北京买房攻略，实用建议029
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
提问：
我目前海淀上庄有套2居，当时的自住商品房，现在已满五年，目前在住。20年因为想换个学区给孩子上学，又买了西三旗的高巢1居（南向开间）。我现在有点后悔，觉得从海淀上庄到西三旗，学区差别不太大，而且那一片人口特别密，周边房子也特别破。一点也没有感觉那边有家的感觉。
孩子24年上一年级，所以现在有个想法，要不要把这两个房子都卖了，然后再买个好点的学区？上庄那套卖完除去贷款到手估计330，高巢这个的贷款还有一点马上还完，高巢卖完除去贷款到手差不多320。现在手里基本没有现金。也就是650的资金。夫妻年收入到手大概70。想咨询您几个问题，您帮忙分析建议下：
1、您觉得有必要在孩子24年上学前再折腾换房吗？换的话我目前了解了羊坊店那边七一小学附近的（夫妻一方在沙河上班，有班车，一方在紫竹苑附近上班）。其他学区也都可以，只要比西三期好，通勤在1小时内都可以接受。
2、现在换房，卖2买1，时间是不是不够了，要不等到快上初中再换？孩子相当于中学再去好学区。那时候溢价是不是小了，等那时候换更合适？
3、要是不换的话，高巢那边的房子面积太小，不能住，需要两个房子都租出去，我们在西三旗也租房。等孩子上学把高巢卖了，感觉高巢这种开间大不入流，怕砸手里。但是卖了又没有其他合适的投资，不知道怎样更好了，想听听您的建议。
回答：
1、高巢的开间，西三旗不算热门学区，又是公寓形式的，除了租金都不算占优吧。相当于觉得萝卜营养不够又买了根黄瓜，意义不是太大。
2、换学区的事儿只能家长定，这外人不好建议。但现在上庄和西三旗的都是学区溢价偏低的，换的话就高了。羊坊店优势是57中这几年进步明显，看趋势有成为小强的可能，所以溢价率不低于海淀平均值。七一小学指的是不是莲石路以南的小区啊，铁道板块还两区交界，考虑好再买。
3、明年上学，时间来得及。但明年仍然是入学高峰，小升初换了好学区也未必也有多大帮助。连海淀教委都明说了中学没有学区房，牛中都点招，其他都是派位，进了牛中也是被分班的。溢价倒有可能低些，但孩子没得到什么帮助啊，学区房的意义降低了。
4、高巢砸手里倒不至于，毕竟是70年的公寓，只是不占优而已，确实不是主流。
5、我觉得先甭考虑小升初跨学区了，在这种高峰年份不太可能占到便宜。如果确定转到其他学区的话就以高巢的换，加上二套资格也能买到占坑儿房了。上庄的虽然也是自住为主，但溢价低，也不算吃亏，两套都换的话工程量有点儿大，犯不上。
仅供参考。
二
提问：
我目前在东五环定福庄福怡苑有个84平三居，大概能卖420万左右，现在月租金7700元。在西南三环马连道路格调小区有个74平两居，有少量贷款。女儿正在广外读小学，还要四年初中毕业。现在担忧福怡苑贬值，也担心其他区域新房或者次新房涨价。所以想要置换。
流动现金300万。您觉得哪里合适？月供1.5左右基本没有压力，不想压力太大，又想保值升值，以后用于改善居住。
回答：
1、富怡苑，不可能单独贬值，这种老小区肯定是跟随板块大盘涨跌，走不出独立行情，谈不上风险。新房现在都是限价，没什么涨价的空间。次新房倒有可能，以热门板块的改善房为主。
2、预算是420+300+二套贷款是吗？900万左右的。这预算就在朝阳北部呗，流动性相对更好，租金也不低。望京、新北苑、亚运村、奥园、来广营，不少小区呢，先看看呗，大多数都至少不落后。
3、不过900万在这些板块也不太容易做到改善，升值好的都单价比较高。先看看吧，大致了解一下再定。
仅供参考。
三
提问：
