10月北京市场成交月报：新房转暖，二手成交活跃
一、导语
新房成交逐渐活跃，北京新房市场转暖。二手房成交环比微降，但仍然较为活跃。
受房地产利好消息的影响。二手房带看进一步活跃，新房市场的改善项目成交情况好转。但是这一轮房地产冲击导致的市场分化仍然非常明显，北京新房市场仍以改善/豪宅项目为主，二手房市场除了部分热门片区的改善户型价格保持稳定之外，老破小开始出现降价情况，行情进一步分化。
新房市场则由一批刚需热盘的入市，带动了整体成交上行。预计新房市场还要延续一段时间的向上走势。
二、新房市场：10月成交迅速上升，刚需盘成交明显增多
成交：市场持续向好，成交明显增多
信访数据来源：克而瑞
数据显示，2022年10月北京新建商品住宅成交14401套，环比上升2.9%。随着市场信心进一步提升，楼市购买力持续释放，预计11月北京新房仍有上升空间。
本月新房市场受几个入市刚需红盘影响明显，北清橡树湾、御璟新城、湖光玖里辰悦国际等热销红盘提升了整体成交金额，同时拉低了成交均价。数据显示，北京10月份新房成交面积环比上涨19.66%，成交套数环比上涨24.55%，套均面积下降。
区域 | 1-10月成交面积(万㎡) | 占比 (%) | 同比(%) | 10月成交面积 | 占比 (%) | 同比(%) | 环比(%) |
大兴区 | 88.74 | 14.3 | 34.4 | 14.62 | 15.9 | 96.6 | -7.4 |
顺义区 | 87.66 | 14.2 | -25.5 | 6.57 | 7.2 | -30.8 | -51 |
朝阳区 | 62.8 | 10.1 | 16.1 | 12.25 | 13.4 | 141.7 | 125.9 |
海淀区 | 61.2 | 9.9 | 13.7 | 2.36 | 2.6 | -7.3 | -39 |
昌平区 | 53.63 | 8.7 | -20.5 | 14.54 | 15.8 | 209.9 | 92.8 |
通州区 | 44.6 | 7.2 | -30.5 | 3.12 | 3.4 | -44.2 | -23.4 |
丰台区 | 38.97 | 6.3 | -38.7 | 3.62 | 3.9 | -22.6 | -17.7 |
房山区 | 35.29 | 5.7 | -33.8 | 11.32 | 12.3 | 62.3 | 226.7 |
石景山区 | 27.94 | 4.5 | -29.2 | 2.7 | 2.9 | -39.3 | -21.2 |
东城区 | 25.37 | 4.1 | 977.5 | 5.92 | 6.5 | 794.2 | -22.2 |
开发区 | 23.32 | 3.8 | -59.1 | 2.66 | 2.9 | -36.3 | 3.3 |
密云区 | 22.55 | 3.6 | -52.3 | 1.73 | 1.9 | -84.8 | 9.9 |
门头沟区 | 17.53 | 2.8 | 36 | 1.4 | 1.5 | 64.2 | -77 |
平谷区 | 12.71 | 2.1 | 18.1 | 7.52 | 8.2 | 642.6 | 864.6 |
延庆区 | 8.4 | 1.4 | -1.8 | 0.79 | 0.9 | 8.1 | -26.1 |
怀柔区 | 7.36 | 1.2 | 34.2 | 0.64 | 0.7 | -40.6 | -37 |
西城区 | 0.65 | 0.1 | 43.1 | 0 | 0 | -- | -- |
2022年1-10月,大兴区、顺义区、朝阳区等区域为北京商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交239.2万㎡，占城市成交面积的38.7%。成交面积同比增长的区域有东城区、西城区、门头沟区等，同比分别增长977.5%、43.1%、36.0%；成交面积同比下降的区域有密云区、丰台区、房山区等，同比分别下降52.3%、38.7%、33.8%。
成交top：好地段倒挂盘成交第一，昌平南、奶西仍为热门板块
从10月份北京新房成交套数TOP20项目来看，大兴、顺义2区的项目上榜率靠前，各占据4个席位。其中，朝阳区的中建·玖合府位居成交套数TOP1，10月成交均价为117005元/㎡。
作为今年第二批次集中供地中的黄金地块，中建·玖合府虽然是共有产权房，但是凭借极为优越的地段和每平米高达3万的倒挂价格成为网红盘。
昌平区的北清橡树拿下成交榜第二名，由于自身位置在回龙观片区，新房较少。项目主推的两居室户型非常受欢迎，10月成交第二，成交均价为58974元/㎡。
