法院提醒：法拍房可以买，但要掌握这5大方法！
一、涉房产司法拍卖五个典型案例
案例一
法律提示
涉拍房屋系被执行人系唯一住房，根据法律规定，执行法院可以对该房屋进行拍卖，但需要为被执行人预留5-8年的房屋租金。被执行人不要误以为自己只有一套房，执行阶段，法院就不会对执行该房屋。
案情介绍
某融资担保有限公司申请执行代某等一案，这个案件中，申请执行人是融资担保公司，代某系其中的一个被执行人，在借贷过程中将房屋抵押给了担保公司。案件执行过程中，我院依法查封了代某名下位于昌平区天通苑的房屋，并且查明，代某名下仅有该一套房屋，没有第二套房产，同时查明，代某与其母亲、姥姥共同居住在该房屋之中，妻母亲、姥姥均年事已高，属于其所抚养的家属，故在拍卖成交之后，考虑到附近及周边房屋租赁的价格，在债务未得到全额清偿的情况下，为其预留了20万元房屋租金。
案例二
法律提示
涉拍房屋上设有生效租赁权，根据“买卖不破租赁”原则，竞买人成交之后，租赁合同对买受人有约束力，租赁合同继续履行。本案中商业大楼上已经设立了生效抵押权，执行法院仍然可以对被执行人的商业大楼进行拍卖，但需要在拍卖公告中予以提示，竞买人在阅读拍卖公告时应当重点关注涉拍房屋的租赁情况，谨慎考虑，决定是否进行交易。
案情介绍
某工贸公司申请执行某建筑公司一案，执行过程中，我院依法拍卖了被执行人某建筑公司名下的一座商业大楼，在拍卖前，已查明：该大楼在裁定查封之前，已经设定有租赁，有书面签订的合同，经现场勘查，某商业酒店一直在此经营，且一直交纳租金。该大楼最终成交，在法院主持下，竞买人与承租人达成一致：即租赁人继续经营，按照租赁合同向新房主（买受人）支付租金。
案例三
法律提示
涉拍房屋系被执行人唯一住房时，法院会给被执行人6个月的宽限期完成腾房工作，房屋拍卖成交后，无法立刻腾退房屋，竞买人需要容忍宽限期。
案情介绍
陶某申请执行赵某一案，被执行人赵某某名下仅有一套住房，没有第二套住房。案件执行的标的是九十万元，所拍卖的房屋以180万元的价格成交，这种情况下，使可以退还被执行人90万元的，就不再适用预留五到八年租金的条款。但是由于被执行人名下没有第二套住房，我们在拍卖公告中明确注明六个月的宽限期。在裁定拍卖成交后，向竞买人明确释明，需要六个月之后才能交付房屋，竞买人对此表示认同。
案例四
法律提示
许多案件，被执行人自愿同意买房，对于这样的房屋，在成交过户后，被执行人会配合交房工作。但仍存在部分案件，法拍房屋成交、过户后，面临腾房难的问题，一些被执行人会用相对极端的方式阻碍腾房工作，法院需要强制措施腾退房屋。竞买人在拍卖前，可以向法院咨询案件的基本情况，对后续腾房工作有基本了解后，再决定交易。
案情介绍
某银行申请执行某家具装修公司一案，我院依法查封、评估、拍卖被执行人名下的一套房产，在该房屋拍卖成交之后，竞买人在约定时间内将全部款项交至法院，法院出具了拍卖成交裁定，并未竞买人办理了房屋过户。在竞买人办理完房屋过户之后，我院责令被执行人将房屋腾退交付竞买人。被执行人未履行腾退交付义务，我院依法张贴了腾退房屋公告，并在公告中载明：腾退时不得损坏房屋及其附属设施。现场勘查过程中，发现房屋的实际控制人将房屋毁坏，在法院查清相关情况后，对相关人员进行了传唤，告知因其行为对执行工作造成了妨害，法院依法准备对其拘留、罚款。实施破坏的人员认识到问题的严重性，承认错误，就赔偿问题与竞买人积极的进行协商，并最终达成了一致意见。
案例五
法律提示
竞买人在竞拍房屋时，在经过前期的咨询、看样、了解房屋情况后，应谨慎思考再决定是否拍卖。本案中，竞买人没有经营酒店的相关经验，竞拍成功后的对酒店的后续经营存在困难。
案情介绍
在某资产公司申请执行某酒店系列案件的执行过程中。法院依法查封被执行人的国有土地使用权及房屋，并依法评估、拍卖。该国有土地使用权及房产中有酒店、餐饮、健身等单位在营业，拍卖成交后，被执行人拒绝交付，经过做大量的工作，竞买人和被执行人进行了协商，由于竞买人并不是专业经营酒店餐饮的单位，被执行人也拿出了足够多的诚意，表明相关经营单位需要缓冲时间，最终，双方签订了合同，就土地、房产交付问题达成协议，由被执行人向竞买支付租金，允许其经营一段时间，时间届满后，被执行人搬走，通过此种方式最终完成交付。
二、涉房产司法网络拍卖常见问题
1 . 唯一住房能否拍卖？
可以。很多被执行人以为自己只有一套住房，法院是不会对唯一住房进行处置，根据法律规定需预留5到8年的房屋租金。比如在门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金。
2 . 已处置房产设定有权利负担（抵押权、租赁权）如何处理？
设定租赁权房屋。对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，执行法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并且实际履行，已交付租金，这种情况下，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。
具体认定标准，上海市的某法院做了实践性的探索，标准为在查封之前签订租赁合同、租赁人已经缴纳租金、承租人对房屋进行了实际占有。在面对此问题时，我院在实践中会到物业公司或者居委会调查询问，部分小区物业公司或居委会对住户的情况有一定的了解，能够较为公正的提供房屋涉租赁情况。在某工贸公司申请执行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前已经租赁出去，查明之后，在拍卖公告中明确公示。拍卖成交后，执行法院负责承租人与竞买人的对接，按照原租赁合同履行，合同履行之后法院再协助竞买人房屋腾退工作。
设定抵押权房屋。抵押权是担保物权，为确保债权的实现，债权人往往到不动产登记部门对房屋做抵押登记，在财产变现后，抵押权则表现为优先受偿权。根据法律规定，有六个月的宽限期。在陶某申请执行赵某一案中，拍卖成交且过户完成之后，因房屋涉及抵押权，且被执行人没有第二套住房，给了六个月的宽限期。
3 . 拍卖房屋的交付问题
房产拍卖成交后，在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等），执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人。但实践存在一些极端情形，如房屋实际占有人以特殊理由相要挟的情形，需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被执行人拒绝交付的情形，需要法院启动强制腾退的程序，要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等。
在某银行申请执行某家具装修公司一案中，在房屋拍卖成交后，被执行人及房屋实际控制人拒绝交付房屋，并且对房屋进行了破坏，在法官做了大量释法明理的工作之后，最终通过强制腾退的方式成功交付该房屋。
就拍卖房屋的交付问题，人民法院也在进行探索。如大兴法院，由专门的拍卖组负责拍卖全过程，包括腾退房屋；中山市第一人民法院按照“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路，把强制执行的事务划分给法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房屋交付问题出台意见。
尽管如此，实践中的情况仍然十分复杂，如某非融资性担保公司申请执行张某一案，拟进行拍卖的房屋中有被执行人和家属居住，家属情况是，被执行人之母患有癌症，且八十多岁，被执行人的其中一个子女，虽已成人，但智力残疾、肢体残疾，这种情况在拍卖成交后，腾退房屋就存在很大的难度。所有对于有意竞买法院拍卖房屋的人，一定要事先权衡利弊得失。
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