北京昔日的踩盘日记！献给每个买房的人
年初按照几个板块，做了详解，没想到200赞了，6月专门出个面对400万上下的买房人攻略。
上半年的疫情导致，现在的楼市开始放水，小阳春慌慌凉。
1.贷款利率下幅
北京地区首套房利率由5.15%降至5%，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下调15个基点。
2.北三县首付比再现2成
北京城的首付比，有没有降低的，大家自己去查，降首付比，是要被查的。我只能拿某银行举个例子，听说别的地区，首套首付直接干到1成。
3.推荐费增高
就是大家买新房，找的销售，今年年初某楼盘就把推荐费，直接翻了一倍。即使明面上没有降价，大家都知道新房销售会返点，这也在间接降价。这招买了房子的买房人目前无法破解。
4. 买房周期增长
新房成交的周期被拉长，原来的买房人只需要看好房子，看好地段就可以了。现在还得盘点所有的渠道，一些案场不给返点，一些大V，某中介平台，不给返点。这些信息不能公开在明面，就造成了大量碎片化的信息需要自己梳理。
房源，行情不好的时候，案场的销售策略是先卖低价房源，凑人气。而一些核心房源，一般会放到后面卖。所以会出现一种情况，买到起房子的人，不会选差房源，买不起房子的人，不会重组信息买房。
北京新建商品住宅4月销售排行榜
二手房就不说了吧，疫情。
5.买房时机
6月份可以这么做
现在买新房的话，找准板块后，重点放到渠道上，去比价返点，没返点的基本忽略吧。
买二手房的话，找急于资金变现的卖家，梳理一下最近2年本小区的成交价，按照最低的底价谈成交价，下浮5个点作为议价区间，去谈。
没意向的房源，就等。
以下是过年的时候更新的，码有1万字左右。
1.北京最能涨的板块
资金新干线，资金新干线15年房子，20年初挂牌以来，到21年现在，涨了130万。至少涨了三分之一。
从2020年到2021年上半年，这个小区就已经跑赢了大盘。同样，像首开国风美唐、公园悦府也涨了不少，100多万也是有的。
你们知道前些年，资金新干线住户是怎么评价的吗？放个段子，你们看看！
从2019年就一直唱13号线，但是地铁加持原因有，但是不是主因。回龙观这边每年的存量客户都会增加，但是这个板块新的住宅不多。
从挂牌到今年，一下子涨了30%+。大家觉得多吗？对于新房业主来说，按5年持有来算，合每年6%。也就刚刚打平通胀。对于买次新房的购房者来说，可能持有不到半年的时候，就有100多万的收益。
从中有几点值得借鉴：
1）短持，买新房，不如买次新
2）买次新，看地块存量购房者，新老宅存量对比
今年上半年，海淀个别板块也涨了不少，但是近期海淀的成交放缓，学区，新手别去碰，妖股。受政策影响，变动太大。
2.北京网签成交价
你们网上看到的大多数是挂牌价，挂牌价就是房东根据市场的情况，随便标的一个价格。大部分会差个3%-5%。有的业主也可能一毛钱也不让。
从挂牌价，很难看出市场行情。有些业主为了吸引购房者，高挂房价，为了吸引购房者的关注。然后频繁降价。都是戏精。
网签价，因为涉及到税和银行贷款，所以这个还比较准一些。
10月份，需要各个小区的网签成交价的，点击我的付费咨询。
原始文件太大，光顺义和朝阳的原始数据，就有3000多条。
10月
其他区域的，加起来有8万多条。
10月
比如大家想看，上个月这个板块以及周边小区的成交情况，同等户型的成交状况。我可以为大家调出数据。你们买房的时候，可以参考。统计类数据，多少会有所偏差，但是我觉得比统计比例的报表要好些。
