法拍房购买入住全攻略
撰文 | 牟芯玉 实习律师
随着各大房地产龙头企业的相继“爆雷”和新冠疫情的叠加冲击，我国房地产市场迎来了“寒冬”。一边是购房者们断贷现象的层出不穷，一边是众多房企资金断链的叫苦不迭。按理说，房价在此情况下应该呈现出下跌趋势，但实际上，以安居客APP上重庆房价为例，新房的成交价格同比呈现上升趋势，而二手房则有轻微下降趋势。从性价比上看，二手房无疑是部分购房者的优选，而在二手房中，法拍房则是性价比之最。
法拍房，即由人民法院组织拍卖的房屋，包括但不限于住宅用房。法拍房其实出现已久，之前更多是委托地方拍卖公司现场拍卖。而近年来依托于网络司法拍卖的形式，达到了购房者与被执行人双赢的局面——既提供给购房者更多的选择，也提升了被执行人财产的变现率。法拍房是经过专业评估机构评估或者民事执行程序中双方当事人的议价（合理价格）后，得到一个基准价格（保留价格），负责执行的法官会在基准价格上，上浮、下浮或者以原价委托网络司法拍卖。实务中，执行法官们为了提高成交率，往往是以评估价格下浮30%的比例进行拍卖（根据不同地方高院的规定，该比例可能更高）。意味着购房者可能以市场价7折及以下的价格买到一套高性价比房屋，并且还没有中介费。
但对于法拍房的购买和入住，大部分购房者并不了解，也未将法拍房作为购房的备选项。部分人对法拍房还存有偏见，认为是暗箱操作，有形式化嫌疑；部分人则认为法拍房不吉利或者会存在纠纷。但实际上，只要有针对性的筛选，也能够买到物美价廉的法拍房。笔者以住宅用房为例，结合自身多年实务经验，梳理了从购买到入住中的风险点，帮助购房者们尽可能减少购买法拍房的风险。
入门攻略：法拍房怎么买
1、购买平台的选择
目前最高人民法院公布的网络司法拍卖平台共有七个，分别是淘宝中的阿里司法拍卖、京东司法拍卖、公拍网、中拍网、人民法院诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所。
七个平台均专门设立了司法拍卖的板块，均有针对住宅用房的条件筛选机制，七个平台之间的房源并不重复（拍卖时不重复，避免一房二卖），按照重庆市房源多少排序，从多到少分别是阿里司法拍卖＞京东司法拍卖＞中拍网＞公拍网＞人民法院诉讼资产网＞工商银行融e购＞北京产权交易所。其中阿里司法拍卖房源占比远超其余平台，故本文分析主要以阿里司法拍卖为例。
2、购房资金的准备
全款和贷款应如何选择？在阿里司法拍卖的筛选项中，有“可贷款”的选项，若选中该选项，出现的房源则能够在拍卖中进行贷款，各个房源所能够贷款的银行不同，但大致流程均是需先在网上进行初审，拍卖成交后线下面签贷款合同，再由银行进行贷款审查，贷款利率也在拍卖时进行了提示。
但若看中的房源不支持贷款，自身资金又不足的情况下应如何操作呢？笔者建议，可先行融资，找亲戚朋友借款或者银行等金融机构贷款后参与竞拍，拍卖成交后再将房屋抵押贷款用以偿还先前的借款，解决燃眉之急。虽然此种方式可能存在利息损失，但若以低于市价的价格竞拍成功，得到的利差足以弥补利息损失。
3、关于限购政策
法拍房并不能规避限购政策，对于有限购政策的地区，仍需满足相应的政策。
进阶攻略：法拍房怎么挑
1、看拍卖公告
在网络司法拍卖中，拍卖公告告知了购房者房屋的基本信息、执行的依据、房屋现状、是否有租赁、是否交清水、电、气、物管费、及其他瑕疵等内容，拍卖公告也相当于人民法院的“承诺书”，其中提到的内容不仅是向社会公众作出的公示，也具有法律效力。因此，挑选法拍房应当选择现状为“空置”“清水房”“无人居住”的房屋，这样不会存在买了房却无法使用的困局。或者选择拍卖公告中明确写有“执行法院负责房屋腾空与交付”的房屋，由人民法院负责腾空房屋并交付。而未交纳的水、电、气、物管费应当视作购房成本考虑进去，可在实地考察时予以了解。
对房屋存在的查封、抵押情况，需要查看执行依据，看是否为因断贷导致银行申请拍卖房屋。优先选择断贷的房屋，可以最大程度保护自身人身安全（防止其他纠纷的过激行为隐患）。
而租赁的房屋因既存在优先购买权，又存在“买卖不破租赁”的原则，可能导致房屋使用发生纠纷，不建议选择。
总而言之，首先看房屋现状，选择现状为空置、清水和无人使用的房屋；其次看是否存在租赁，选择无租赁的房屋；最后看权利状态，选择无优先购买权的房屋更为稳妥。对于拍卖公告其他瑕疵的告知内容，则需要购房者结合自身情况考虑是否能够接受，例如户口的办理是不在法院处置的范围内的。
2、看评估报告
房屋的评估报告是房屋定价的基础，也是专业机构结合市场给出的参考价格，相较于当事人之间的议价，评估报告中的价格更能够代表一定期间内房屋的真实价值。
看评估报告，首先看房屋权利人是一人还是多人，若为多人的情况下，是否全部是被执行人，房屋是否是整体拍卖，应当选择整体拍卖的房屋。
实务中有部分人民法院也处置房屋份额，即房屋权利人为多人的情况下，被执行人为单人，处置单个人的份额，此种情况下司法拍卖的房屋更偏向于财产性权利的性质，因为房屋并不能实际交付使用，故需注意。
其次是看房屋的价值评估时间及相应的单价和平方数，一般而言从评估报告的作出到实际进行网络司法拍卖都会间隔一段时间，需要购房者自身提前了解行情参与拍卖，且受市场的影响，可能会存在短期上浮或下浮的可能性，需要理性对待。另外评估报告中可能会提供影响定价的材料，不管是添附还是损坏的部分，均需要着重阅读。
3、实地看房
实地考察不仅有利于全面直观了解房屋的现状，也可以侧面了解相应的信息，例如是否发生过不吉利的事件，房屋是否一直有人居住，装修的风格，是否有其余瑕疵等。
高阶攻略：法拍房怎么住
1、拍卖成交及裁定过户
网络司法拍卖成交后，按照拍卖公告内容及阿里司法拍卖网站的操作提示进行付款，特别注意需要在拍卖公告内容规定的时间内将余款打入指定账户（一般情况下是负责执行的人民法院账户）。
