楼面价屡创新高，“新临深”崛起，惠城要站上2万+？
惠城又拍出新地王！
前几天（11月3号），惠城一块建面约38万平的宗地出让，吸引招商、万科、华润、中海、平安等多个龙头房企参战，历经3小时举牌，最终由佳兆业以30.9亿拿下，楼面价再创新高，达到7974元/平！
从此次土拍，至少可以看出3件事情：
1、惠城楼市活跃，热度很高；
2、惠城很受欢迎，被众多房企巨鳄一致看好；
3、惠城价值空间很大，开发商不惜代价也要押注。
而且在此之前，惠城从6月份到9月份，短短三个月的时间，已经拍出了3次地王，楼面价都超过了7400元/平。
按照这种水平，如果开发商想要盈利，惠城这4个项目未来入市都要卖到2万/平左右。
图源房价内参
壹地产认为，楼面价在短时间内屡创新高，一线房企争先抢驻是一个明显信号，意味着惠州楼市格局或将迎来巨变，惠城可能即将步入2万+时代。
注意，惠城或将站上2万+并非是单纯依据土拍做出的推断，其背后还有两个关键因素，一是“新临深”崛起，二是惠州房价体系或将迎来调整。
01.
因素一：临深格局生变
“新临深”惠城强势突围
“新临深”崛起是惠城可能步入2万+时代的内在动因。
深圳市经济学会副会长邓志旺最近在一场论坛上提出一个观点：现在需要用基于深圳城市向东发展和轨道交通布局这一新眼光去扫描深圳周边，发现“新临深”。
什么意思？
众所周知，今年特区40周年，深圳迎来了“扩权”大礼包，其中一个重要内容就是全面统筹深圳都市圈规划建设，再加上目前深圳向西没有空间，接下来向东是深圳发展主轴，深莞惠的融合会进一步加速。
而在新时代下，深圳与周边城市的融合方式正在发生巨变，主要表现为，传统临深为地理上的临近片区，而现在借助高铁、地铁等轨道交通，30—60分钟可以通达的片区，将变成“新临深”。
邓志旺老师认为，“新临深”需要满足三要素：1、有轨道交通连接；2、有好的生活配套；3、有明显价格优势。
为大致标注 仅供参考
依照这个标准，邓志旺老师提出，惠城区是“新临深”的典型代表，将变成临深新网红。
首先，从轨道交通看，惠城有3枢纽+3地铁，内通外联，通勤高效。
惠城集齐了惠州站+惠州北站+惠城南站三大交通枢纽，随着赣深高铁、广汕高铁、深惠城际等线路逐步开通，惠城不仅可以30分钟直通深圳，还可以快速接驳周边各城，彻底步入大湾区1小时交通圈。
而且惠州地铁1、3、5号线（规划中）也经过惠城，内部交通也非常发达。
其次，从配套来看，惠城是惠州生活氛围最成熟的地方。
作为惠州的主城区，惠城是惠州“开疆拓土”的主阵地，这里有东江穿流而过，市区西湖与杭州西湖齐名，是“三大西湖”之一，自然资源得天独厚。
而且惠城还有江北CBD，作为惠州唯一的CBD，江北汇聚了体育公园、市民乐园、艺术中心、科技馆、博物馆、文化艺术中心、大型商业等城市顶级配套。
当惠阳、大亚湾等传统临深片区还在用亮灯率证明自己不是“睡城”的时候，江北早已是华灯璀璨、一派繁华。
江北CBD 摄影：惠州报业全媒体记者周楠
再者，从价格看，惠城仅为传统临深的1/3。
当下，深圳二手房均价已经达到了约6.9万/平；东莞临深片区的新房均价普遍都在3万/平左右，高的已经破4；惠湾的楼盘备案价，今年也有了一定上扬，个别楼盘已经接近3万/平。
与之相比，惠城目前的价格还很有优势，以近期即将入市的新盘星河传奇为例，价格仅1.1万/平起，仅为深圳的约1/6，传统临深的约1/3。
注：东莞房价数据源于东莞9月份不动产登记中心，均价取自公式：（地面建筑4层以上均价+4层以下均价）/2
而且另一个值得注意的现象是，从二手房市场来看，惠城的均价（约1.3万/平）比惠湾片区（1.2万/平）还要略高一点，这说明惠城市场有实实在在的需求做支撑。
未来最快30分钟直通深圳，配套成熟、宜居性高，价格还便宜，从这些层面来看，惠城完全符合要求，是典型的“新临深”，或将像传统临深一样，吸引深圳、东莞等城市置业者的目光。
而这，或许正是龙头房企纷纷抢滩惠城的根本原因，这些身经百战的房企比普通购房者拥有更加敏锐的嗅觉，已经提前发现了惠城的价值。
02.
