加装电梯，怎么做合法？

加装电梯，怎么做合法？

这个小区这么做，涉嫌违法。那么，加装电梯怎么做就合法呢？

搞懂以下三个问题，就明白了：

1、加装电梯，要整个小区（物业管理区域）一起投票还是装电梯的这一栋楼？

2、怎么投票就是合法的呢？

3、加装电梯要占用公共区域，怎么投票？

第一个问题：

根据建设部的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条以及房地产建造成本原理等，这栋楼内的楼梯、楼道，属于这栋楼的业主公摊，也应该属于这栋楼的业主共有，所以在这栋楼加装电梯，该栋楼的业主投票就可以了。

虽然原理上是这样的，很多地方的房管部门也出台了这样的指引，但是法律上并没有明确地规定。

所以现实中也会经常出现，整个小区业主一起投票。因为一般加装电梯，整个小区的楼栋都可能涉及。

而且，加装电梯不光要投票，还要花钱，很可能要动用维修资金、公共收益，依然要全体业主投票决定。所以很多小区就组织全体业主一次性投票，而不是先一栋一栋投票，再全体业主投票。

还没看到法院判决那种投票违法。

第二个问题：

根据民法典第278条中的规定“（七）改建、重建建筑物及其附属设施”，加装电梯属于重要事宜，要有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

其实很多人不知道怎么投票合法，我用一栋楼来举例说明下：

这栋楼有业主10户，每户100平米，每户专有面积80平米，整栋楼的专有部分面积的2/3=10*80*2/3=533.34平米，整栋楼业主人数的2/3=10*2/3=7。

投票出来的数字肯定是个固定的数字，我们就用前面计算出的结果之上的数字来举例：

参与的业主7户、专有面积总和为560平米，符合双2/3。

很多人可能认为，很简单，就是3/4除以2/3，算出来是1/2，就是投票同意的人和面积占比过一半就行。这是错误的！

第三个问题：

加装电梯，如占用的还是该栋楼的业主共有部分，该栋楼业主表决就可以了。

但如果要占用整个小区（物业管理区域）共有部分，就要整个小区业主一起投票了。

因为现在是要占用共有部分，和改建、重建建筑部不是一个问题，所以应该根据民法典第278条中的规定“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”来表决，也属于重要事宜，依然要有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

具体投票参照第二个问题举例即可。

相关法律规定：

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”

《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”