为什么要在广州买房？什么是杠杠？什么是零首付？7430字建议转发
1、普通人翻身为什么一定要到大城市？大城市能够带给你的，其实就四个字：社会资源身处一线城市所享受的社会资源，是在任何其他地方都无法比拟的，这些资源包括但不限于：高薪岗位、优质人脉圈、高水平医疗服务、良好的教育环境以及超一流的生活娱乐居住体验。城市化，是一个正向循环：经济高速发展吸引优质人才不断涌入，各行各业在高人才密度的环境下不断实现突破创新，进而推进经济继续向前，这时候，马太效应就出现了。能在大城市发展并扎根的人，都是社会筛选出来的精英，他们从城市化中获得财富，并且深知选择的重要性。未来是一个分化加剧的时代，资金、人才、产业、科技等核心资源将继续在一线/强二线城市靠拢积累，虽然卷。但只要选择在这些城市继续努力，仍然有翻身甚至跨越阶层的机会。大城市房价太高，根本不可能留下来？这其实是一种选择淘汰机制——觉得广州房子太贵的，可能35岁后就收拾包袱回家了，拿着赚到的钱和学到的本领回老家降维打击去。觉得房子价格还行，踮踮脚还能凑个首付最后上车的，那么，恭喜您成功入驻，未来继续享受大城市红利。还有的人，虽然目前收入和存款都不够，但还是长期看好大城市的价值，最终通过某些操作成功落户置业的（具体方式后面会讲）这样的人不在少数，辛苦三两年，幸福两代人。二八效应80%的财富最终掌握在20%的人手上，每100个来广州工作打拼的外地人，最后可能只留下不到20个，这是很残酷的现实。我想每一个离开老家去大城市打拼的年轻人，都希望自己会是最终留下的那20%，那么除了比别人努力工作以外，选择的策略也是相当重要。这里说一个我认为的标准：能不能在大城市留下来取决于，你是否买得起所城市的房产注意这里指的是商品房2、只有1%的人懂得把钱沉淀下来纸币本身不具备任何实际价值，只有转化为实物资产才能完成价值沉淀。市场上充斥着各种各样的资金和商品，买卖交易无时无刻都在发生。良币驱逐广义来说，劣币驱逐良币是一种即劣胜优汰现象。商品的估值方（买家）估值一定时，商品的提供方（卖家）会选择提供实际价值较低的商品（劣币），致使实值较高的商品（良币）越来越少。目前大家基本上有了一个共识——钱（纸币）不值钱当央妈印钞，利率降低，银行信贷政策宽松，M2暴增的情况下，富人会第一时间接到大水（比如有实力的企业会率先拿到利息极低的大额贷款），而后再用这些钱购买核心资产（比如园区厂房、开发地皮、珠江新城的大平层）结果导致市场上的优质资产（良币）越来越少，所以越来越具有价值，最终体现在价格上。最终，等到水流到普通人手里的时候，优质资产的价格已经涨到位，劣质资产已经充斥整个市场，收益率大幅降低。这样从理论上解释了为什么其他地方的房子永远涨不过核心区的房产反过来看的结论是，想要把赚到的钱沉淀下来，跑赢通货膨胀，那么必须买入优质资产普通人最容易能接触到的优质资产，自然是大城市的房子庞大的吨位（本金），稳健的价格走势（涨幅），良好的流动性（流通），试问还有什么比这样的投资更有价值？股票？银行存款？还是比特币？这里就不展开分析了，懂得自然懂。这篇文章很长，看完了再回来接着往下看，我会把这条路讲透。有人问：动辄几百上千万的房产怎么拿得出首付来上车？除了掏空六个钱包？你是不是还想着再多打几年工攒点存款，5年后凑够首付再上车？摆脱！你确定你的存钱速度能跑得过房子涨幅？90%的人按照这个思路走，5年后更加买不起房。你以为自己没有钱，不代表你真的没有钱，只要你愿意，在目前这个信用社会，实际上还有n种办法让你快速上车。关于房子，大多数人都有这样3个错误认知——1、房子不只是用来住的“房住不炒”这句话不知道从多久以前就开始提起了，没错，房子终究是用来住的，CF的黄金时代已经过去。