买的车位被开发商抵押给银行怎么办？
开发商先把小区的车位卖给业主，其后又抵押给银行。开发商不偿还贷款，银行要求实现抵押权，拍卖车位，导致业主遭受损失的事情时有发生。相对银行和开发商，业主是弱势群体，其对车位的权利应当优先保护。最高法院最近审理的一个案件就没有简单的否定业主对小区车位的权益，认为车位购买者也是商品房消费者，有权对抗银行的抵押权。最高法院认为，小区车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性，具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性，也适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，只要在查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使用了案涉车位、对未办理产权过户登记没有过错。购买人就有权对抗银行，要求法院不予执行该车位。
银行在接受开发商抵押时没有查明车位的实际使用情况，存在过错。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。
因此，驳回银行要求继续执行抵押车位的诉讼请求。
附：判决书摘要
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民终83号
上诉人（原审被告、案外人）：黄燕，女。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行。
原审第三人（被执行人）：广州华骏实业有限公司。
甘肃银行中央广场支行向一审法院起诉请求：1.继续许可执行华骏公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位，面积10.76㎡，产权证号为粤（2015）广州市不动产权第0××5号，他项权证号为粤（2016）广州市不动产权证明02208269号，并对拍卖价款优先受偿；2.本案诉讼费用由黄燕承担。
一审法院认定事实：2016年6月21日，黄燕与华骏公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黄燕购买华骏公司开发的位于广州市天河区××路××号××层××号车位，合同约定：建筑面积：共10.7640平方米；付款方式及期限：2016年6月21日前按成交价款的100%缴付，即人民币368000元；交付期限：2016年7月6日前。2016年8月31日，华俊公司向黄燕出具发票，载明房款368000元。
2016年7月4日，原甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇支行（以下简称甘肃银行兴陇支行）与华骏公司签订编号为2016071200000936的《最高额抵押合同》，约定将华骏公司位于广州市天河区的房屋及车位为广州百嘉信集团有限公司（以下简称百嘉信公司）在甘肃银行兴陇支行所办理授信业务，在本金不超过299893000元，总额不超过599786000元的限额内提供最高额抵押担保。华骏公司名下位于××路××号××层××号的车位，面积为10.76㎡、产权证号为粤（2015）广州市不动产权第0××5号，属于上述最高额抵押担保的范围。2016年7月4日，广州市国土资源和规划委员会就该车位向权利人甘肃银行兴陇支行出具了证号为粤（2016）广州市不动产证明第0××9号不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，义务人为华骏公司，坐落天河区××路××号××层××号车位。
甘肃银行兴陇支行与百嘉信公司、华骏公司、广州金骏置业有限公司（以下简称金骏公司）、梁勤、梁娜、曾伟光借款合同纠纷一案，甘肃省高级人民法院审理过程中，甘肃银行兴陇支行提出保全申请，甘肃省高级人民法院作出（2018）甘民初267号民事裁定书，并于2018年11月21日向广州市国土资源和规划委员会送达（2018）甘执保145号协助执行通知书，依法查封了上述民事裁定书附件所列财产，其中包括案涉车位。
甘肃银行兴陇支行与百嘉信公司、华骏公司、金骏公司、梁勤、梁娜、曾伟光借款合同纠纷一案，甘肃省高级人民法院审理后于2019年8月29日作出（2018）甘民初267号民事判决，判决：“二、如未履行本判决第一项确定的给付义务，甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇支行有权就广州华骏实业有限公司所有的抵押物（详见附件一）拍卖、变卖所得价款在总额不超过599786000元、本金不超过299893000元限额内优先受偿”。宣判后，梁娜、曾伟光不服上述判决向最高人民法院提起上诉。因梁娜、曾伟光未在限期内预交案件受理费，最高人民法院于2020年3月5日作出（2020）最高法民终84号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理，甘肃省高级人民法院一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。
2019年12月27日，甘肃银行股份有限公司下发《关于兰州市兴陇支行并入兰州市中央广场支行管理的通知》（甘肃银行发﹝2019﹞485号），内容为：“兰州市中央广场支行：为进一步优化资源配置，提升营业网点服务效能，降低管理成本，科学设置机构，总行党委决定将兰州市兴陇支行并入兰州市中央广场支行管理……”
甘肃省高级人民法院（2018）甘民初267号民事判决生效后，甘肃银行中央广场支行申请执行，甘肃省高级人民法院指定兰州铁路运输中级法院强制执行。执行过程中，黄燕提出执行异议，甘肃省高级人民法院于2021年3月29日作出（2021）甘执异24号执行裁定书，裁定中止对登记在华骏公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位的执行。
一审法院认为，本案争议的焦点为黄燕就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据已生效法律文书，甘肃银行中央广场支行对诉争执行标的享有抵押权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条，关于“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，黄燕如欲排除对执行标的强制执行，必须属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定中的商品房消费者，进而才能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行判断。而《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的“商品房消费者”仅限定为名下无其他用于居住的房屋买受人，该条之立法目的旨在保护个人消费者的居住权，要求所购房屋应直接用于满足买受人生活居住需要，而非其他。本案中，黄燕向华骏公司所购地下车位并非商品房，故黄燕虽购置了地下车位，但其只是一般不动产买受人，不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的特别保护对象。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则，而本案所涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为执行内容，因此黄燕关于应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的抗辩主张不符合适用条件，该理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，黄燕对案涉车位所主张的民事权益不能阻却甘肃银行中央广场支行依据生效裁判所确认的抵押权对该标的物的强制执行，甘肃银行中央广场的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院判决：准许执行广州华骏实业有限公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位【产权证号为粤（2015）广州市不动产权第0××5号】。
