常州二手住宅成交明显降速，是降价卖房还是再等一等？
包括常州在内，越来越多的城市二手房成交明显降速了。
这段时间不少业主反馈卖房的难度正在增加。特别是对于有置换需求的家庭而言，想要改善就必须通过置换完成。
一边是购房的机会性节点，另一边是接盘二手房的需求不足。
当下，不少家庭都被同一个问题所困扰——是继续等下去，还是降价卖房？
房子难卖，几乎被买卖双方和第三方中介达成了一种共识。
在多数房东被劝着“降价”的时候，二手房市场突然出现了一批特殊的房东。
为了卖房，他们自己做营销方案。很难想象，建群+发红包+重筹的营销策划可以成为个人卖房行为。
上海有房东跑遍家附近的中介门店，不为挂牌，只为加中介微信。将百来位中介统一加进了类似“xx小区xx号xx房东”的卖房群后，先通过发红包号召中介拉同事入群，不到两天群成员就突破了300人。
随后，自行设计营销素材、炮制营销花式、制定带看规则等，并承诺卖房除中介费外再另送苹果手机。
这套在上海中介圈“声势浩大”的房子，不到10天就卖出了，成交速度非常快。
在全国二手房挂牌量不断拔高的当下，这类具有营销意识的房东越来越多。
除组建微信群外，有房东自己做文案、亲自出镜拍视频及社群推广。有房东撰写了一页纸文案，细致到自行排版、重点标红加粗，帮中介把卖房逻辑都理清了。甚至，还有房东摸清了数据上的门道，通过先挂高价再不断下调价格来增加房源的曝光度。
为了卖房，一些房东还在服务上进行内卷。
卖房前，自掏腰包请中介门店的业务员开启动座谈会，试图拉近关系；也有房东在室内准备鞋套、提供饮料、在入口处贴有小提示的纸条等，不仅是看房的客户，连带中介都享受到了房东的VIP服务。
△房东准备的饮料
另外，还有房东重新粉刷墙壁，为房子颜值加分；在室内安装可视对讲屏，便于和意向客户直接开第三方视频会议。
事实上，除上述这些“卖房花招”外，分析师注意到越来越多的房东开始在社交平台亲自卖房了。
这类房东大多非常有诚意，从户型优点、周边配套、房源实拍到自己的买房故事和居住体验感等，事无巨细地主动展现给网友们。
△房东们在社交平台推售房源
而亲自卖房的原因，主要有两点：
第一，为了节省中介费。
相比中介带看，这类房东更希望自助交易，正如截图中的房东所强调的，“房东直出省税省中介费”。
但需要注意，自助交易虽然能节省中介费，但耗费买卖双方更多精力，且存在一定风险。比如，资金交易、房屋产权不明晰等风险。
第二，为了增加曝光度。
分析师仔细查阅了多篇卖房帖，实际上大部分房东都有在中介平台挂牌出让，上网发帖只是为了多途径宣传房源，促进成交。并且，有部分卖房帖显然就是中介行为。
不管是亲自推销还是花式营销，这类“个例”的增加归根到底还是与市场走势息息相关。
从成交方面来看，今年2月以来，常州二手住宅历经了一段较为波澜的过程。
随着积压的一波置业需求集中释放，自2月起常州二手住宅成交量止跌回升。3月、4月成交数据进一步提升，到5月出现明显降速。
细化到日度成交，3-4月日度200套以上的占比较高，而进入5月以来（数据截止19日），目前仅有2天的成交量在200套以上。
二手住宅成交量降速的主因，与经济面恢复基础不牢固以及市场预期偏弱有关。
对于置换需求而言，一手卖旧房、一手买新房是基本操作。但随着前期积压的购房需求短期消耗后，观望情绪又起，二手住宅接盘的购买力不足，直接影响了成交量走势。
就数据而言，二手住宅成交表现依旧好于新建商品住宅。即便是表现平淡的5月，截止19日的日度成交量也都在150套左右及以上。
那么，回到开头的话题，当下卖房是该等一等还是降价卖房？
有这样困扰的买房人不在少数。分析师有位朋友，在2020年时买入了清潭片区的学区房。一套房龄三十几年的老破小，面积70㎡左右，总价80万元，可以说是精准踩中了不错的买入时机。
孩子就读后，全家人一直纠结要不要转手卖掉。由于意见不统一，从去年犹豫到今年都没有挂牌。随着市场行情的转变，全家人的纠结点已经从“要不要卖”转变成“要不要现在卖”。
分析师的建议是，看置换需求。
如果有房屋置换需求，叠加利好新政效应，处于低谷期的市场确实是买入的机会性时机。当然，在如今的市场环境下想要快速卖出旧房子，让利是较为有效的方式。
举个例子。枫林雅都101㎡房源，成交总价125.5万元，成交周期5天。与此前成交的同面积段房源相比，5月成交的这套房源在总价上确实具有一定的优势。
再比如具有代表性的老牌学区房。4月，斜桥巷小区成交了2套房源，成交周期都在1周以内。与2021年成交的同面积段房源相比，总价也有了明显的差距。
对于置换家庭而言，虽说卖出旧房子给出了一定的压价空间，但当下买入新房子实际性也更具性价比。就总体而言，并不会吃亏。
当下市场一个较大的改变，随着市场进入调整期，无论是刚需还是改善客群，对于产品力的要求也在提升。兼具产品力与价格优势的住宅，交易的成功率会更大。
因此，大家对于手上的房源也要做到“心里有数”。特别是没有优质资源加持的老破小、老破大，或是没有优势的公寓类产品，建议尽早出手，未来的交易难度会越来越大。