那么现在房子真的只剩下居住属性了吗？非也首先，普通人不应该再抱有C房致富的幻想，但就目前来说，房子的金融属性依然大于居住属性，这就意味着房子依然是一种投资品，而不是消费品。为何？假如房子现在已经沦为纯纯的消费品，那么它的价格应该比租房便宜划算，你拿着房产证去银行，银行也不愿意给你借钱。因为消费品根本没有保值能力啊！2、房子不等于钞票关于钞票的三个真相钞票没有真正的价值钞票可以被随意复制钞票长期价值终将归零3、并非要一辈子做房奴需要纠正一个观点，买房还房贷不是给银行打工，而是每个月定期给自己存钱，定期存个5-10年后，等到房子卖出的那一刻，所有的本金将连同超额收益一起回报给我们。买错一套房，五年都白忙大多数人勤勤恳恳工作，踏踏实实地赚钱，殊不知在买房的时候，面对大几百万的决策竟然如此随意。想买房的时候只是随意下楼找到一个中介，然后被拉到了一手房售楼部，看见打扮地漂漂亮亮的样板房，心里也是激动不已，最终在中介和售楼部销售经理的鼓吹下买入了人生的第一套房。殊不知，这才是噩梦的开始。当你开始背上房贷，每月苦逼地把大部分工资收入拿来还月供的时候，才反应过来，原来我买的房子要等两年才能收楼，而且还是毛坯，装修又得花个大半年，前前后后3年才能入住，期间都只能继续租房子，又是一笔开支。终于好不容易熬过了三年，终于搬进了新家，可是住着才发现，这里的配套是真的原始，跟当初售房部小姐姐跟你说的什么高大上商业综合体，楼下就是地铁、学校就在家门口完全不一样。原来当时贪便宜买了个郊区，现在只能以泪洗脸怎么通过买房躺赚？（未完待续）。。。。。。3、如何合理利用杠杆多数人在做投资理财的时候，收益与风险是最需要关注的两个部分。高收益意味着高风险，但高风险不代表着高收益，选择优质的投资标的，能让你的财富稳定增长，很多人都在削减脑袋寻找高收益的投资项目，创业、私募、基金等等。那有没有一种投资，即使收益率固定不变，但只要改变一下投资方法，就可以倍增收益呢？你和老李买入同样的房子，获得同样的涨幅，但一算收益相差3倍，到底是为什么呢？答案就是——杠杆的利用杠杆可以让收益成倍数放大，通过杠杆撬动更大的资产，同样的时间内获得更丰厚的收益回报那么，如何了解、熟悉掌控并且合理利用财务杠杆呢？如何按照银行的喜好，通过合理的包装，把自己打造成受银行信任与欢迎的优质客户，成为自带百万融资属性的提款机呢？在信用的年代，要用更低的成本，更快速借到更大额度的钱，帮助我们启动投资。讲一个身边发生的真实案例：王教授是某211大学的系副主任教授，茅盾文学奖评委。去年我跟他见面聊天，听他回忆来广州的这几年发生的变化。王教授是19年从老家山东通过人才引进调到广州。并且获得广州户口。他来到广州的第一件事情，什么都不干，先买房子再说。（多么高知的觉悟）为了凑到买房的本金，他不惜把老家的两套房子都卖掉了，虽然不怎么值钱，而且也难卖，但是也下定决定心割肉离场。再加上向岳父借的钱，好不容易凑到了二百来万，最终上车金碧世纪花园的3房。并且在2020年广州大涨前夜通过年化3.8%左右的JYD杠杆入手了珠江新城的保利心语2房。这两套房目前涨幅至少超过60%。现在2023回头再看看他的操作，真的忍不住拍案叫绝，把杠杆利用到极致（极低的成本+极高的额度+超高的收益率），妥妥跑赢了99.9%的人。由于对现金流有足够的信心，王教授才敢押下如此大的筹码，而对赌的，则是城市的发展前景与区域板块的增量。毫无疑问，这个决策和行动为他带了了超额收益。如今，他打算趁着市场行情转好的时候出掉金碧世纪花园，再买入一套珠江新城的4房。强者恒强，在这个案例里面体现的淋漓尽致。