我每个月尽量都做些数据，点我付费咨询，你们每个人，我都需要分析后，然后才给你们推荐，伤脑也废手，大家见谅。
3.北京踩盘
我这边，看商铺的时候，也会顺便踩下盘。写一些，我的理解，这个板块会实时更新。
1）百子湾
11月初，我去百子湾看了下。
看小区，我会先看菜市场，常驻人口占比怎么样，看菜市场就能看出来。
大部分老百姓，很重视菜价。这里还有本地西红柿，大棚里的西红柿是4－5块，这里还是2快多。黄瓜我见过7快多的，这里是4.5块。
百子湾以名媛著称，我的确在陆超看到了不少好看的姑娘，但这里的菜价也真是便宜。
在说商铺，我是专门找破落的拍。本来就是打算看商铺来的。
这个是个小区底商，一般的社区环境，没有感受到品质，和人气，路上有种破败的感觉。
物业做的不好。这是什么操作？
这种小区最好不要买，居住条件差，尽管有地段加持，涨价也慢。
在百子湾和焦化厂之间那个路段拍的，商铺很没什么人气。玩商铺，看人流走向，一条路就几个人路过。
这里面基本商铺都停了，就临街还有开。卖酒，消费频次，和人流量，高不了多少。
焦化厂前面那条路上，周边还在兴建
商业，很难救活，办公可以，但是引进来的企业要是中小企业，就没多大意思。百子湾这边也有一些办公楼，中水电，金泰。
刚需买这里，也有图个流通，到时候方面转手。
我有个假想，如果、如果未来次新或者新房在同价格段上的话，而老小区太破，对新房，次新也算利好。
2）荣京东街
北京各房产大V，炒亦庄的不在少数。我是不看好这个板块，买这种板块，越早买越好。前期炒作的越凶，买就对了。
等到新房成批结队的上市，不好意思，二手房买房者，为什么买这个小区？次新这么多。如果二手房购房者的数量上不来，这个板块基本就废了。
前几天去了郭公庄和荣京东街。这是荣京东街照的，路很宽，这是一群人在给京东无人外卖录制视频。
不多这个商场，人不多，而且写字楼比丰台科技园还荒，建筑虽好，企业规模不行，人气欠佳。
如果说望京有溢价，亦庄也有些溢价。能不能买，可以买。关键是怎么买？
1）买这种板块，我建议多研究人流。
经开原来定位是制造，医药占地大的企业。现在周边还有一些中小企业。人口吸附力高的板块，跑起来基本不会差。如果是人口净流出的板块，通勤时间半小时，还能够得上上班区，未来也不会太差。
2）多看网签数据
看了10月的网签数据，大兴这几个地段，小区销量不错。安顺北路，丽园路30号院，枣园巷30号院、兴丰大街一段18号院。
3）阎村
这边的房子非常便宜，2万多你能买到洋房，略比二三线城市稍高。
我今天被这里折服了。
小区还整了个假山，而且还有小桥流水。
这张图，整得跟城堡似的。
这个板块属于燕房线和房山线夹脚，我把燕房线也跑过了，除了大石河东像那么回事，燕山主城跟县城一样，距离地铁太远了。
300万，选个保值又兼顾投资不错的板块，可以往阎村板块看看。我巡店的时候，下错站了，阎村东下的，打的花了12快。其实可以从阎村地铁口下车，走路5分钟就到。
这个板块，选房。给你们一个思路，中介门店在哪里扎堆，在哪里选。
弱的板块，买高端的，流通性有保障。这边除了燕山主城和良乡拱辰一样，浓郁的县城气息。涨势预计不太大，距离地铁远，房子也老，生活气息浓烈，人流大。洋房 还有叠拼，小房子盖的真不错。
我今晚在燕山走了一个半小时，四周的山，看的格外分明，感觉就是被大山包围的感觉。
阳光下可以赏景，阴雨天感觉黑压压一片压抑。主城到苏庄和燕山都不挨着，得走很远。
城郊县的小区，越贵，社区配套越好，还是那句话重点小学看齐，远离医院。
