登记在夫妻一方名下的共有房产转移登记是否需要双方共同申请？
张青云因与抚州市自然资源局、胡佳雯不履行房屋登记法定职责一案
（2020）赣10行终28号
裁判要旨：
房屋登记以共同申请为原则。共同申请主要适用于因双方民事法律行为而产生物权变动的情形，单方申请主要适用于非因法律行为产生物权变动的情形，而持离婚证、离婚协议处分不动产，并不在单方申请房屋登记的法定情形之列。离婚协议中关于财产分割的条款或因离婚就财产分割达成的协议，经当事人协商一致可以再次修改，甚至可以通过诉讼的方式予以变更、撤销。为此，当事人应当共同申请而不共同申请的，登记机关就无法完整了解其真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，且将影响登记的公信力。
对此，2008年11月28日住房和城乡建设部房地产市场监管司在关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函中载明：根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。
基本案情：
1998年3月4日，原临川市人民政府向张青云颁发字第××号房屋所有权证，该证载明，所有权人：张青云；所有权性质：私有；房屋坐落：环城西路×号；房屋状况：间数：1；建筑结构：砖混；层数：第1层；建筑面积（平方米）：40.10。
1998年6月25日，张青云与配偶杨跃刚办理离婚登记，离婚证“协议内容”中“财产处理”栏载明：归女方。
2009年4月9日，抚州市房产管理局向张青云换发抚房权证西-**房产证，该证载明，房屋所有权人：张青云；房屋坐落：环城西路×号；产别：私有产；房屋状况：结构：混合；房屋总层数：7；所在层数：1；建筑面积（平方米）：40.10；设计用途：店面；共有人栏：空白；附记：换证。
2011年11月23日，张青云与杨跃刚办理结婚登记。
2012年3月5日，张青云和杨跃刚到抚州市临川区民政局办理离婚，同时双方签署《离婚协议书》，该协议书载明：“座落在抚州市临川区环城西路6号马家山广场商铺06＃一只，建筑面积约为42.2平方米，离婚后，此只商店归女方和次女杨湾二人共同所有”。
2016年12月26日，张青云与江西银行股份有限公司抚州分行签订个人借款及担保合同，并以本案案涉房产作为抵押物，在该合同及抵押物明细表的“财产共有人”栏，落款签字均为杨跃刚。
2017年1月4日，张青云在以本案案涉房产办理不动产抵押登记接受不动产登记机关询问时，其在不动产抵押登记询问表中亦称待设定抵押权不动产是夫妻双方共有，且“被询问人”栏落款签字张青云、杨跃刚。
2018年1月30日，张青云在以本案案涉房屋办理不动产抵押时，在不动产抵押登记申请表的“申请人（抵押人）”栏及不动产抵押登记询问表的“被询问人”栏，落款签字均为张青云、杨跃刚。
2019年2月3日，张青云与胡佳雯、抚州市恒基置业经纪有限公司签订一份抚州恒基房产买卖合同，约定张青云将涉案房屋出售给胡佳雯。
2019年3月8日，张青云与胡佳雯的父亲胡江海会同抚州市恒基置业经纪有限公司的工作人员到抚州市自然资源局申请办理涉案房屋的过户手续，抚州市自然资源局告知张青云等人涉案房屋过户需要张青云的前夫杨跃刚到场签字申请办理。2019年3月8日抚州市自然资源局的工作人员作出《不动产登记申请材料退回通知书》（编号FZ201903080041），张青云在该通知书上签字确认。嗣后，张青云向法院提起行政诉讼，要求依法确认抚州市自然资源局不办理其位于环城西路×号店面过户登记违法。
2019年4月11日，胡佳雯作为原告，以张青云、抚州市恒基置业经纪有限公司为被告，向抚州市临川区人民法院提起房屋买卖合同诉讼。抚州市临川区人民法院于2019年7月3日作出（2019）赣1002民初2151号民事判决，张青云不服，上诉至抚州市中级人民法院。抚州市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）赣10民终940号民事判决，该判决书“一审法院认定事实”部分载明:“。张青云陈述该店面系其与杨跃刚在1998年离婚前购买并取得房屋所有权证，2009年换发房屋所有权证。”“二审经审查，对一审查明的事实予以确认。”该判决书在“判决如下”部分载明：“维持江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2151号民事判决第一项、第四项，即解除2019年2月3日各方签订的《抚州恒基房产买卖合同》。”。
一审法院认为：
根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”，抚州市自然资源局具有对其行政区域内的不动产进行登记的法定职责。
《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”
经查，2019年3月8日，张青云与胡佳雯的父亲胡江海会同抚州恒基置业经纪有限公司的工作人员到抚州市自然资源局申请办理涉案房屋的过户手续。抚州市自然资源局告知张青云等人涉案房屋过户需要张青云的前夫杨跃刚到场签字申请办理。虽然抚州市自然资源局未收取张青云的申请材料，但根据上述规定，抚州市自然资源局未当场向张青云书面告知不予受理，应视为抚州市自然资源局受理了张青云的申请。
涉案房屋系张青云与杨跃刚在1998年离婚前购买，于1998年3月4日取得字第××号房屋所有权证，涉案房屋登记在张青云一人名下。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。在张青云未举证证明涉案房屋归个人所有的情况下，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋应为夫妻共同财产。张青云与杨跃刚于1998年6月25日离婚，约定涉案房屋归张青云。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
虽然张青云与杨跃刚于1998年6月25日离婚，约定涉案房屋归张青云所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房屋仍属于张青云与杨跃刚共同所有。而2009年换证系换发新证，其不发生权利的变动。之后，张青云与杨跃刚于2011年11月23日结婚、于2012年3月5日离婚，离婚时约定涉案房屋离婚后归张青云和次女杨湾二人共同所有，但是亦未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房屋的权属亦未变动，仍属于张青云与杨跃刚共同所有。
