常州老旧小区的出路，在哪里？

在常州的商品住宅市场，没有学区光环加持的老旧小区，一直处于非常尴尬的境地。

一方面，大部分老旧小区都是先天占据了城市中心或靠近中心的地段，加上数十年的城市发展，周边配套基本都是一应俱全，生活非常便利。

但另一方面，这批建于上世纪70、80年代的老房子，环境设施老化，在功能性与舒适性上与如今的商品住宅完全没有可比性。尤其是没有加装电梯的房子，对于住在5、6层的居民而言，每天上下楼简直就是折磨。

“地段、地段还是地段” ，这一房地产的铁律，对于一些老旧小区而言显然不太适用。

但是，我们也能清楚的看到，常州还是有非常多的老旧小区存在，包括现在一些在售的新楼盘，周边都或多或少的聚集着一些老小区，地缘客户的成交也非常依赖这些老旧房源能否第一时间卖出去转换成置换资金。

然而毕竟缺点是大于优点的，从市场角度来说这类房源已经成为了二手房市场的最次选项，其流通率远不及次新房。尤其是在消费升级的大环境下，许多人宁愿多花钱，也不愿意在老破小或老破大上浪费人生。

那么常州老旧小区的出路，究竟在哪里？

等修缮

其实关于老旧小区出路的问题，政府方面要比老百姓的重视的多。

也可以这么说，常州老旧小区的第一个春天，就是政府带来的。

2021年，常州市政府就已经对83个老旧小区进行了改造，改造提升内容包括小区配套基础设施、建筑物外墙及停车设施、适老设施等，估计有5.32万户居民享受到老旧小区改造“红利”。

▲改造后的红梅西村

2022年，常州还计划完成总面积543万平方米的95个老旧小区改造，包括大家所熟悉的河海新城、清凉新村、工人新村、红梅新村，都在改造范围当中。

▲改造修缮中的清凉新村

而在大众非常关心的电梯问题上，近年来，市委、市政府也是出台了一系列的政策，在加装电梯的实施方案上不断得到深化和提升。

截止目前，常州今年已开工140部加装电梯，其中完工34部，历年累计完成总量达88部。包括永宁花园、聚和家园、北直街小区、同济花园、丽宝第花苑等近30个老旧小区及次新小区，申请的加装电梯总量已经达到了153台，而上面我们看到的清凉新村，也将成为常州首个成片加装电梯小区。

可以说在官方的大力支持下，老旧小区中一大批老百姓的居住环境都得到了深度优化和改善。

等出租

相信许多常州居民都有一点共识，老房子虽然卖不动，但是出租还是相对容易不少的。

为什么？

因为租金实在太便宜，这样的房子用于家庭置换过渡、个人短租，非常有性价比。

以茶山片区为例，我们从某租房平台可以看到，同样是在地铁1号线的辐射范围内，老小区桃园新村的整租租金，要明显低于华润凯旋门和银河湾明苑两个次新小区。

而且近几年，二手房包租行业的兴起，也让总价更低的老旧房源有了更好的出路。

什么二手房包租？就是个人或者以公司的名义，与房东签订一份租房合同和一份租房委托协议，承租人即受托人。合同期内受托人每个月给房东转房租，同时受托人又可以把这个房子进行转租。

笔者自己就有一套位于市区的老房子，闲置期间有许多二房东曾经打电话过来要谈包租业务，甚至还有人提出可以帮忙免费再装修，未来三年由他转租获利。

相比新小区，老旧房源的小成本投入改造，再提价出租，的确是非常好的一种处理方式。

等拆迁

需要提前点明的是，在常州，拆迁致富的时代已经过去了。

当下政府对于拆迁安置的目的，是为了改善老旧的城市环境，美化城市空间界面，提升原住居民的生活舒适度。

纵观近几年常州的几处大板房拆迁情况，官方给出的搬迁置换方案，都还是比较符合当下市场环境的。

比如之前成交的丽华一村地块，该片的货币补助方案为产权人选择货币结算，对原房屋合法建筑面积，按按照12800元/m²的标准，结合其楼层综合系数进行结算后，另补助1000元/㎡。

加上期间的过渡补助，这样的经济补偿可以说是合情合理。

当然，拆迁带来的资金补偿只是老旧小区出路的其中一条。对于那些依然有着真实居住需求的老常州来说，异地置换的商品住宅项目，才是大部分老旧小区居民真正值得期待的。

比如丽华一村拆迁安置的梅亭佳园、清潭新村拆迁安置的清云澜湾，浦北新村拆迁安置的兰蕙佳园，无论是从地段上，还是建筑外立面、社区景观配套、户型功能设计，都是切实为老百姓提供生活改善的优质楼盘。

▲清云澜湾效果图

而且也不是带有学区的老房子，就一定稳坐钓鱼台。未来上至国家，下至地方政府的教育政策变动，随时都可能会对高价的学区老破小，带来毁灭性的打击。

当然，每一种业态产品都有它存在的价值和意义。

现在说老房子被时代抛弃，被市场淡忘，还是为时尚早，毕竟我们也看到了官方在针对老旧社区居住环境做出的努力。

只是未来常州的老房子，只能成为满足老城居民基本生活需求的存在。

想要在这方面投机，还是趁早收手吧。