实探五桂桥汽车站区域：还城市生活以静，予区域发展以劲
5月23日，五桂桥汽车站发布公告称，6月1日起，部分线路将会停止售票；15日，所有线路售票终止。也就是说，五桂桥汽车站即将关停。届时，这个自1995年营运至今的汽车总站在运转28年后将彻底退出历史的舞台。
消息既出，勾起了网友们的回忆杀，也有很多朋友关心五桂桥汽车站停运后区域内的用地规划会出现什么样的新变化。带着这样的疑问，小全全也实地探访了一圈五桂桥汽车站和周边。
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五桂桥汽车站区域现状：被“拖后腿”的成熟生活区
五桂桥汽车站位于成华区迎晖路194号，三面被迎晖路、迎晖南路和五桂路环抱，距离成都东站仅有不到2km的距离。
五桂桥汽车站区位示意图
从区位上看，五桂桥汽车站位于东客站板块内，其所属区域位于成华区南部与锦江区接壤处，紧邻塔子山公园，是成华区迎晖路片区与锦江区塔子山片区的交界地。
作为成都市东西城市轴线的东段，迎晖路是成都东向发展的主干道路。而五桂桥区域在其中扮演的角色，则是迎晖路西端的起点。区域周边的许多交通规划都以此处为中心展开，从公交、地铁、BRT等站点的分布和命名中就可见一斑。
塔子山公园外围实景
交通配套方面，汽车站距最近的地铁7号线迎晖路站步行距离约1km。周边2km范围内，还有塔子山公园、槐树店两座地铁站。除此之外，BRT迎晖路站与汽车站相距也不远，步行距离约800m。
迎晖路实景
学校配套方面，距汽车站步行约1km处有成都市双林小学御风分校、英华学校（又名成都渥太华小学）等学校。其中，双林小学脱胎于五桂桥小学，英华学校则是成华区与加拿大渥太华卡尔顿公立教育局之间合办的学校，除了小学，还有幼儿园规划。
双林小学御风分校与英华学校实景，部分图片来自网络
在医疗和商业配套方面，距汽车站周边1km左右有四川省第四人民医院，1.5km左右有和悦广场。
第四人民医院与和悦广场实景
从五桂桥汽车站周边配套可以看出，不论是市政还是生活，汽车站所在的区域发展都趋于成熟。而建于1995年的五桂桥汽车站在这一片随后便逐渐兴起的城市区域中，连同车站周边区域，让这里日渐显得老旧、杂乱。
五桂桥汽车站实景
02
反差：成华区的市场之热
和五桂桥的土地供应之冷
成华区近年来土地供应一直很活跃，这也直接使其成为了成都新房供应最多的中心城区。
但五桂桥汽车站区域附近的土地供应，却难免显得“沉寂”。
五桂桥汽车站坐落于成华区东客站板块。板块内2019年至今成交宅地4宗，除兴城人居拿下的48亩宅地之外，其余3宗土地均已打造为项目入市，即雪松雅居乐IN天府和人居九林语两个项目。
东客站板块2019年至今土地出让情况
事实上，五桂桥汽车站周边的土地出让时间大多较早，如汽车站正对面的信和御龙山和朗诗绿色街区项目，其土地分别出让于2007年和2010年。其中，信和御龙山项目原本计划开发四期，前两期完成开发交付后，开发商信和集团撤离，余下两期被华侨城整体收购，开发为华侨城滨江壹号项目。
朗诗绿色街区和华侨城滨江壹号实景
目前，五桂桥汽车站周边暂无在售项目，待售项目有人居九林语凌云阁，共计488户，主力产品为小高层，项目单价约2.7万元/㎡。二手房项目较多，包括德商迎晖天玺、朗诗绿色街区、华侨城滨江壹号、信合御龙山等，最新成交单价约2.2-3.5万元/㎡。
目前，雪松雅居乐IN天府项目工地现场有不少工人出入，官方也于5月份发布过最新施工进度；人居九林语凌云阁预计将于6月份首次开盘，计划推出162套房源。
雪松雅居乐IN天府项目建设实景
从区域土地出让情况及住宅项目存量、去化的市场现状来看，虽然华侨城滨江壹号、人居九林语凌云阁等项目仍有房源待入市，但存量有限；从成都市发布的今年第二批次集中供地计划来看，东客站板块内预计将出让10宗土地，但五桂桥汽车站周边暂无土地推出。
而从目前已释出的土地出让计划来看，在东客站板块内已成交的土地中，兴城人居2021年拍下的48亩未入市土地成交楼面地价17200元/㎡，最高清水限价27200元/㎡，基本也已触及区域内价格的高点。在区域土地出让节奏较为缓慢、新房产品全面改善化和购房者接受度高的大背景下，这宗约33亩土地入市后的表现值得市场期待。
03
搬迁：区域面貌改善
与城市价值提升的关键一步
成都人对五桂桥汽车站当然是有着深厚感情的。
曾经，五桂桥汽车站是全成都最热闹的汽车站，在巅峰时期，全年客流量最高可达580余万人次，节假日期间的日均客流量也能达到3.6-3.8万人次。在很长一段时间里，五桂桥汽车站一直都是外省来蓉的人们心目中“成都”的第一面印象。
但是随着成都东客站投入使用，五桂桥汽车站似乎就显得有些多余了。从问政四川官网近年来对五桂桥汽车站的留言可以看出，汽车站与东站功能的重叠、换乘交通工具的不便、对道路造成的拥堵、对周边小区的噪音影响等，一直以来都是矛盾的焦点。
在汽车客运式微的大趋势和周边居民对五桂桥汽车站的种种投诉之下，五桂桥汽车站逐渐走到了运营的终点。
关于大家都很关心的汽车站搬迁后用地规划，近日有关部门也给出了答案：
图源成都规划自然资源公众号
可以看出，汽车站搬迁之后，原有地块将用于区域商住开发与基础设施的进一步完善。
今年3月21日，《成华区锦城华创公司迎晖路片区城市有机更新项目设计实施方案编制服务机构竞选公告》（以下简称《公告》）出炉，公布了迎晖路片区城市有机更新项目的详细信息；6月6日，成都市与华润集团签署战略合作及系列投资项目协议，其中就有一项是位于迎晖路的燃气公司开发项目。
燃气公司项目大致规划范围
该燃气公司项目就位于五桂桥汽车站的对面，属《公告》中的改造区域。
关于该燃气公司项目的定位，成都市投资促进局官方公众号@投资成都账号显示，华润置地迎晖路燃气公司综合开发项目将通过资源整合，加速成都城市有机更新，助推成都城市功能完善和城市形象提升。
图源@投资成都
或许该燃气公司项目的落地，就是迎晖路区域城市功能有机更新的开始。而与之一街之隔的五桂桥汽车站区域拆迁后，也将随之迎来新生。
总而言之，随着五桂桥汽车站的搬迁，原五桂桥客运站线路统筹进成都东客站之后，迎晖路区域有望在新的一轮城市更新推进中，迎来城市面貌、公共服务体系、商业配套及居住品质的提升；而从城市板块发展的维度上来看，五桂桥区域的城市更新若能加速改变整个东客站板块的区域气场，进一步提升区域宜居价值和商业价值，则功莫大焉！
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