不过碍于大家的心理，这类顶楼还是有一些价格折损，此时从自住的角度性价比是偏高的。

提问：雕叔你好！城投置地梧桐栖这个楼盘怎么样有发展空间吗？天府社保户口刚需一顺位摇网红楼盘机率大吗？建议新盘还是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龙场板块，自身产品就不说了，还行，价格也算是中规中矩，但是外部的环境比较恶劣，教育在成华垫底，然后商业几乎只有到建设路或者动物园才有一些，最关键的是它的交通配套很不乐观，自身由高速路、三环路以及铁路线形成了三角包抄的局面，近乎一个孤岛，缺乏成体系的开发节奏和力度。如果谈到地铁的话，这里也是三环内的地铁真空地带，唯一有希望的就是看未来，有可能会有地铁23号线(不确定是否设站，设站与该楼盘距离远近)，这样才能缓解它尴尬的局面，而这个时间周期是非常长的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的风险性，也不太具有居住的实际价值。作为天府刚需第一顺位的话，本地的网红盘概率还是比较大的，像最近的万科、海伦堡和中信，都是刚一轻松入围，只要你预算不是很紧张的话，当前比高新区更容易上车，刚一还是很稳当的，建议着手等新房，摇新房。

提问：雕叔你好！我在成都，现在已经有一套房子，手里还有现金80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元,现在想在成都投资一套房子，开始考虑了一下天府新区，但都是期房，所以决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗?你建议买套一还是套三，还有你有什么好的楼盘推荐吗?

回答：成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买,淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块最大的一个优势。东湖公园片区, 学校,公园，绿道，湖，江，医院都有，位置好，到东大街，天府中心，攀成钢，金融城，火车东站，南站都很近，片区成熟，片区内多中高端，人口不复杂, .交通便利，二环高架，公交多，正在修的6号线和8号线商圈成熟，万达广场，包含了伊藤洋华堂、国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等教育资源丰富。幼儿园，小学，中学都比较多。总的来说还是比较值得投资的。

提问：雕叔你好。我是高新区刚3资格，在高新上班，子弹500个，想买套自住改善型的，所以希望小区有品质且离公司近一些。之前参与了万科公园5号的摇号没中，准备继续摇号麓湖，但麓湖芸洲交房是25年犹豫了，雕叔还有什么小区可以推荐，新川板块可以关注吗?

回答：你好！高新南区刚三，去买麓湖基本来说就是浪费时间，意义不大，个人觉得你可以考虑这么几个楼盘，第一考虑应该是南城都汇，因为数量多，所以几率还是有的。第二考虑可以是cfc或者中洲锦城湖岸，改善型产品，性价比也不错。第三考虑新川的金隅金成府或者麓鸣九天，基本可以保证买到。第四考虑可以看一下合景泰富的臻林，如果价格合理也可以对比一下，它离天府二街最近。

提问：雕叔老师好！我昨天看了马云在贵州的一个讲话，感觉贵州以后会是大数据的未来城市，请问：1、现在投资贵州的房产是否有价值？2、如果投资贵州哪个区域的房产最有价值，请推荐楼盘，谢谢！

回答：贵州发展任重道远，占了zc的光，刚开始有点起步。1，贵州除了贵阳，其他城市发展程度确实很一般，甚至很差。特别是医疗条件不发达。2，贵州缺人，人口数量太少了。贵州目前只有贵州大学是一所211高校，而且在全国高校中实力也不是很强，缺少高精尖人才，未来是人才的争夺战，没有人才，肯定会输。3，产业单一，贵州目前除了旅游业就是农业，再有就是房地产，这样的的产业结构导致贵州物价非常高，而工资很低，没有太多希望。4，内陆偏远地区，多山。贵州这些年大搞基建，这也是zc的倾斜，是长远计划的一步。西南地区的贵州一带，刚好可以是上接川渝，下接广西云南的地方。贵州发展快很大程度是因为经济本来差，发展多一点增速就高了，但贵州本身负债率较高。贵州本土作战可以选择贵阳，外省想来纯投资就没必要去了。

