网络司法拍卖实务操作十则—以不动产为例
司法拍卖，又称司法强制拍卖，是一种执行强制措施，是指在民事执行程序中，法院在被执行人不履行义务时，基于强制执行权查封、扣押执行被执行人的财产，采用公开竞价方式将被执行人的财产转让给出价最高者，并将拍卖所得的价款清偿债权之执行行为。法院在司法拍卖过程中起主导作用，竞买人通常基于对法院公信力的信赖参与拍卖。
网络司法拍卖作为目前司法拍卖广泛运用的模式，2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“《网拍若干问题的规定》”）将其定义为：“人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为”。其本质是依托于互联网服务平台和信息技术，超脱地域限制、时间限制，加速执行效率，提升社会效益。
一、协调处置权
执行法院有案涉不动产的处置权是网络司法拍卖的前提，通常情况下，首封法院无疑是处置法院，可以对抵押物进行推拍。但实务中，普通债权人对被执行的房产推拍积极性不高，就出现了不动产处置权协调的问题。
对此，最高院和上海高院都有相关文件进行规范，即（1）自首先查封之日起已超过60日，且（2）首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。由优先债权执行法院出具商请移送执行函，首封法院审核同意即可。处置权的转移无需征得查封债权人的同意，不受在先查封执行当事人之间执行和解协议以及首封法院暂缓、中止执行等情形的影响。
二、拍卖程序
目前网络司法拍卖已经从之前的“三拍一变”变为“两拍一变”，在网络司法拍卖启动后，若一拍流拍，30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，二拍起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。复次，网络司法拍卖二拍流拍的，法院应于二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。网络变卖期为60日，变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。最后，如果在“两拍一变”后仍没有买家买受，则法院可能会解除保全措施，并将财产退还给被执行人。
三、拍卖平台
网络司法拍卖的平台由申请执行人自行选择，若多个申请执行人选择不一，无法达成一致意见，则由法院指定拍卖平台。2016年11月25日发布的《最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》包括阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、中国拍卖行业协会、诉讼资产网五大平台。2019年6月，最高院又新增两个入围平台，分别是工商银行融e购、北京产权交易所，现已发展为多平台齐头并进并逐步破解执行难问题。
四、委托评估
网络司法拍卖不动产的价值由评估决定，评估机构由法院随机选取，一份评估报告的有效期为1年。若之前已经由某一评估机构评估推拍过，一般情况下会选择让该评估机构继续评估，出具补充评估报告或者重新出具评估报告。
评估报告由两位有资质的评估师出具，不动产需要其前往现场查勘，一般根据市场价格确定不动产的评估价。评估报告完成后直接送至法院，由法官向申请执行人等送达。评估所产生的费用从拍卖成交款中扣除，费用标准各地不一，目前中国资产评估协会关于贯彻实施《资产评估收费管理办法》尽快做好资产评估收费管理工作的通知 仍现行有效。
五、价格确定
网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。因此，法拍房最便宜的时候能以五六折挂拍。
参拍前竞买人需要缴纳保证金，保证金数额由人民法院在起拍价的5%-20%范围内确定。申请执行人可不缴纳保证金，但是债权小于保证金数额的按差额部分交纳。
拍卖过程中加价幅度由合议庭确定，可参考以下原则：起拍价为10万元以下（含10万元）的标的物，加价幅度不宜超过起拍价的2%；起拍价为10万元至100万元（含100万元）的标的物，加价幅度不宜超过起拍价的1%；起拍价为100万元的标的物，加价幅度不宜超过起拍价的0.5%。
六、竞买资格
《网拍若干问题的规定》第三十四条规定：实施网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产：
（一）负责执行的人民法院；
（二）网络服务提供者；
（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；
（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属。
《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第一条规定：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。”
综上所述，不动产网络司法拍卖竞买人资格的规定采用了反向排除的方式，除执行法院、网络服务提供者和拍卖辅助工作人员及其近亲属外，还必须具备不动产所在地购房资格才可参与拍卖。因此，具备购房资格的申请执行人同样可作为竞买人参与网络司法拍卖。
七、优先购买权
优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。顺位不同价格相同，顺位在先者得；顺位相同价格相同，先出价者得。
实务中，在网络司法拍卖启动前即要通知各优先购买权人，由优先购买人向执行法官提出申请，执行法官进行登记，登记成功后优先购买人即显示在公告上，最终可在同等价格下优先购买。
八、税费承担
《网拍若干问题的规定》第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”该条规定的“相应主体”并不明确。
由于司法拍卖品通常是债务人或者被执行人的财产，由此产生的税费如土地增值税、印花税等的纳税义务人应当是被执行人，但被执行人或债务人通常已无力承担税费或下落不明。在大多数情况下，为了顺利办理不动产登记等手续，也为了加快结案的速度，在实务中买卖双方的税费通常由买受人承担，对买受人较为不利。目前，大多数法院的网拍公告中税费已从买受人负担转变为各自负担。
九、清偿顺序
不动产拍卖成交后，最终成交的价款与评估价或高或低存在一定差距。就目前而言，法拍房市场热度不高，成交价格可能远低于评估价。对于最终拍卖所得价款，并非全部由债权人进行分配。
拍卖成交款在清偿前需先行扣除评估费、税费、辅助拍卖费用、诉讼费和执行费等，扣除后先行清偿优先债权部分，包括判决书确定的本金、利息以及律师费等，迟延履行金属于劣后债权。
普通债权的清偿，需要明确被执行人属于自然人还是法人。若被执行人为自然人，则成交款扣除优先权部分后，由普通债权人申请参与按比例分配。若被执行人为法人，在法人不破产的情况下，由查封顺序在先的债权人优先受偿。
十、以物抵债
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。”
因此，网络司法拍卖流拍后以物抵债需要满足：（1）二拍流拍即可询问申请执行人；（2）一方申请，其余申请执行人同意；（3）多个债权人申请，顺位在先或者抽签决定；（4）指定期间补足差额。
以物抵债成立后法院会出执行裁定，所有权自裁定送达时转移，被执行人若有异议一般不被支持。