关于贷款的入门知识首先，贷款分两大类：信用贷和抵押贷抵押贷就是申请贷款时有抵押物：房子、汽车、股票/股权/信托/基金/银行理财等金融资产，或者黄金、珠宝等可以用来质押的资产。信用贷就是仅凭你这个人就能获得的贷款，通俗的说法就是“刷脸贷款”别人凭什么愿意借钱给你？这取决于三个问题：1.你是谁？2.你有能力还款吗？3.你会按时还款吗？任何评估方法、风控措施、以及别人是否愿意借钱给你，都是从这三个问题延伸出来的。如：你的铁哥们/好闺蜜为什么不愿意借钱给你呢？1.你这人不可靠（你是谁）；2.经常借钱不还没诚信（你愿意还款吗？）；3.赚钱太少还不上（你有还款能力吗？）。当然还有一种可能——就是确实没钱。第一，你是谁？它评价的是你这个人：你的性别（是男是女）、婚否（有妻子老公的人更有责任感、更稳定，银行更喜欢）、年龄（多大岁数）、受教育程度（本科/大专/高中小学）、职业单位（公务员/事业单位/小型私企/个体户/自由职业）、工作年限（刚来这单位，还是老员工了）、职务级别（是领导呢，还是基层员工）等等，并由此判定你这个人信用怎么样。如果你是某个学校的教务主任、或某个厅局的领导，那就很容易申请大额信用卡和高额信用贷，你是谁，是决定你能贷多少资金额度的最重要因素。第二，你有能力还款吗？主要考察你的收入和资产。收入主要指每月的固定打卡工资，当然还包括租金收入、兼职收入、年终奖金等；资产就是上面说的车、房、股票、基金、存款、银行理财产品等。对于刚参加工作、收入不高的人来说，“你有能力还款么”这条就是劣势，所以第一条“你是谁"就很重要，那才是凭空占有一笔资金的根本。当然，可以通过流水包装让自己的还款能力看上去更强，让你在银行眼里变得更加优质（具体操作后面会专门出一篇文章）第三，你会按时还款吗？这是考察你还款的意愿。主要看你的信用记录，简称征信。所以一般在向银行申请贷款的时候都要求查询个人征信，上面会显示你的个人情况，包括工作与资产负债，还款/逾期记录都会在征信上体现得一清二楚。所以拜托大家一定要按时还款，按时还款，按时还款，无论是信用卡还是网贷，不要逾期，如果征信花了，后面就不好再向银行借钱了（谁愿意冒这么大风险借钱给老赖。。。）目前的征信机构主要有：1.央行征信——你跟所有银行、大多数的小贷公司和网贷平台发生的借款记录，如贷款买房买车、信用卡使用、网络借贷等都会记录在央行征信系统里；2.阿里征信，也就是支付宝上的芝麻分，它抓取的是你在阿里平台上的大数据，如支付宝的使用情况、通过淘宝/天猫买东西的记录等；3.腾讯征信，目前在广东等部分省份开始显示腾讯分了，跟阿里征信一样，它是在腾讯平台上产生的大数据，如微信/QQ的使用情况，以及腾讯参股的一些平台，如摩拜单车、京东商城等；大多数金融机构发放贷款主要以央行征信为判断标准贷款根据以上三个问题（你是谁？你有能力还款么？你愿意还款么？）来评估，这三个问题解决了，贷款也就是水到渠成了，其他无非就是一些技巧。贷款的种类及成本汇总按照额度由高到低、费用由少到多、申请由易到难来排序贷款种类：1. 按揭房贷：就是买新房或二手房时的贷款，最显著的特点就是额度高，年限长。目前的基准利率在4.3%（这个基准利率是会调整的），实际利率在基准利率的0.7~1.3倍之间，具体会根据政策变动而调整，同一时间不同银行也会有所差异。还款方式分为等额本息和等额本金，最长还款年限可达30年。这是国家给老百姓最大的福利。友情提示：普通家庭申请按揭房贷建议无脑选择30年等额本息还款方式2. 房产抵押贷（房抵贷）：它跟按揭房贷的原理是一样的，都是把房子抵押给银行获取贷款，而区别在于，一个有交易行为、一个没有交易行为。