提问：雕叔，买上买房资格就到了，想问下现在成都二手房市场怎么样，你建议买二手房还是新房带装修的，现在新房都挺贵的，价格比有些二手房还高，后面价格差距会缩小吗？

回答：现在成都新房整体被限价，但开发商大多都是开出改善型加装修的房，这也加大了刚需预算，性价比有些还不如二手房，所以更多刚需愿意等，一旦出现性价比的都拥峰而上。而二手房市场却在水深火热中，随着以后市场新房价格逐渐上涨，很多人目光又会转入二手市场的，另一个是未来三环内土地越来越少，新房自然也会少，很多人都是在市中心工作，那只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下，限价在很多盘中其实已经失去作用了，很多楼盘已经超出限价“限”的那个价格了。

提问：雕叔你好！我是四川泸州人，成都读大学，现在国外打工。成都高新区缴社保，刚满一年。我如果回国，会选在成都工作。但未婚夫是台湾人，工作在越南，结婚后，近几年在成都的几率小，成都的人脉只有几个闺蜜和亲戚。想在泸州城西买房，父母房子在农村，我想在市里买首套房子，我爸妈、弟弟也可以住，需求是四房，高层，首付35有意向的房，世茂璀璨里程125平；天誉誉府137平；金科博翠湾，好像120多平(能看沱江，沱江小，不像长江那么大，高层现只有23和25号楼，比较靠后，靠近一条道路的弯道)请问你推荐是先在泸州下手，还是等一年在成都下手？泸州这几个楼盘，你推荐哪一户？或你有其它推荐的没？谢谢。

回答：泸州不建议，投资一定要入成都，即使你泸州买房，父母弟弟一年能住进去时间估计也不长，买的就没有必要，后期转手都是问题，现在平稳期，还是有资格直接来成都。

提问：我今年40岁，家庭年收入30个有多，预计10年之内收入只增不减，家里2孩（老大武侯区读小学一年级，老二刚一岁，都是成都户籍，而我是成都户籍，我老婆是外地户籍）。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位，市场价合计约200万，目前手里现金50万，后面陆续有150万到账，目前出于学区、置换需求、房价大势考虑，准备置换/新购青羊5区房产（首选青羊实验附小，次选泡小西区/金沙小学，不考虑泡小境界）。目前有2种方案，目前我有两个方案：方案一：用100万现金（再找朋友借点钱或者贷款），先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位，再等4、5年之后，卖掉现住房，再到附件买个套四自住.方案二：用100万现金，再加贷款，直接买个正读青羊附小的套四（意向小区：天合凯旋城，目前预算总价400万左右），但是这样月还款压力比较大，然后再等4年之后，卖掉现在住的房子，再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住（学区无所谓了）。同事也在鼓励我去参与新房摇号，但是我觉得一是新盘，周边配套和学校都不怎么样，虽然投资可以，但是用来自住还是不方便，二也是需要一定的运气，麻烦你看看哪种更优？或者是否有更好的建议？

回答：你好，目前来看，你家的学位需求是比较急迫的，因此从买新房的角度来看一是看你们是否等得起，因为新房一般交房后才能落户，然后读划片小学（期间老大继续读武侯小学，老二等5年后读新购新房）。但从目前市场行情来看，青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区，一是华府金沙名城（部分尾盘，金沙小学，330+，梯户比高），二是金沙宸宇公馆（稍偏，300+,刚改）。如果你等得起，那么买新房也是方案之一，如果不愿意等，那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项，看你自己选择。（如果是我，我愿意买新房）二手房方案一里，就是先上车，后换车，方案二就是一步到位，免除后患。方案一里的小套一套二，估计也要花个150-200万左右，还仅仅是纯学区，自住的话只能老人独居，但整体来说压力较小，后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实，今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势，所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住，虽然不带学区，但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。也就是说，现在轻松一些，今后辛苦一些。方案二里就是直接买青羊实验附小的套四，目前预算是需要400左右的价位，这样是一步到位，既解决了学区，又解决了自住，还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些，但你陆续有150万股票解禁，相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是，今后不再住天合凯旋城，转手会因为总价过高存在一定压力，但一旦出手，投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错，主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。如果是我，我愿意选择方案二，一步到位。