相传这些高端小区，是有钱人包养二奶地方，我没看见什么美女出没。阎村那边倒是有家美容馆和私教馆，不多。少年辅导班，艺术班倒是很多，倒闭关关，有些潦倒。
部分小区，也会出现掉落情况。
地铁到了，回家睡觉去了。
明晚继续更，大家可以追更。
4.北京以及周边各个板块，我的看法
1）涿州能不能买？
我对象她妹，那会我们认识之前，买了一个高层，赔了几十万，没涨。她家北京还有几套公寓，和一所住宅。有两套公寓已经赔了，跌出买入价。
环京房，特点是本地人口少，外来人口多，产业支撑不足。如果没有外来人口，发展潜力不如二线城市。
高层的目标买房者是刚需，刚需由本地没房的和外来人口组成。如果外来人口少，就不适合买高层。
洋房，这里分洋房＋高层，洋房＋叠拼别墅，纯洋房。如果城市人口大，即使刚需不足，也可以买洋房。三线也是可以买的，只要城市人口大。
一般城市会放洋房的有节奏，当老小区占比过大，新改善市场占比小，在更新换代区间，改善产品会有小浮暴涨。这是我的一个假想，纯属个人意见。
公寓房，这个产品的特点是增长期短，随板块动。判断一个板块价值走势，公寓房子的二手房成交价是一个不错的度量衡。
公寓的增长期，就那么一丢丢，过去就没有了。增长期短，买公寓的又都是小白，所以三个住宅产品中，公寓最不被看好。
买公寓，可以往核心街道淘淘，相对保值一些。本身产品兼具商业办公，多看看人流。
2）丰台科技园
以前经常来这吃饭，除了一些v企业，一些互联网企业也很多。
房价很高，新宅的话，郭公庄一批新宅夹杂着烂尾房。周边配套，没啥意思，可以看看大葆台。
如果没有铁路，没有垃圾焚化场。稻田和长阳的房价还能往上走走。
4万_5万，长阳板块可以关注下。进城的线路一纳入规划，这里的房价就得动一动。今天已经有人给官方留言了。
地铁打字，刚踩到一个美女脚丫子了。晚些，再更。
地铁上码子，继续。
3）新北苑
北京涨幅中，一个妖精板块。去年和今年涨得很厉害，远远涨超大盘。这里有个逻辑可以分享，老板块房价涨幅不小于大盘价，或者差不多，就买它相邻新板块。
这类板块跑的快，赶上了能少花好几百万。
现在入手，新北苑，业主们都精了，挂牌价有些高。奶子房那边开发了，还可以看看。
有点像望京的业主，当上班区的房价超出通勤半径半小时里面的次新房价太多，就不要买了，溢价太高。
增长幅度，接下来与大盘涨幅持平的概率多些。
哦，比价比2000年－2008年的二手房成交价。这个准。挂牌价，新盘价都不准，都是高标低处。二手房成交价往往比挂牌价低个3－5个点。新房给渠道3个点，特价房狠的时候让8－10个点。
新北苑经常拿来和东坝比，东坝有地，公园，交通，教育，第四使馆区，第二三里屯。概念挺多，未来地铁可期。
北京未来能搞出点东西的板块，东坝算一个。
又到站了，老婆给我做什么好吃的了。真期待呀。明天地铁继续更。
9.26地铁更
4）朝青
金融圈火的时候，朝青板块涨得好。国美第一城养活了一批房中介。
今年上半年就有些疲软 ，青年路越近，房价越贵，要是改善通勤，不如去常营。
打死也别买甘露园那边，房中介肯定跟你说通路什么的。当年修地铁没这边什么事，硬生生隔了铁轨，这边交通不行，所以房价一直下游。
即使填补交通劣势，别的板块大把的临铁房，通勤成本比这边强太多。
常营8年前那边大批的土地盖房子，6号线往东越来越穷。要不然常营板块，还能往上走一走。
朝青板块的形状，嗯，望京，长阳都挺像，方正。
朝青我感觉以后高端住宅可以走走，有很多明星花个几千万，买这里。刚需上盘选这里不大合适，单价低的，临地铁太远，房型比其他小区差太多。
石佛营那边老房子，买的时候，建议找租房中介聊聊。这片有的房子，厕所经常堵。老房子，居住的时候，有很多毛病。