因素二：板块轮动+外围倒逼
惠州中心江北迎来补涨机遇
当前，从深圳都市圈和惠州房价体系来看，惠州中心有迎来补涨的可能，而惠州唯一的中心江北就位于惠城，这是惠城或将步入2万+时代的外在动因。
1、从都市圈来看，深莞惠城市价格体系落差不合理，惠州中心江北急需补齐。
在大湾区和深圳都市圈的建设背景下，紧邻深圳的东莞和惠州，和深圳的融合发展会更加深入，在这种情况下，从宏观角度出发，可以把这三个城市当成一个整体来看。
对应到楼市，深莞惠这个大盘子也会和单个城市一样，出现板块轮动现象。
而中心是楼市风向标，行情一般都是由中心开启。
比如深圳，今年年初宝中率先上扬，很多二手房从年前的约8万/平，纷纷涨破10万/平；随后，前海、福田中心也开始发力；现在，行情已经传导到东部，龙岗中心二手房暗流涌动，有楼盘一个月涨幅超10%。
回到深莞惠城市群，今年以来，深圳中心、东莞中心房价都有了明显上涨，加上深圳、东莞先后升级了限购，接下来，惠城中心江北很有可能承接行情，迎来补涨机遇。
而板块轮动背后的动因，则是城市价格体系需要保持在一个合理水平。
今年上半年，深圳中心—东莞中心—惠州中心的价格体系大致为9万/平—3万/平—1万+/平。
现在深圳、东莞中心已经10万+/平、4万+/平了，惠州中心依然是1万+/平，这种价差体系存在一定的不合理，市场会逐步修正，而这个修正的过程，就是惠州中心补涨的机遇。
注：深圳房价为二手房数据，东莞、惠州为新房数据；来源：链家、东莞住建局、惠民之家
2、从城市内部来看，惠州临深、热点片区价格高企，倒逼惠州中心江北补涨。
今年，惠州一些片区的房价天花板都有了明显抬升，比如临深的惠湾，龙头新盘备案价逼近3万/平，比如南站新城，龙头新盘也卖到了1.9万/平。
为大致标注 仅供参考
外围都起来了，惠州中心江北却还处于低位，这是城市内部价格体系的一种不合理。
更何况，江北还是惠州配套最丰富、最繁华的地方，随着热度转移、购买力转移，从惠州城市内部看，江北或许也会迎来补涨机遇。
可以说，在楼面价屡创新高+新临深+补涨机遇下，江北的房价很可能率先代表惠城，站上2万+。
而且从与深圳的距离远近来看，江北就像2年前的光明，看似是深圳“远郊”，其实是底子好、门槛低、潜力大。
以光明为例，2年前，没有人会想到，看似是深圳“关外”之地的光明，二手房均价可以一路冲至6字头，短短1年的房价涨幅就高达56%。
随着“新临深”价值被进一步发现，江北很有可能像光明一样，跑出出乎意料的成绩。
03.