我和老公都在外省工作，我是北京户口，老公外地户口，北京无房，外省有公积金贷款。目前在考虑要不要在北京买个房子把娃户口后面迁过去，后面初中或者高中转学过去，目前娃一年级。主要的问题：
1、我家娃到初中还有5年，后面房价是否会下调？因为现在买了也不会着急用
2、如果娃高中才过去的话，是不是也需要学区房才能上好高中？
3、首付预算200W，估计算二套了，想买个不太偏的，一居两居都可以，商品房，主要为了落户上学和保值。
回答：
1、我不知道五年后房价是否会下调，只能说在救市期间没什么下跌的空间。要知道北京是全国限购、限贷和限售最严格的城市，政府手中有的是筹码，就看他们用不用了。
2、好高中和房子的关系不太大，主要看户口和分数。除了东西海之外的区也都有好高中，落户在哪个区都行，看中考成绩了。东西城的全部都是学区房，海淀的大部分都是，这些房都溢价不低。朝阳丰台石景山亦庄通州只是部分算学区房，可以买其他不带溢价的，非学区房就行。
3、200万，二套资格，这要求不算低。300万在各区基本上都是自住为主的，商品房的一居两居还得兼顾保值和上学。我不好建议，帮不上忙。
仅供参考。
四
提问：
请问商住公寓的优劣势，如果投资的话有没有坑？预算在300万左右，希望买到升值高的，民水民电，请推荐。
回答：
1、我推荐不了，对公寓实在不熟，好多年没怎么接触了。
2、公寓的优势是租金高，但升值都略慢，也就是高租金是用升值慢换来的。甘蔗不能两头儿甜，优劣势都很明显，看自己重视哪方面了。
3、商住也谈不上什么坑，只是有些潜在风险而已。一是政策，二是土地出让金，三是税收。
从政策讲大概率是没什么利好，这种产品从开发就违规了，让政府吃了亏，严重影响了税收和卖地收入。所以有可能在某个阶段放松管控，但长期看肯定没利好。
土地出让金在《物权法》中还没有明确规定，但到期后有可能征收。毕竟当时开发商拿地的时候交钱少，再次收钱是应该的，政府不能老吃亏啊。
房产税是本来就有法律和标准，每年0.84%，只是一直没收而已。但如果整体开征，大概率是从公寓开始，毕竟有法可依。再一个是经营税等项，公寓本来就是商业地产，政府就因为想多收税才少收的土地出让金。所以说不好什么时候他们缺钱了就加强监管，这对公寓来说都是风险。
4、简单就是这些情况，考虑好。如果有一种明摆着收益高的投资品，但却没有专业投资机构追捧，那大概率就有不可控的潜在风险。
仅供参考。
五
提问：
我在北京无房，在环京有三套房，分别在沙城、固安和香河，现在都价值在不到100万。总体来说基本持平，有赔有赚，就是租金都非常低，还空着两套，感觉不太划算。当初投资是为了京津冀一体化，现在觉得在经济形势不好的情况下是不是又应该投资这战略了，会不会给环京带来产业上的利好啊？所以是应该再投资一套还是换回北京？有资格。
回答：
1、房子是用来住的，哪里生活工作就买哪儿的房才更合适。买在环京都住不上吧，升值上也肯定不占优，租金还低，那图什么呢？
2、京津冀一体化是国家层面的战略，跟房价没什么太大关系。中国还有一带一路的大战略呢，索马里是合作国家之一，要不然去投资两套房尝尝咸淡？
甭说环京了，北京内部的城六区是不是更应该一体化啊？但不提别的产业，就一个教育看看东西海给朝石丰带来什么利好了？按说公立校都是全市纳税人提供的经费，但其他区的孩子占便宜了吗？不仅没什么利好，反倒从其他区掐尖儿了牛娃。
所谓利好可能暂时是以淘汰产能为主吧，高精尖的自己还不够发展的呢。海淀的高新产业很多，似乎没让给昌平多少。
3、总之要是我就换回北京了，先说自住再说其他的。但三套房呢，置换也不是个小工程，未必好卖，先做个计划吧。
仅供参考。