租客多，房子质量感觉不大行。
有点小钱的人，爱买炫特。便宜，楼新。办公，租赁也不少。
可以买 ，好好杀杀价，不会亏，还能挺几年。要想靠这赚一把，嗯，得拜拜财神。大涨不看好，刚需房割韭菜，看板块，看企业。办公，租赁，都是拉低房价的，也就是这板块好些，走了一个对冲。
青年路，百子湾有个共性，涂粉的姑娘，楼凤多。小心老婆抓奸。
百子湾，今年稳涨，没怎么大涨，未来送她一个稳字牌吧。
5）通州
这地方有点大了。
因为地大，居住分散，所以通州其实这张牌不好打。
八通线，六号线东边末端一个比一个穷，通州还停留在公交时代，交通是个硬伤。南边燕山都有地铁了。
北京不是以城中心辐射全城的逻辑。而是以区域板块说话，通州在十四五规划有10多条轨交线。22 号线（平谷线）、八通线、京唐城际、7 号线。
环线，m102。纵向的有，17 号线、M101 线。
通州要解决交通，更要解决经济产业。如果定位于政务区，那势头略显弱。
以前东坝古代还曾是通州一个镇，现在人家扩区了。
当然，凭借副中心的名头也是可以选的。靠近政务区公园，靠近国际学校边上。躲开医院，尽量买商品房扎堆的小区。
新盘开盘，低总价，周边有聚集人口型板块，一般卖的都不错。
通州我的建议是，运河边上，或者潞苑。前面稳妥，后边有赌的成分。
到站了，明天继续。
6）京郊板块
9.28晚更
继续捞京郊板块
给大家一个公式：（ 土拍后指导价－新盘价、次新价）／指导价，分越小，这个板块越容易涨。
我测试过，大部分刚开发的地块，计算后，数值都比较大，容易被站盘。买保值房子，就买近两年能涨价的板块，持有几年不会亏。
亦庄旧宫，东坝，昌平生命科学园地块，可以关注下。
顺义仁和，r4号线加持。比宋庄，门头沟永定地铁交通上抢先一步。同价位，按照通地铁速度应该是，仁和更具有优势，对不对。
其实不对，北京的城郊轨交未来都会通上，按照这个思路燕山早应该破4了。
看产业，看办公区覆盖的区域，板块到上班区的通勤时间。京郊区，往往没啥企业。买房，就买办公区附近的，地铁3个站内的小区。保值，绝对没问题。
如果这个板块刚刚土拍，最好不要买，站盘时间长，而且第二块地，房子质量肯定比这个好，而且不一定比这个高多少。
不会选新房，就选次新，开发商一轮一轮买房，捕捉到一个适合自己的房源就得等了。边套，有遮挡的不要买，楼间距小，楼层高，不要看。即使买了，以后会归为硬伤房，不好卖。
请仔细看开发商备案的规划图，一有变动，有关部门就会重新审。即使这样，小区软装时，开发商见成本过高，还会偷工减料。
我就昨天某小区说下，现在的新房质量真堪忧。
这个还是高端小区，前些年有一捏碎水泥，很轻，容易脱落，高处的话，也容易砸伤人。
新房收房的话，可以找专业的验房公司。
到站了，明天见。
7）北京胡同
今天天好去了一次，不是买学区房，路过顺便看看。大部分的院子很挤，街道马路只能过一辆车，出行是不方便的。
挤。
一般新北京人不会买，买的都是老北京人。
北京买房有圈层的，买胡同的人不是傻子，我有个亲戚，他家买的就是胡同，干部子弟。
北京胡同的业主群比一般郊区别墅的价值还高。
但是这些人扣，一个能忍受居住环境的人，在消费上，对自己是非常苛刻的。
走累了，我跑到一家修脚房，店里工作人员一阵阵抱怨，狂喷，说这里的人怎么怎么扣。
他家按的真不咋样，如果是以老人为主，还不如南三木樨园那边。
二环的房子价可是木樨园的好几倍。租金也贵。
消费需求不变，租金增高，成本增高，服务没上来。要谈生活配套，老城除了学区，其他不一定多好。