本院二审查明，甘肃银行中央广场支行提交的《房地产评估咨询报告》第1.1.4条物业现状及占用描述：“根据现场勘查，广州市天河区金骏大厦、安骏大厦、裕富大厦、裕景大厦均已完工，评估咨询之商铺部分空置部分出租，车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”
二审查明的其余事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为：黄燕就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据查明的事实，黄燕作为案涉车位的购买人，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即：在查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使用了案涉车位、黄燕对未办理产权过户登记没有过错。黄燕上诉主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定黄燕对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。甘肃银行中央广场支行主张，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定认定黄燕对案涉标的享有的权益不能对抗抵押权并无不当。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。根据本案查明的事实，黄燕就案涉车位享有的权益，依法可以排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行，理由如下：
一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性
车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，黄燕系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定黄燕购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
二、黄燕购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
黄燕与华骏公司于2016年6月21日签订《商品房买卖合同》，约定黄燕认购华骏公司开发的位于广州市天河区××路××号××层××号车位，合同价款368000元。其后，黄燕向华骏公司支付了全部款项，并占有案涉车位。2016年8月31日，华骏公司向黄燕开具了金额为368000元的广东增值税普通发票，并载明案涉车位的具体信息。2016年7月4日，甘肃银行中央广场支行就案涉车位办理抵押登记。黄燕与华骏公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，黄燕负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转移给黄燕的义务。黄燕支付了全部购买款，华骏公司也交付了车位，黄燕实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《商品房买卖合同》项下的主要义务。黄燕已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个《商品房买卖合同》转让车位所有权目的就能实现，即黄燕取得完整的车位所有权。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，黄燕享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设用地使用权人建造的建筑物所有权，按照房地一体原则一般归建设用地使用权人，在他人有证据证明时依法也承认他人的所有权，并不以登记为权利取得的生效条件。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，黄燕对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，黄燕与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，黄燕就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对黄燕的权利负有适当的注意义务。
三、甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在华骏公司名下，但甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据甘肃银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与黄燕在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。
四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
本案黄燕与甘肃银行中央广场支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于华骏公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。黄燕在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行中央广场支行在2016年7月4日即设定抵押权，黄燕基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，甘肃银行中央广场支行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与黄燕就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。
另外，甘肃银行中央广场支行主张黄燕在签订《商品房买卖合同》时知道案涉车位上设定了抵押权，因而有过错。经查，在案涉车位买卖时确存有案外人的抵押权，但该抵押权与甘肃银行中央广场支行的抵押权并无关联，且在甘肃银行中央广场支行设定抵押权之前已经涂销，甘肃银行中央广场支行以此主张买受人存在过错，依据不足，依法不能成立。
虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但黄燕在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，黄燕的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定黄燕对案涉车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。一审法院仅以黄燕就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，驳回黄燕的执行异议，支持甘肃银行中央广场支行的诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以纠正。
综上所述,黄燕的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第二项之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省高级人民法院（2021）甘民初41号民事判决；
二、驳回甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行负担；二审案件受理费100元，由甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴兆祥
审 判 员 龙 飞
审 判 员 赵 敏
二〇二二年六月二十九日
法官助理 孙明娟
书 记 员 冯宇博