东莞楼市偏科，5月二手成交已回暖
昨日凌晨，东莞发布重磅！
自7月4日起，东莞限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。
也就是说，除了上述5个片区之外，东莞其它28个区域全部调整为非限购区。
从全面限购到局部限购，东莞这一次的“口子”可以说开得十分之大了。
而且，这已经是东莞放松限购的3.0版本了，在此之前，楼市松绑不断加码。
5月1日，取消新入户购房“双半年”限制；降低社保和个税的缴纳时间要求；恢复个税购房政策
5月14日，多孩家庭可新购一套房；放松限售，取证2年即可交易转让；增值税征免年限“5转2”；
放眼整个大湾区，东莞是楼市松绑最狠的城市，没有之一。
“限购”和“限售”是楼市调控的两道红线，一般来说不到最后关头都不会放松。
但东莞这一次连放两大狠招，并且放松力度一次比一次大。
东莞，到底是为了什么？
新房市场创下多个“最差成绩”
根据中原研究发展部数据显示，今年上半年，东莞一手住宅共成交100万㎡，同比下降63%。
新房成交直接来了个“拦腰斩”。
这还没算完，若是拉长时间线，东莞在今年上半年创下了最差纪录，新房成交为近六年的最低位。
最近的东莞楼市就像差生补课，越补越差。
在5月连续两次放松调控后，一手网签数据不升反降，环比下跌17.63%，甚至录得今年以来的第二低位。（仅高于受春节影响的2月）
房子卖不出去，开发商也就只能咬咬牙降价吸客。
2022年上半年东莞住宅成交均价环比下降1%，洋房均价环比下跌2%，是近年来下降幅度最大的。
少赚点好过没得赚！此前东莞开发商为了促销，使出了低首付、首付分期等各种奇招......
就连最稳的央企保利，也祭出了0.5成首期、一年半免息分期等营销手段，只为博各大购房者一笑。
可惜，到头来只是开发商的一厢情愿，购房者并不太买账。
上半年东莞新房市场去化水平一直较低，导致库存积压，截至6月底全市住宅库存高达425万㎡，同比拉升42%。
消化周期甚至达到26个月，创下历史新高！
仅仅半年时间，东莞新房市场便创下了不少“最差成绩”。
东莞，真的需要更强烈的政策刺激。
二手偏科，5月成交已回暖
不过，东莞也不至于是个学渣，只是有点偏科罢了。
相对于新房市场来说，东莞的二手市场反而在5月有了明显的回暖迹象。
据网签数据显示，514新政后，东莞二手房成交量蹭蹭往上涨，5月下半月网签量足足是上半月的2倍！
主要是因为514新政的增值税免征5改2，限售3改2等，均利好二手房交易。
新政过后，二手房挂牌房源大量增加，目前贝壳显示的房源已高达46367套。而514新政前，这个数值不过是3万左右。
随着挂牌房源增多，市面上的可选性也比较多，购房者能遇到“心水房源”的几率就会增大，从而促使成交上涨。
反过来，二手房的活跃，也分流了一部分新房客源，导致新房市场一蹶不振。
若是想市场全面回暖，猛剂必然不能少！于是，东莞又再次发布了3.0版本的楼市松绑政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为东莞政策的持续放松，说明市场压力还没有完全解除，政策方面需要进一步做优化和调整。
但，松绑限购真的能救东莞的新房市场吗？
还能回到曾经的辉煌吗？
其实，东莞市场曾经疯狂过，就在2020年。
那一年，东莞新房签约面积为742万㎡，创下新高。
也是在那一年，东莞二手房价突破2.3万元/㎡，同比涨幅高达47.11%，成为全国房价涨幅最高的城市。
从那时候起，东莞就已经被盯上了。
在2020年，东莞出现了魔幻的一幕，“房价猛涨，经济却失速了”。不仅没有完成万亿目标，GDP增速甚至排在了大湾区倒数第一。
发展重心放错了，那必然会挨打一棍子。
在经历了疯狂的2020年后，2021年的东莞就迎来了一波楼市调控。
2021年开年，东莞便提高了买房的社保门槛，后面又出台了二手房参考价等政策。一年下来，前后加码了四次调控政策。
自此之后，东莞楼市便熄了火。
在经过一年多的打击后，想让东莞楼市重新复苏并不是件容易事。
此前东莞的疯狂很大程度上是外地炒房客的助推。乐有家数据显示，2020年东莞30%的房子都被深圳客买走了。
但在2021年，东莞打破了房价涨幅的神话，投资客对东莞的信心大幅下降。再加上目前经济环境仍未完全恢复，大部分人资金变得紧张，投资房产的顾虑增加。
而对于刚需客来说，最大的问题不是“房票”，而是高昂的房价。
一位某东莞新盘营销负责人表示，新政第一天，他们楼盘并没有迎来客人。
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