星河在江北造了个40万平大盘
紧邻惠民大道 位居城市新豪宅区
与各大龙头房企一样的是，必定中心、擅造大盘的星河也发现了江北的价值，不一样的是，星河发现的更早。
在各大房企还在群力抢地的时候，星河在江北的新盘“星河传奇”已经样开，快要入市了。
星河传奇
上图是壹地产去江北踩盘拍的照片，星河传奇主体建筑已经基本成型，目测出地面已有20多层。
经实地探访，壹地产认为，星河传奇有4大优势，或将成为“新临深”的黑马楼盘。
1、紧邻惠民大道，约10分钟直达江北核心。
惠民大道南起江北CBD，北接广惠高速公路汝湖收费站，是惠城目前通勤最快捷的一条城市主干道。
借助它，既能快速抵达城市繁华中心，又能快速对接周边，再加上惠民大道依东江而建，景色优美，所以惠民大道沿线有很多豪宅。
比如鼎峰国汇山、江湾南岸二期，二手房都卖到了1.8万/平、2万/平，比远离惠民大道的项目普遍高了6000—10000元/平。
从这个层面来看，惠民大道又可以称为惠州的豪宅大道。
而星河传奇就位于惠民大道北段，自驾约1分钟到汝湖高速路口，约10分钟可到江北CBD，约15分钟可到惠州北站。
这种地段其实非常有优势，既能享受城市繁华配套，又远离噪音影响，就像深圳知名豪宅区尖岗山一样，往往是高品质居住区的诞生地。
星河传奇紧邻惠民大道
2、潜力很大，位居江北新一代城市豪宅区。
或许也是考虑到了这种优势，政府将星河传奇所在的片区规划为了滨江商务魅力水城。
根据规划，滨江商务魅力水城总面积约为30平方公里，人口规模约为23万人，以“一轴、两带、三区”为空间布局。
其中一轴两带主要是景观建设，三区分别为白鹭湖旅游度假区+产业功能区+综合居住服务区。
这意味着，未来的滨江商务魅力水城有产业，有写字楼，有高端住宅，有学校、娱乐设施等城市配套，是一个具有综合功能的新中心。
而这一规划的落地，将会彻底奠定星河传奇所在片区会成为惠州的新一代城市豪宅区。
因为占据顶级城市资源+自然资源的地方，往往就是豪宅区，比如深圳香蜜湖、红树湾、深圳湾。
当前，滨江商务魅力水城这一规划正在加速兑现，一个欣欣向荣的城市豪宅区正在不断兑现：
●政府投资12亿打造的望江沥公园，全长7.2公里，设有“一带七景”的滨水长廊；
●投资50亿的白鹭湖，建有五星级酒店、人工沙滩、马术俱乐部、娱乐购物区和度假山庄等休闲娱乐设施，已经成为知名旅游度假胜地。
●狮子城文化创意园、现代农业观光乐园、中汽车城、金泽物流园等产业、文旅园区也已经落成。
白鹭湖
占据了惠城豪宅地段，拥有齐全配套，但是星河并没有因此降低对品质的追求，它的打造标准，称得上是区域标杆。
04.
首推建面约89-125平楼王单位
可瞰一线江景 仅1.1万/平起
3、星河锻造，40万平优质大城，可瞰一线江景。
星河传奇总建面约40万平，为了让业主的居住体验达到最优，项目可谓下足了功夫。
从配套看，项目自带约6300平的商业，一所12班制的幼儿园，与旁边的政府商业用地、9年一贯制教育用地形成资源聚合效应，不仅自成繁华商圈，还能提供丰富的教育资源。
而且项目打造了全景中央生活园林，充分考虑到不同年龄业主的需求，分别针对儿童、成年人、老年人打造了成长乐园、游泳健身中心、静雅茶室等活动空间。
效果图
值得注意的是，星河传奇非常追求品质，所有的设计都倾注了很多匠心。
比如商业街采用沿街园林手法，打造了一个“社区商业口袋公园”，让业主一边逛公园、一边逛街，是江北首创的社区购物公园。
比如项目还打造了江北首个架空层泛会所，设置了儿童天地、康养俱乐部、棋茶空间等功能分区，为业主提供了舒适的室内活动空间，充满人性化关怀。
架空层儿童天地 效果示意图
比如在户型设计上，星河传奇设计非常考究，几乎每个户型都做到了格局朗阔，布局合理。
以建面约89平的户型为例，为2+1房2厅1卫设计，双阳台搭配3.6米奢阔客厅，居住体验感非常舒适。
可以说，星河传奇不放过产品打造的每一个细节，倾注了很多匠心，呈现出的作品全新定义了江北人居标准，或将开启江北高端人居的新篇章。
4、仅1.1万/平起，比周边楼盘，性价比很高。
然而就是这样一个城市新一代豪宅区的标杆作品，最低仅1.1万/平，比江北二手房均价（1.4万/平）还要便宜，可谓难得一遇。
事实上，很多目光敏锐的购房者也发现了星河传奇的优势，最近，星河传奇营销中心和样板间一经开放，就吸引大量购房者前往参观。
据内部了解，星河传奇11月中旬或将入市，首次推售产品为建面约89-125平的3-4房楼王单位，户户朝南，大气通透，南向眺望东江美景，毫无遮挡。
这种1/6深圳价，1/3传统临深价，就能入主惠州中心标杆大盘的机会，值得重点关注。
毕竟当下临深格局生变，惠城作为“新临深”的典型代表，站上2万+或将势不可挡，星河传奇作为区域龙头标杆盘，未来价值空间还很有想象力。