朝阳区的首开金茂望京樾位列成交量第三名，成交均价为80915元/㎡。
成交结构：刚需户型占据绝对优势
数据来源：中指研究院 2022年10月，从面积段来看，北京60(含)-90㎡面积段成交套数最多，达1196套，占比为29.1%，较上月收窄2.7个百分点。 | 数据来源：中指研究院 2022年10月，从总价段来看，北京1600(含)万元以上总价段成交套数最多，达526套，占比为12.8%，较上月扩大4.4个百分点。 |
数据来源：中指研究院 2022年10月，从单价段来看，北京50000(含)-60000元单价段成交套数最多，达883套，占比为21.5%，较上月扩大7.1个百分点。 | 数据来源：中指研究院 2022年10月，从户型来看，北京三房户型成交套数最多，达1527套，占比为37.2%，较上月收窄1.6个百分点。 |
价格：受刚需红盘影响，均价略有下降
在部分刚需热盘走红的情况下，北京新房成交均价小幅下跌，10月份均价下降至49436元/平米，环比下降2.3%。
数据来源：中指研究院
2022年1-10月,西城区、海淀区、东城区等区域为北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价最高区域。其中，成交均价同比上涨的区域有西城区、丰台区、朝阳区等，同比分别上涨14.4%、12.9%、12.3%；成交均价同比下跌的区域有东城区、大兴区、顺义区等，同比分别下跌31.5%、26.7%、20.9%。
供应：10月新房供应持续回落，热点盘成交速度较快
10月份，北京新房供应端继续收窄，供应规模连续2月下降。同时，在供应端持续收窄，去化动力增强下，本月库存量走低，供求比位0.67，相比前一月降幅较为明显。
10月北京市共有15个项目获得预售证，分布在朝阳、丰台、石景山等9个区。本月城郊区申领销许项目占据半数份额，顺义、房山各有2个项目，昌平、平谷、通州、延庆4区各有1个项目获取预售许可证。
重点项目预售证情况：
项目名称 | 取证数量 | 认购均价（万/㎡） | 区位 | 开发商 |
金地 北京壹街区 | 31861.07㎡ | 4.5万/㎡ | 通州 | 金地 |
绿城·西山云庐 | 82899.56㎡ | 9.1万/㎡ | 石景山 | 绿城 |
宸悦国际 | 27197.39㎡ | 5.4万/㎡ | 昌平 | 中铁建、大悦城 |
中骏云景台 | 69120.72㎡ | 2.9万/㎡ | 房山 | 中骏 |
中建学府印悦 | 59735.28㎡ | 4.5万/㎡ | 房山 | 中建 |
中建上源府 | 3195.28㎡ | 3.5万/㎡ | 延庆 | 中建 |
中建宸园 | 56668.02㎡ | 8.9万/㎡ | 朝阳 | 中建 |
北京城建·宸知筑 | 77543.92㎡ | 7.4万/㎡ | 丰台 | 北京城建 |
龙湖建工九里熙宸 | 11905.8㎡ | 6.5万/㎡ | 丰台 | 龙湖、建工 |
三、二手房成交转降，涨价房源占比微幅上升
成交：10月二手房成交规模下降，仍未触及活跃线
北京二手房市场从6月开始成交逐渐活跃，成交量稳步上升。8月份，成交同比实现转正。10月数据显示，北京二手房市场活跃度稍有下降，成交规模环比下降，但同比上涨。
数据显示，2022年10月北京二手住宅网签12552套，环比下降21.82%。预计随着全国范围内二手房交易个税减免政策逐步深入，二手房市场活跃度将获提升，北京二手房成交未来仍有可能上涨。
数据来源：北京市住建局
2022年1-10月,朝阳区、丰台区、海淀区等区域为北京二手住宅成交主力区域，共成交5万套，占城市成交套数的47.2%。成交套数同比下降的区域有西城区、平谷区、海淀区等，同比分别下降40.7%、38.7%、37.9%。
2022年1-10月，北京二手住宅成交面积为1005.3万㎡，同比下降32.4%；二手住宅成交套数为110484套，同比下降32.6%。
数据来源：中指研究院
价格：10月二手房市场均价上涨，但涨幅下降
2022年1-10月，北京二手住宅价格累计上涨3.30%，涨幅较去年同期收窄5.60个百分点。
2022年10月，北京二手住宅均价75806元/m²，环比上涨0.19%，涨幅较上个月扩大0.02个百分点；同比上涨3.50%，涨幅较去年同期收窄5.50个百分点。
数据来源：中指研究院
2022年1-10月，北京二手住宅价格累计上涨3.30%，涨幅较去年同期收窄5.60个百分点。
2022年10月，北京二手住宅均价75806元/m²，环比上涨0.19%，涨幅较上个月扩大0.02个百分点；同比上涨3.50%，涨幅较去年同期收窄5.50个百分点。