饿死开发商，南阳的房价就能降了？
1
如果你有三百万闲钱，往哪投？
（即使没有也不要紧，幻想一下。）
买商铺？一铺养三代已成历史，现在是三代养一铺；
买房子？2021年的楼市本身就是个疑问句；
做生意？实体生意风险大，利润薄；
买股票？国内股市早已成为了割韭菜的娱乐场所。
来自某行的理财经理小王，给出了不一样答案，他推荐了私募基金——
一二线地产项目入股，大品牌，至少年化7%的净收益率。五年期，即使房价下跌30%，也不影响本金和门槛收益。
“相当于用300万资金，就可以和优秀的一线开发商土豪做朋友，实现共同收益。
个人客户作为优先级资金，享受稳健的固定收益。机构投资者享受基础收益外超额投资收益，也承担一部分项目的风险。”
对于南阳能拿出三百万以上现金的中产来说，这个投资很稳当。
对于开发商来说，南阳有一百个人买，就是三个亿的融资。全河南有1万次购买，就是300亿的融资市场。
不错，这正是开发商在资本市场的一种融资手段。
自由市场，永远有数不完的方式找钱，只要你留给投资人足够的预期，就可以用很少一部分钱，撬动很大规模的资金，做几十亿的大项目。
2
我们再说说汽车。
最近特斯拉很火。爆降16万。
这价格直接杀入国产高端电动车的价格区间，惊起一滩鸥鹭。
一夜之间，特斯拉官网被挤爆，10小时卖了10万辆。线下4S店人员爆满，客户想摸把方向盘，都得等好久。
这就好像刘亦菲半夜给你打电话告诉你，彩礼钱我不要了，只要你真心想娶我……是个男人，谁不心动？
这就是市场经济：
自由的定价，自由的竞争，自由的策略，特斯拉可以用价格杀个对方措手不及。
但是如果放在计划经济年代，想当一条搅动市场的鲶鱼，不会那么容易。
你想卖什么价格，卖多少辆车，如何生产，原料采购，能贷到多少钱，得计划说了算。
你想把韭菜先圈住，后期慢慢割，得政策允许才不算“垄断”。如果再遇到极端民族主义者，你还会遇到巨大阻力：
凭什么让你洋货来倾销？凭什么让你美国人来华撸羊毛？凭什么在华给你开绿灯？
连购买者都会被骂做“崇洋媚外”。
中国曾长期实行进口替代政策，就是对舶来品加收高关税，保护本地企业，让这些优质舶来品的价格毫无竞争力。
从购买力平价（PPP）来算，大众帕萨特只值2万，林肯领航员只值7万，奔驰S级只要9万人民币。
是那只“看得见的手”主动调控，造成了这种巨大的价格差别。
要不然，你会去买奇瑞吉利比亚迪？
（相对于美国人月收入3000美元来说，奔驰S级价格在10万左右）
在美国售价不到10万的车，到了中国就成了100多万的豪车，蛋疼不。
所以，我们老百姓对待“看得见的手”调控房价，时常有两种观点极其矛盾：
一种无理由支持政府出面打压房价，积极调控，房子回到3000元时代才好。
一种则希望政府要少参与市场行为，让他们充分竞争，价格自然能回归合理。
经济学上，有个“萨伊定律”——
在完全自由的市场经济中，老百姓需要多少房子，就会创造多少住房和投资需求。
需求量传导到开发商那里，就决定了开发商会盖多少房子，最终形成一个平衡，住房总需求始终等于总供给。房子的价格不会有泡沫。
价格是自然形成的，贵了我不买，合理了我买，也就决定了你的产量和销量。
这话听起来没错，但只能是理想！
土地财政和城建狂飙，导致房地产市场不可能完全自由竞争，房子成了金融产品，成了财政收入的重要来源。
看得见的手，始终深度参与地产市场，而且参与度正变得越来越大。
3
2020年最后一天央行出台的政策，看似跟老百姓关系不大，实则影响深远。
从1月1日起，央行、银保监会推出了房地产贷款集中度管理制度，“六大行+国开行”房地产贷款占比不得超过40%，股份行不得超过27.5%。
