成都首付20万，如何买3环内？刚需看完再做决定
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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
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提问：房神你好！坐标成都，我和老公，年收入30个以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐
回答：子弹20买成都，能够得上的项目基本都没有性价比。3个方案：
1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段1995-2005年之间的老破大。通过一些方法，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。
150以上的老破大在成都属于穷人买不起，富人看不上的产品，所以交易量非常小。没有充分交易的房产通常属于价格失效的产品，存在非常大的套利空间，属于底仓充足 现金流充足的职业多军首选。在一堆LJ中找出真正有价值的项目，非常考验你的价值判断能力。这类房产属于鬼牌，投资客钟爱，不是血亏就是血赚。
2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块。
3.老老实实去周边郊区，入手单价8千的潜力盘。
提问: 房神，帮妹妹问个问题，⿇烦了。在成都，只有天府新区资格，以后在新机场上班。看了⾸钢荣璟台，⾸开⻰湖云著，中粮观澜祥云，感觉只有⾸开⻰湖还没那么坑，以后离19号线也不远？您觉得如果只有天府新区资格买哪⾥⽐较好呢？稍微追求点品质的。
回答：19号线是什么？ 也只知道通机场的18号线。 天府新区我只对恒⼤天府半岛，川发天府上城之类的房⼦感兴趣。 ⾄于⼀些什么品质的楼盘我没怎么关注。 总体上把我个原则。 能买⼤平层不买别墅洋房。 能买⽑坯不买精装。 距离已经开通或者确定正在建设的地铁⼝1000⽶内。 天府新区限价新盘要摇号，性价⽐⾼的不好摇。离新机场近的配套还没起来，如果不嫌上班远点，天府新区华阳的次新房多，可以掏掏笋。
提问: 房神今年准备抵押400⼦弹出来成都重庆各⼀套（自己心里感觉成都这边250 重庆那边150）成都这边看了下心里有个盘万科⾦⾊悦府（东郊记忆） 中粮鸿云（攀成钢） 中房优⼭（塔子⼭团购盘） 然后就是⼤源站旁边三个盘 中海兰亭 华润凤凰城⼀⼆期（这三个盘好像⽐去年已经略涨了⼀些了 但是还有些2.5以下的房源出来 感觉也是有点洼地）；
回答：就你这些楼盘范围内，攀成钢之前新盘限价的时候值得去抢新盘，现在找⼆⼿便宜货估计难，攀成钢普遍⾼端盘，贵。⽩象街记得是个⼩盘，融创的盘适合住，洗了点也不太适合投资。成都⼤源三个⽐攀成钢三个好。
提问:房神好!请问下刚需购房现在是保守点,还是进取点呢?对即将到来的人大预期有什么看法吗？
回答：过去的97年,我们对未来不知,楼市阴跌了几年
而过去的08年,我们沿用97年的经验,结果没想到就短短不到一年的时间,房价就等不来了,让那些抛掉了房子希望再过几年去捡便宜货的经验派大跌眼镜。
而现在的2020年 ，以深圳为代表的大资金派,还不市场起来反应了，赶在前头就已经布局 了。
我们只能认为,现在钱是越来越聪明了, 一般的人眼里看到的风险,在其他更上一层面的人眼里都不是风险了。
所以你们希望等其他政策真正放开闸门之时,可以想象到时候何止千军万马过独木桥。
提问：房神，沸城shos这套值得入手吗？产权70年，普通住宅。但是看起来似乎是公寓？不太懂这种和公寓有啥区别。
回答：是公寓住宅和公寓的区别在哪？
1. 地块性质的区别，住宅是住宅用地，公寓是商业用地；
2. 产权年限的区别，住宅是70年，公寓是40年（有些是70年）；
3. 功能的区别，住宅是只能居住，公寓是商住两用，可以注册公司；
4. 贷款方式不同，住宅可以商贷、公积金贷款，公寓只能商贷；
5. 贷款利率，住宅首套利率相对公寓低，但具体要看住宅套数；
6. 小孩上学的区别，住宅划分学区，公寓没有学区；
7. 户口的区别，住宅可以落户，公寓不可以落户；
8. 水电、物业的区别，住宅按民用水电收费、物业费较低，公寓按商用水电（少数可按民用），物业费用较高；
9. 做饭的区别，住宅一般都通天然气，公寓一般不同天然气一般用电磁炉(少数通气)；
10. 首付比例不同，住宅最低3成，公寓最低5成；
11. 契税的区别，住宅按面积套数（1%-3%），公寓一律3%；
12. 增值税：住宅满2可以免除，公寓缴纳差额的5.3%
13. 土地增值税：公寓卖出需要缴纳8%土地增值税（或者按照差额计算），住宅无
14. 涨幅：大部分的公寓涨幅不如住宅.
提问：房神好自己的房子怎么也卖不掉，最后降价30万才出掉。现在是不是楼市下行、楼市艰难时期了？
回答：其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。
A：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；
B：市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；
弱市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。
弱市期，房产的流动性决定了安全感与机会指数。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，其资产价值就打折。
主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。
远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药啊，看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。
房子，是不动产？
错，大错，房子是流动的货币！
因为真正好的房产价值满足三个方面：1、租金收益；2、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；3、房产抵押出来的资金。
很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，房神亲自手把手教你从0实现千万资产积累。
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