正常情况下房抵贷要比按揭贷款利率更高，但是最近几年由于宏观环境发生变化，国家也出台了一些补贴政策，例如普惠金融经营贷，给出了非常诱人的利率（年化4%以下），还款方式也更多样化，除了等额本息和等额本金，还有先息后本等低月供还款方式，月供仅为按揭贷款的40%~60%，大大降低了月供压力，3~10年期先息后本的JYD是近几年的爆款产品。3.按揭房再贷款：当房子还有按揭贷款未还清，但是房产增值很大的时候，就可以选择结清尾款变成无抵押房，然后再向银行申请抵押贷款，相当于置换成了低息的房抵贷。按揭房再贷款的前提是先解押，再贷款，这就牵扯到垫资赎楼的问题，市场上也有过桥资金，利率在2%/月左右，也有按天计费的。4.信用卡：可以取现、可以分期、可以借现金，但是一般人都不会信用卡取现、或信用卡借现金，信用卡的融资方式是刷卡。信用卡是门槛最低、最易获得、费用最低的银行贷款，对于刚上班、收入不高及没有大额资产的人群来说，信用卡就是融资神器！那申办信用卡有什么技巧呢？a.优先申请你的工资银行；b.从难办的银行开始，顺序如下：工行、农行、建行、中行、全国中小股份制银行及地方性银行。因为大多数银行会给自己的房贷客户办理信用卡，所以在买房选择贷款行时，同等条件下（利率/办理费用/贷款额度等），按如下顺序：工行、农行、建行、中行、交行、地方性银行和全国中小股份制银行，地方银行会给当地客户更多信贷上的优待，所以放在全国股份制银行之前。c.办卡员上门办理。上门办卡时，要充分利用“以卡办卡”的特点就是用其他银行的大额信用卡去办理另一家银行的信用卡；d.在银行放信贷口子或年底完成发卡任务时申请。信用卡办完之后，就开始养卡提额了：养卡的技巧：勤刷卡多刷卡、消费要多种多样、偶尔一大笔刷卡额（让银行觉得你的额度不够用）、全额还款。因为信用卡的发卡、额度标准经常变，偶尔的漏洞会随时出现，要想获得最新的信息是：经常查看信用卡类的公众号、多加一些信用交流群。信用卡分期的真实费用我们经常收到信用卡分期的邀请短信或者电话，一般说利息在0.5%~0.7%/月左右。那真实费用是多少呢？
请记住一个公式：信用卡真实利率=名义年费率*2n/（n+1），其中n是期数。例如：月息0.5%，分12期，那么真实年利率=0.5%*12*24/13=11%5.信用贷：信用贷主要针对优质单位（公务员、事业单位/央企国企/上市公司员工），属于消费贷，每月归还本息，目前的实际利率在5~7%左右。6.月供贷：需要供楼半年以上，可以按照月供的40——60倍申请贷款，真实利率会比较高，属于第2~3梯队的贷款产品。7.保单贷：缴费2年以上，按照年保费的40——60倍获取贷款，真实利率跟月供贷差不多。8.正规网贷平台。日息一般在万分之六，月息1分8，年化利率18%以上。一般给的是额度，按天计费，所以适合短期资金周转。9.民间借贷。各地行情不一，除非亲友的可以适当使用，陌生人的不建议用。如何零首付买房很多人觉得在一线城市买房成本太高，动辄上百万的首付门槛，即使掏空六个钱包也没有办法凑齐。这里给大家分享一个思路：零首付买房所谓0首付，就是指没有花一分钱就买了一套房子，这听起来似乎天上掉馅饼了，而实际上没这么简单。下面内容仅供参考，不一定适合所有人。0首付主要有以下几种操作方法：二手房高评高Dai买房申请贷款的时候让评估公司把房子的总价评高，全部用银行的贷款来支付购房款，这就是高评高Dai举个例子：一套售价70万的房子，让评估公司评估到100万，这样买家就不用支付30%的首付款了，即买家不用给房东付30万首付款，直接向银行贷款评估价的70%，即70万给房东，从而完成了这笔交易。