就是规定各家银行，乃至金融机构的钱，不能无底线地流入地产商的口袋。这一条，也就等于关上了大小开发商融资的主流渠道。
掏别人的口袋，赚自己的钱，是开发商惯用的手段。
当这个规定一出，再叠加之前“三道红线”的硬性规定，开发商想从银行借钱，想从私募融资，就没那么容易了。
（三道红线）
空手套白狼的时代，仿佛已经结束。乍一看，应该为调控叫好！
政府从资金源头打压房价，重拳出击，让开发商以后都老老实实地盖房子，让房子回归居住价值。
正义的口号总是听起来很美，只是说来说去从来没实现。
在波涛汹涌的浪潮下，看得见的手和看不见的手，正在激烈博弈。
如果计划经济能成功，还要市场经济干什么？如果看得见的手能够包揽一切，还要自由市场干什么？如果一声令下，房价就能降，那还要房地产市场干什么？
政府出重拳收紧开发商融资渠道，其后果会造成一连串连锁反应：
一是银行变得“嫌贫爱富”。
既然规定银行向开发商放贷有限额，那么银行为了减少坏账，就只愿意跟收益稳定的大企业玩，小企业靠边站。
二是助长寡头市场形成。
提高贷款门槛，就意味着逼死多数小开发商，也就意味着三线城市的房地产将进一步洗牌，直到只剩下几家寡头。
三是造成局部垄断。
对于地方政府来说，地价越来越贵，小开发商已经被逐步踢出局。
寡头开发商军团作战，从产品设计到抗风险能力，再到去化周期，全都有成熟操作。政府更愿意将优质项目交给寡头打理，省心省力出形象。例如，某些城市把整个片区交给一个开发商打理。
但是当寡头开发商站稳脚跟，则有N种招数反噬“看得见的手”。
例如，让施工方垫资。
例如，将项目和土地提前抵押。
例如，通过其他难以监管的灰色渠道融资。
例如，做精装房，让装修方垫资，拉高利润。
在寡头时代的三线南阳，我们未来也注定会看到越来越多的“合作”楼盘。
如不知名的开发商负责拿地，品牌开发商负责建设，销售。
如开发商结对子，打造所谓的“强强联合”。（其实不过是分摊成本，降低风险）
过度调控的结果，很可能造就了寡头市场和开发商更为隐蔽的灵活应对。
这些寡头最终会变成“两桶油”，即使原油价格跌到负值，它们依然有绝对的定价权。
（3.8升汽油，1.69美元，随国际油价浮动）
在刚需眼中，房价畸高是品牌溢价，是地价持续上涨。
在行家看来，那是垄断后的必然，是房地产“健康平稳发展”。
在过去的八年里，百强房企的市场份额不断增多，从总体不到三成，一直到如今超过50%。
前十强房企，则占到了市场份额的三成。
4
寡头时代的房价，往往很诡异。
调控不一定总能达到目的，无非房价倒挂。寡头有很强的抗打压能力，狡兔三窟。
地方政策不能一棍子打死，否则两败俱伤。房价变成了上下博弈。
你以为悟空画一圈红线，唐僧就不会走出圈圈了？
对房地产资金的限制，短期内很解气，却有可能养虎为患。老虎关久了，它还是老虎，不会变猫。
地方楼市的确洗牌了，楼盘的质量提高了，但房价真的能被看得见的手压住吗？
要明白，房价高的根源，不在于调控不调控。
试问，中石油、中石化的汽油，愿意按照国际油价，2块人民币一升卖给你吗？正义的口号，往往听起来很美。所有刚需都希望房价一落千丈。
但豪情与理性，必须分清。
当特斯拉价格腰斩甩卖的时候，你以为它在赔钱赚吆喝？
当今年开发商降价大促销时，你以为他们已经四面楚歌？
总设计师说过：“社会主义有市场，资本主义有计划。”这句话，学问很大。
该出手时就出手，那是梁山好汉在打抱不平。
该收手时就收手，那是尊重规则的市场经济。
饿死老虎不是目的，让老虎学会跳圈，马戏团才有生意。
刚需务必要看明白这一切。