台湾房价合理吗？
台湾房价合理吗？
【蔡佑骏╱北美智权报 专栏作家】
台湾房地产，相对于大部分的受薪阶级，确实很贵，但贵不等于不合理，就跟所有日常商品一样，有不同等级的价格，匹配不同等级的商品，房地产也跟商品一样，甚至是高度资本化的金融商品，因为他跟金融市场挂勾非常深，本身是价格波动相对稳定的抵押品，同时又可以产生很大的资本杠杆，属性完全就是金融市场的一项商品，汽车、珠宝、贵金属、精品，价格稳定性都比房地产更差，房地产毫无疑问就是金融商品的一种，事实就是如此，要厘清台湾房地产的价格合理性，首先就是要认清房地产的属性，因为地球上所有的商品都离不开经济学原理。
美国次级房贷爆发以后，台湾的房价不断的上涨，很多人认为台湾房地产很贵，价格不合理，但是从资本市场效率的角度来看，台湾的房价并没有不合理，房地合一税制以前，台湾房地产确实炒作比较明显，但房地合一税制以后，脱离基本面的房价飙涨，很明显就是消失了，没有高把握度的套利空间，投机者自然就会散去。
所有在资本主义市场机制下的商品，价格从来没有长期高估或低估的，如果低估了，慧眼者会进场套利，直到没有套利空间为止，高估了也一样，市场机制会让持有者抛售，直到价格没有高估为止，钱是很“精明”的，不会有商品可以长期在公开市场上，维持价格高估的状态，小规模的商品还勉强可以，主力和大户们可以锁筹码，但是像房地产这种规模非常大的产业，基本上是做不到的，就像改变河流流向还可以做到，但是改变洋流流向，那困难度就非常高了。
以台北市闹区一间小套房价格高达900万（台币，下同）的例子来说，如果那间套房可以月租1.5万顺利出租，代表市场机制下，那间套房的经济产值一年18万是可以达成的，按照目前的市场利率去推估，假设殖利率2%（台湾房贷约1.5%左右，十年债殖利率约0.5%，假设环境不变，2%的殖利率是可以长期存在的水平），那该套房售价900万完全合乎市场机制，而且屋主还要负担修缮、税务与维护成本，年报酬率一定低于2%。屋主只卖900万，并没有高估或低估，如果那间套房面积是10坪，那1坪90万也是合理的数据推估，因为市场机制下，那个物件的生产力就是这么高，高到撑起1坪90万的价值，就跟有些名车售价可能超过500万以上，因为那台车的综合性能，只要有很多买家愿意用500万以上去买它，那就是市场机制下的合理价格。
房价也许高，但不会不合理
一坪50万以上的房子，只是超出许多受薪阶级的负担能力，但那不等于价格不合理。假设一栋4层楼的透天厝，2到4楼每层都有三间套房可以出租，该地段套房平均月租7000元，1楼店月租10万元，整栋房子的一年产值就高达195.6万，报酬率抓2%去反推，整栋房子卖个1亿元也是刚好而已，如果该栋房子权状是200坪，那一坪就是50万，这些都是符合市场机制的概念去推算，买不起或价格很高，不等于价格不合理，劳动生产力低，却又想买经济生产力极高的商品，买家能力自然就难以负荷了。
我觉得一个LV包包售价20万根本不合理，这逻辑是有问题的，因为我对LV包包的价格判断方式是不完整的，所以我对它的订价机制肯定不认同，但那不等于一个LV包包卖20万不合理，那跟股市一样，很多时候未必是价格不合理，也可能是观察者的估价方式有问题，LV精品能长期出现在市场机制下的价格，它就是合理的，不然它早就倒闭了，我也可以选择买一个几百块的路边摊，或者平价的实用背包，反正市场机制下，你付出的成本，会有相对应的品质，低于市场平均价格的商品，它一定有相对应的缺点，价格会反映品质。