根据《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”抚州市自然资源局要求张青云等人办理涉案房屋过户需要张青云的前夫杨跃刚到场签字申请办理，并无不当。故对张青云要求依法确认抚州市自然资源局不办理其位于环城西路×号店面过户登记违法的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张青云的诉讼请求。
张青云不服：
上诉请求：
撤销原审法院作出的（2019）赣1021行初69号判决，改判被上诉人抚州市自然资源局不办理上诉人位于环城西路6号店面过户登记行为违法；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉理由：
初次取得本案所涉不动产时，确实为夫妻共同财产，但上诉人与杨跃刚于1998年6月25日离婚时已约定该不动产归上诉人所有，且该不动产自始至终仅登记在上诉人个人名下。上诉人与杨跃刚于1998年6月25日离婚财产约定与不动产登记信息并无实体内容上的变化，也不损害他人利益，无变更登记的必要，也无法办理变更登记。因此，在上诉人与杨跃刚于1998年6月25日离婚之日起，原不动产登记就直接产生了对外公示的效力。在2009年换发新证时，被上诉人仍将涉案不动产直接登记在上诉人个人名下，进一步确定涉案不动产为上诉人个人所有的事实。原审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定错误。
抚州市自然资源局答辩称
对原审查明的事实没有异议，原审法院适用法律正确。上诉人与杨跃刚于1998年6月25日离婚时，没有对涉案房屋进行分割，涉案房屋属于共同财产。后上诉人和杨跃刚复婚，并在2012年3月5日再次办理离婚登记时才有离婚协议，在相关离婚协议中有财产分割，甚至将财产给他们的女儿，但是，并没有对所分割的财产进行转移登记。
2016年12月26日，张青云向江西银行股份有限公司抚州分行借款，杨跃刚作为财产共有人，在借款合同及抵押物明细表上均有签字；2017年1月4日，上诉人在办理不动产抵押登记接受不动产登记机关询问时，其和杨跃刚在不动产抵押登记询问表中亦称待设定抵押权不动产是夫妻双方共有。2018年1月30日的不动产抵押登记申请表及不动产抵押登记询问表中，也是张青云、杨跃刚共同签字。故被上诉人行政行为合法。
二审法院认为：
本案的审理焦点是涉案房屋转移登记是否需要上诉人张青云与杨跃刚共同申请。
依照《不动产登记暂行条例》第七条第一款之规定，抚州市自然资源局具有对其行政区域内的不动产进行登记的法定职责，为本案适格被告。
《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”
原《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律法规规定的其他情形。”
可知，房屋登记以共同申请为原则。共同申请主要适用于因双方民事法律行为而产生物权变动的情形，单方申请主要适用于非因法律行为产生物权变动的情形，而持离婚证、离婚协议处分不动产，并不在单方申请房屋登记的法定情形之列。离婚协议中关于财产分割的条款或因离婚就财产分割达成的协议，经当事人协商一致可以再次修改，甚至可以通过诉讼的方式予以变更、撤销。为此，当事人应当共同申请而不共同申请的，登记机关就无法完整了解其真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，且将影响登记的公信力。
对此，2008年11月28日住房和城乡建设部房地产市场监管司在关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函中载明：根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。
本案中，涉案房屋系张青云与杨跃刚在1998年离婚前购买的，1998年3月4日初始登记时，虽然涉案房屋只登记在张青云一人名下，字第19916号房屋所有权证中“共有人”一栏亦为空白，但是在张青云未举证证明归个人所有的情况下，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋应为夫妻共同财产。我国物权法对不动产物权的变动采用登记生效主义。房屋买卖、抵押、赠与合同等系物权变动的原因而非结果，通常仅具备债权效力，合同签订后，还需办理相应的房屋登记，才能发生物权变动的效力。
本案中，张青云与杨跃刚先后二次离婚，均对涉案房屋权属的处理作出过约定，但离婚协议约定本身并不能直接产生不动产物权变动的法律效果。原《房屋登记办法》第二十七条第一款规定：“房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。”庭审中，张青云主张其在2009年要求更换新的房屋所有权证时携带了离婚证申请换证，进一步说明案涉房屋为其个人所有。经查，抚州市房产管理局抚西××号房屋换证档案资料中并无离婚证明材料，而上诉人亦未提供其他证据予以证实，故对上诉人该项主张，本院不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”
可见，不动产登记机构在办理不动产登记过程中，应当在其职责范围内尽到审慎审查义务；对因法律行为而产生物权变动的情形，通常应作实质审查，包括查验必要材料及不动产权属是否清楚，等等。本案中，2012年3月5日张青云与杨跃刚离婚时约定案涉房屋归女方和次女杨湾二人共同所有，且2016年以来张青云在数次向银行借款并以案涉房屋进行抵押过程中，相关借款合同的“财产共有人”栏、不动产抵押登记申请表的“申请人（抵押人）”栏及不动产抵押登记询问表的“被询问人”栏，多处落款有杨跃刚的签字。不动产登记机构在张青云因买卖案涉房屋申请不动产登记过程中，要求其前夫杨跃刚一并到场签字申请办理，并无不当。综上，上诉人张青云上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法不予支持。原审判决驳回张青云的诉讼请求，结果并无不当。