提问：雕叔分析一下二手房指导价和4W单价房源下架对后市二手房的价格影响？现在新房还值得入手吗？

回答：4W单价房源，只有1700多套，和12.6万套的二手库存面前，影响微乎其微，但警示效果是明显的，结合后面呼之欲出的二手房指导价，当下二手房部分区域的撺掇上涨浪潮会就此止步，但对于房价的猛烈下降，则可能性不大，因此我认为对二手房的影响在于遏制快速上涨和稳定房价，当然从某种意义上也是一种下降或者挤水分，大水退去后，谁在裸泳，这不妨是二手房买家的一次机会。新房的话，当下双限地块风生水起，这对于新房的上涨也具有很大的挑战性，所以近期捂盘的一些高总价楼盘都竞相开盘去化，他们春江水暖鸭先知，目前一些高单价的新房，我觉得可以缓一缓，除非实在是没有耐心，急于入住或者对二手预算不够的人群。总的来说，等指导价的持续发威，短炒客渐渐被挤出市场，而部分房源报价虚高的业主，心态可能会发生改变，谁先扛不住，谁就输了。目前单价高的新房和二手房，都可以不急于做决定，让子弹飞一会儿。等调控后进入冷静期，才是很好的选房时机，差不多都是诚心卖的，甚至还有谈价空间。

提问： 1.雕叔，我老家洛阳，我对象老家泰安，父母均务农。目前在北京工作，年龄快30，未婚。我对象收入税后2万+6600住房公积金，工作英语教育销售管理，我辞职考研，目前没有工作。2.我们考虑到以后孩子上学问题，给自己留个退路，买了泰安市政府旁边的恒大翡翠华庭，贷款还有40多万，房子刚下来，精装修，3室2卫。明年考虑外租。3.目前压力，7000房贷+4000房租+3000车贷+2000生活费。4.我对象今年有购房资格，社保连续第5年，北京房子基本落不了户，孩子上不了学，容不下肉身。回老家工资太低，容不下灵魂。何去何从比较迷茫。手头闲钱30万，外债5万，想好好投资一处房产，目前非常的迷茫，请雕叔指路。

回答：你好，人生其实谁都不是一蹴而成的，都是一步步走出来的，你们还年轻，没必要过于焦虑。我还是建议你们把大方向放在北京，梦想总是要有的，说不定哪天就成了现实。我并不是鼓励大家非要在一线城市生活，这个跟自己的能力有关，当然也有一部分的运气和执着。但是，我希望大家尽量把资产留在一线城市。如果有可能，第一套房，一定要给一线至少是个二线；千万不要把宝贵的处女贷浪费在三线，四线城市。否则，你以后的换房成本会很高。所以对于泰安买房，留个退路无可厚非，唯一不应该把你老公的首套资格给用了，应该留在北京，不然后面就是二套，上车首付要求更高。因为你们未婚，婚前房票更要合理利用，泰安更应该用你的房票。子弹30，结合你们的情况，我比较推荐的城市是郑州，济南，重庆（不限购城市中最有价值的）。但是你们还有一个问题就是，当前负债加开支，整体支出比较大，而你们核心收入来自于你对象，如果再投资一套，手里资金打空，负债继续放大，所以一旦出现波动，其实风险还是蛮大的。所以你有买房投资的思路是正确的，如果你再入一套可以承担的了月供压力，那就可以。如果压力太大，那我建议别太急，可以再蓄蓄力，人生路还是走稳一点更好。

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