这样下来，房东，也就是卖房人拿到了70万的房款，而他本来就是要卖70 万的，房东不亏。买家直接向银行贷了70万支付给房东，这实际是买家的贷款、或者债务变高了。信用卡/银行信用贷凑首付款举个例子：假设你看中了一套房卖300万，首付3成90万，可是如果手上没有这么多的资金，那么可以通过信用卡刷卡融资、或者信用贷并发PS:凑齐首付款卓卓有余，信用卡、信用贷都是无抵押贷款剩余的尾款就走正常的房贷按揭途径就好了，结果就是没花一分自己的积蓄就买了套房子。房子抵押贷款筹首付款比如你有一套全款房，或是有一套升值翻倍的按揭房，你可以把全款房抵押给银行获取一笔贷款，把这笔贷款作为首付款；或者，你把总价翻倍的按揭房的尾款结清，先变成全款房，再做个JYD把钱贷出来凑够首付款。这三种方法都是在不动用你积蓄的情况下买上了房子，实现0首付，适合想上车但是有没有足够的首付资金的人。0月供投资主要有两种1.按揭买了套房子，再把房子出租出去，用租金去还月供款，如果0首付买了套房子、再把房子出租出去，用租金还月供，也就是0首付0月供买房投资！（但实际上很难做到，目前国内的房子租售比太低了）2.先后买几套房子，当第一套房子升值翻倍后，可以结清尾款变成全款房，再把全款房抵押给银行，用贷出来款通过按揭的形式再买一套、甚至几套房子，这就是俗称的裂变——也就是由一套房子裂变为两套、甚至几套房子。月供怎么还呢？用银行贷款！把自己第一套升值翻倍的房子结清尾款，再抵押给银行贷出钱来，用贷款再买一套房子，可能还有贷款剩余，再用这些贷款剩余去还房子的月供，这就是俗称的以贷养贫，这也是0月供买房投资。其实，实际的操作会更复杂。银行是风控很严的，并且银行也是由人组成的。70万的房子想评估到100万就评估到100万么？所以，银行一般都只认自己合作的评估公司出的评估振告，也会对房子的评估价有个大致的评判标准。70万的房子评估到80万还可以，若评估100 万，银行是不认的。高评高贷的房子一般都是老破大（老房子、破房子、大面积）、或顶层复式，这样的房子一般售价较低，或房东急于出手把售价放低，但是旁边的二手房价格较高、或者正常楼层的房价较高，这时就有了高评的机会。所以高评高贷对房子是有要求的并不适合所有的房子。其次，一般人并能轻易的办理大额信用卡或者大额信用贷。大额信用卡、信用贷特别适合公务员、事业单位、500强企业、央企国企、上市公司的员工，一个私企普通上班族很难办到大额信用卡和信用贷的。而通过抵押贷套出贷款，去付首付，前提是得先有套房子，这也是一个约束条件。所以，更靠谱的方法是：买的二手房适度高评一些，这样首付就会低，再用一些信用卡刷卡资金一起付了首付，从而实现0首付买房。0月供实现起来也是比较难的。绝大多数情况下，月供款都会远远大于房租款。所以，若是把房子出租，可以考虑把房子搭隔板改造成合租房，多分出几间对外出租，这样租金会提高，可能会覆盖住月供。还有就是买小面积的房子，房子越小租金相对房价就越高，这样可能会覆盖住月供：再有就是等个几年，等物价上涨、房价上涨、房租上涨，而月供却是一直不变的，这就买现了房租覆盖月供。什么样的人群适合0首付买房？0首付买房，看似没有动用你的积蓄，却是增加了你的负债。所以，0首付买房适合现金流充足，但是缺少本金的，比如在一线城市月收入5万，二三线城市月收入2、3万的人群适用场景和风险信用卡刷卡融资、银行信用贷、房产抵押贷，出来的钱都是要付利息、有资金成本的，再加上按揭买房的贷款，也是要付月供的，如果收入不高、或资金筹措能力差，现金流很容易断裂。所以0首付买房，时机选择非常关键，比如买在2016年和2023年那样房价暴涨的前夜就非常合适。