然后需要携带个人身份证明材料、拍卖平台出具的《司法拍卖/变卖网络竞价成功确认书》到负责执行的人民法院联系拍卖这套房屋的执行法官，由执行法官出具确认司法拍卖成交的《执行裁定书》，裁定书一般会载明拍卖房屋的具体情况及购房者的身份信息，也会载明成交过户等信息。
接着，人民法院会向不动产登记中心发出《协助执行通知书》，要求不动产登记中心协助购房者办理过户登记手续。购房者就需要按照不动产登记中心的要求准备相应的材料，垫付相应的税费。对于应当由出卖方承担的税费，在购房者垫付后，再到执行法院办理垫付对方税费部分的退费手续，领取房屋钥匙。至此便完成了网络司法拍卖的全过程。
2、拒不搬出拍卖房屋的解决对策
对于买到了存在有人居住的房屋、租赁房屋等情况导致无法顺利入住的购房者。笔者认为可以分情况进行解决：
1、拍卖的房屋一直有人居住。这种情况是由于人民法院不负责腾空房屋，购房者在拍卖成交后能够进行登记过户手续，也能够顺利取得房屋的所有权。但腾空房屋本身具有风险和不确定性，极有可能遇到情绪激动的相对方，在协商不成的情况下，最好通过公权力进行救济，其一是公安机关，其二是人民法院。可以以非法侵入他人住宅的名义报警，由人民警察居中协调；或者可以向法院提出返还房屋的诉讼，要求腾退房屋并赔偿相应的损失。除此之外，还能够采取办理水、电、气等过户手续后及时停止供应等方法。
2、拍卖的房屋已经租赁。“买卖不破租赁”原则实际上是对弱势方的保护，防止承租人在房屋产权变更后影响其生存权等合法权益，所以法律赋予了承租人优先购买权。但如果购房者明知存在租赁的情况下仍然竞拍取得房屋，还想入住的话该怎么办？
笔者认为，对于正常的租赁关系，以协商解除的方式，给付相应违约金后由承租方自行搬离；而对于非正常的租赁关系，比如签订了10年甚至20年的租赁合同，既可以对租赁合同效力进行审查，看是否存在规避执行的情形直接向人民法院申请确认租赁合同无效，也可以协商解除合同。
后 记
受新冠疫情影响，我国经济处低迷状态，法拍房成为众多购房者极具性价比的优选，但人民法院毕竟不是专业的卖房机构，也不具有 “质保”的职能，所以如何选到风险最小的法拍房至关重要。
2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》开始实施至今已五年余，网络司法拍卖也日益成熟，房地产的网络司法拍卖已经成为执行财产处置的重要组成部分，而法拍房是否腾空、是否有租赁、过户入住是否顺利都成为了限制法拍房市场发展的关键问题。
相关法律：
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第十条 网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。
起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
第十三条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：
（一）拍卖公告；
（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；
（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；
（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；
（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；
（六）优先购买权主体以及权利性质；
（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；
（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；
（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；
（十）执行法院名称，联系、监督方式等；
（十一）其他应当公示的信息。
第十四条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：
（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；
（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；
（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；
（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；
（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；
（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；
（七）买受人悔拍后保证金不予退还。
第二十二条 网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。
拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。
第三十条 因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
牟芯玉律师拥有多年法律实务经验。执业领域：民事执行、建设工程及商事案件诉讼业务、常年法律顾问。
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