深圳福田高端住宅~金地环湾城，刚需小户型75㎡两房，百万综合
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今年福田新盘如雨后春笋冒出。
锋哥随手统计了下，今年福田新盘供应量预计有11个，能满足各类预算的购房群体。
其中位于大金沙的金地环湾城，作为福田目前在建的、少有的大体量综合体，可以重点关注上。
趁着开样之际，锋哥也去实探了下。项目将首推2-3单元，建面约125-183-253-270㎡户型。
其中还有2单元75㎡两房户型，套数不多，只有23套，以及 125-271㎡复式住宅。
样板房目前开放了125㎡A、C户型，253-270㎡户型样板房预计8月中旬开放。
金地环湾城（金地·环湾名苑）前身是“金地工业区城市更新单元”，项目位于福田区沙头街道沙尾片区，金地社区福强路与沙嘴路交汇处东南侧。
项目北侧邻新洲片区，西侧邻沙头片区，东侧邻益田片区，南侧邻红树林生态湿地，西南侧远眺深圳湾海域，距离7号线沙尾站只有几十米，是名副其实的地铁口物业。
项目占地面积约2.18万㎡，规划总建面面积约32.3万㎡，由5座超高层+1座小高层建筑，外加一个下沉休闲广场及环广场裙房商业组成。
其中，1-2单元为总高60层的商品住宅楼，4梯6户；3-4单元为总高53层的商品住宅楼，4梯3户，总计约848户。5单元为总高52层的商务公寓楼,3梯3户，6单元为总高18层的商务公寓楼，2梯2户，该项目的公寓均为70年产权，不限购、不限贷、通燃气、带阳台。
可售商品房面积75-125-188-252-270㎡，3+1、4+1房户型，可售住宅约800多套，首推的2/3单元约400套。
其中约75㎡平面小建面产品总货量不足百套，首批只推售23套；约125㎡复式只有15套房，约271㎡复式只有约11套，这个产品是比较稀缺的。
A户型：建面约121-123㎡，3+1房2厅两卫，竖厅、动静分区结构，户型方正，大开间短进深，3开间优势朝向，配套宽景阳台，如有需要生活阳台加以做房间使用。
B户型：建面约125-127㎡，3+1房2厅两卫，竖厅、双龙抱珠结构，主卧套间设计、左侧次卧上方阳台可以改造为书房、儿童房均可，相较于A户型缺失的是居家静溢性，但它的可塑性更强，更加实用。
C户型：建面约123-126㎡，3+1房2厅两卫，横厅，无过道双厅合一结构，大面积入户玄关、整体两侧大采光面，主卧双窗对流通透、三卧室优势朝向、生活阳台加以改造可做功能间使用，相较于A/户型，它的卧室都偏紧凑了一些，但厅的空间感更好，整体通透性更强，实用性更佳。
D户型：建面约75㎡，2房2厅1卫，竖厅，动静分区结构，整体比较传统，两开间是优势朝向，这个户型货量比较少，具有低总价优势，对刚需上车群体比较友好。
视野景观上，西南朝向是本项目的一大亮点，因为这一侧距离红树湾生态湿地和深圳湾海域直线只有约450米左右。
1/2单元04/05户的西南自身小区建筑刚好没挡住，前面只有1栋“绿景蓝湾半岛花园H栋33层”高层建筑，对于33层一下的来说会影响一点美感，但还是能看到湿地和海景，33层以上没影响。
4/5单元01/02/03户的客厅阳台是西南，与沙嘴村相邻，目前主要是10层左右的建筑，在建的《绿景尚悦府》总高27-32层，会影响32层以下看湿地和海景的视野宽度，但不是直接遮挡，总体来说10楼以上看海景都没有太大问题，32层以上更佳。
商业方面，项目所处的大金沙片区一带紧邻福田CBD，能够较好的享受到CBD片区的商业、文化、市政等配套设施。
同时一路之隔还有已经开发建设好的绿景红树湾一号，其商业绿景佐阾红树林购物中心已经运营，可提供部分商业配套。另外还有已开业的中洲C Future City16万㎡商业、京基kkone10万㎡购物广场。
交通方面，金地环湾城为7号线上沙、沙尾双地铁地铁口物业，1站达车公庙等商业办公圈层，3站能达香蜜湖豪宅区。
此外，规划中的22号线将在上沙站交汇，建成后，可1站直达香蜜湖新金融中心与河套深港创新合作区。
此外，金地环湾城紧邻福强路，可快速直接串联滨河、深南大道，自驾出行的便利性较高。
教育方面，金地环湾城配建一所72班9年制公立学校，目前确定是：红岭教育集团旗下的红树林校区。
且根据目前学区划分，小学是福田区绿洲小学，红岭实验学校（上沙）初中部。
虽然是名校集团，但新学校定有新老师，加之生源等情况，教学能力需要时间验证。
壹哥评：
项目自身卖点比较突出。总体建面近百万平，涵盖住宅、保障房、写字楼、商务公寓、集中式商业、九年制学校、社区基础配套等业态，这在土地资源紧缺的深圳百万建面大盘本身不多，出现在市区就更加难得。
产品主推建面约75㎡-271㎡两至五房，其中75㎡小建面产品货量不足百套，其余全部是120㎡+的大平层和复式产品，定位改善型物业。
但就周边环境，对很多追求居住空间和周边环境双改善的客群来说，目前的沙尾还差点意思。
至于价格，结合区域新房及二手行情判断，预计120㎡+房源均价9万左右，200㎡+及复式房源均价12万左右，整体均价预计10.5-11万之间。
基本上价格不太有倒挂，如果想去化好，最终还得看折扣力度如何。
优点：
1、地理位置优越，处于福田核心地段，周边二手价格较高，邻居红树湾壹号二手挂盘均价12.2万（小户型略低），以及楼龄较老的万科金域蓝湾成交均价也在10万上了，毗邻地铁7号线沙尾站，还规划了22号线，交通便利。
2、楼盘全部为超高层建筑，目前高区可欣赏到红树林海景资源。
3、作为福田难得的大型综合体，属于金地集团近年来投资最大的项目，与福田建设联合打造（有一定国企背景）
4、从效果图上看，该项目的设计高端时尚，分四块地，有商业住宅写字楼公寓学校，项目自身配套够硬。
5、车位相对充足，车位比例为1：1.3，业主停车无忧。
缺点：
1、该区域多以旧改为主，旧改周期较长，后期可能会受到旧改噪音等影响。
2、项目南侧用地建设高度可能会影响海景视野，一定的遮挡是必然的，周边二手海景房较多，例如红树湾壹号，万科金域蓝湾，金海湾等这几个盘海景视角更直面。
3、项目容积率比较高，超高层建筑注定户型使用率不会太高，公摊面积较大。
4、新学校是否能成为名校，能否带来价值增长，需要教学能力的验证，值得说的是该教育用地投资不菲，小道消息为红岭新校区。
5、小户型仅有少量，其余预计1200万起门槛较高。
6、对比竞品价格上附近的中洲湾迎海120多平备案均价8.5万有明显优势，但产品力以及自身配套远不如金地环湾城。