在全球各地，那种方圆面积半径少于20公里，生活机能便利性极高的大城市，房价都不会低到哪去。如果不是高房价，那就是高租金，价格往边陲地带才会递减，公共交通、医疗、治安，高便利商业等各种机能都拥有的国际城市，居住成本一定高，因为那些地段的经济生产力太高了，使用者付费，自然要负担相对高的居住成本，如果能找到成本比较低的物件，那个物件一定有其缺陷，然后反应在价格上。
以台湾来说，如果是距离大都市较远的地区，北部基隆、中部南投、南部屏东，台湾并不是所有的房地产物件都贵，也有便宜的物件，但一定会有其相对应的缺陷，例如地点可能距离商业区很遥远，或者便利性相对低，所有条件都满意的物件，价格一定不满意，至于眼光只专注在经济生产力极高的地段，却又抱怨物件很贵的人，那跟想买高档名车，却又抱怨车价贵的概念差不多，实际上，在台湾要居住在生活便利性高的地段也不困难，租屋就可以达成，台湾的房屋持有成本相对低，反映在市场机制上的就是租金水平相对低，台湾有各种价位的房地产物件，只是大多数需求者只看大城市的物件，要便利性和机能，却又抱怨成本太高。
图1：2016年全球大城市的租金投报率 （资料来源：https://www.numbeo.com）
台湾的房地产持有成本确实相对低，但那也让台湾的租金在国际大城市的比较上，长期相对低，不是人人买得起，但至少绝大多数人租得起，实务上反而实现居住正义，如果想透过税务或其他方式去增加房地产的持有成本，那些成本反而会被转嫁到承租者身上，世界上许多房地产持有成本高的国家，租屋成本都是相对高的，房地产物件持有成本如果是5%，那租金势必要超过5%，屋主有营利的空间，租屋市场才能长期稳定存在。
贸然提高房屋持有成本，可能造成屋主与租客双输
如果大幅提高房地产持有成本，屋主们放弃租屋市场，市场供给骤减，租金暴涨，结果就是，租客们找不到物件可以租，如果自己买物件，价格或许可以负担，但长期的维护成本反而吃不消，最后就是买不起也租不起，屋主和租客得到双输的结果，比较高的就是像美国加州，因为房屋持有成本高，屋主自然就把持有成本反映在租金市场上，治安、便利性相对好的物件，租金都相对高，全球每座大城市都是那样，价格和租金都不会长期脱离市场机制。
总结来说，台湾的房地产很贵，那是因为台湾的土地很贵，土地之所以贵，那是因为该地段的经济生产力极高所撑起来的，土地没有实质经济生产力，怎么炒作都没用，一样都在台湾用同一套制度，基隆、南投、屏东就无法出现很高的平均房价，因为没有实质经济生产力支撑那个价格，实质生产力才是最关键的，没有生产力，改变表面的规则也拉不起房价。
例如，如果让南投的所有商家都生意兴隆，就业机会大增，居住人口暴增，或者出口产值大增，那实质生产力就会出现，南投的房价自然会大幅上涨，如果台北市未来哪天的平均商业租金价格暴跌了，经济生产力撑不起那么高的价格，台北市的房价自然就崩了，就像公司无法维持持续成长的营运获利，股价就崩了，所有金融商品都离不开经济学原理。
全球资本趋势的进程，就是逐利而前进，房地产在地球上就是金融商品，就算鸵鸟心态去面对，金融商品的本质也不会改变，和十年前相比，全球金融环境已经大幅改变，全球利率大幅压低到接近零利率，甚至还有负利率，资金浮滥有助于股市和房市的热度，虽然台湾已经进入长期人口负债结构，2014年以来，台湾整体房价没有飙涨，实际上也出现一波修正，但台湾并没有出现通货紧缩，所以房地产长期走空的条件还没有达成，如果未来台湾有通货紧缩，那台湾房价还是免不了大跌。