8）北京三城一区
晚上一个小姐姐请吃饭，前不久她刚从英国回来。我们聊了会那边的城市结构。
她逛超市要买三天的量，大超市都挨在路边，物流没国内的好。
房价很接地气，没人买。
国外有持有成本，同样年长10％，国外的房子，不怎么赚钱。
国内人口多，预计目前很难会增加持有成本。
前些年城市规划，有个路子，按照小镇的模式发展，发展中小城市，后来成本吼不住，又改成了先让大城市跑起来。
听过很多人说三四线城市的房子不要买吧，20年后，会脱颖而出一批小城，此贴放在这，20年后老铁还在这里，帮我截个图。
小城是未来发展一个方向，这个绕不过去。早晚还得走这条路。
英国大部分城市人口不多，他们能发展的很好。国内也可以。
城市内卷化严重，企业用工成本增加，早晚会撤场，向用工成本低的市场转移。未来这个矛盾会越来越大。
有个信号可以注意，新区的保障房比例，原拆迁户，回迁后，落在某新区，增加原住民比例。
以前是老城房价高，新区房价低。但是现在新区的发展会越来越好，人口和产业转移后，新区的房价在走高。
当新区房价发展一段时间后，老城的房子也就拆不动了。总不能给河北的房子吧。
原住民居住比例降低，房价很容易受市场波动。加上买房持有时间要2_5年。那时的新区的房价就不要碰了。不如买新城。
北京亦庄原来定位是经开，现在是啥都搞。医药，生物。如果他有研究飞机基因，也可能会搞飞机。
三城一区，有定位，只是在前期会有定位区别，后期肯定会赛马。民企看成本，央企看组织。
承担起大部分人口就业的，还得看民企大军。
亦庄上班的，还有马驹桥的人，马驹桥在通州。马驹桥房价天花板在大兴。
怀柔有中科院，未来城有央企们撑门面，前期面子够了，未来还是干不过中关村。
产业升级，最后升级的还是人。很多城市玩产业园，玩几年就露怯了，很多企业关了，玩不下去。产业级和企业规模在那里呢。就业人群，在哪里呢。人不改变，缩水只是时间问题。
买新区，早买早撤，迎合一波利好。未来中间必有一段调整期，会波及房价。也有可能后来就涨不动了。
有钱买中关村，没钱买新区。哪个早，买哪个。新房买首期，二手房看小区品质和流通速度。
我个人是不看好经开的，招商再怎么牛，也不可能超过高科。它要想做高科，人去哪里找。
如果制造，跟高科扯在一起会发生什么。产业园最后就怕凑数。可以早入，后期二手房调整。
5.北京买房时机
1）10.7更
以下是我国庆的时候更新的，预言走势再次被验证。
西城暴雷后，一批业主2021年11月，12月应该会挺不住。去年11月，12月，楼市很差。业主可能会低价抛售。
2021年，2月，5月是个涨点。2022年2月能否继续涨，还得看政策。
以后北京即使调整政策也是围绕资质不全的买房人。小幅度调整，波及的范围不会很大。
教育均衡化，轮岗，对于非学区住宅可以舔下，但不要过分依赖，这个只是一个暂时性的政策。一个时期后肯定会有所调整。
一个板块慌的什么都没有，如果有新宅可以买。如果是第二次，三次放地，就等等，到时候看看二手房。
如果一个新盘，首开，觉得不错，可以买，价格上一般吃不了亏。
热门板块，溢价高，慎入。
流通性大的小区，一般随大盘走，刚需小白找对好户型可入。
吧啦几个板块，大家一起搂搂：
2）9.29地铁更
北京出了一个海淀小区指导价，官方正式文件未出，自媒体们就开始吹风了。
北京上半年海淀二手房就跟飞了似的，那时买到就是赚到。
我预计也快调整了，要不然溢价太高，以后会反冲市场。这和之前的一系列政策一样，微调。海淀人多，涉及颇广，我预计此次是吹风试水。
对于刚买海淀的业主来说不是一个利好，北方汉子们会不向广东那样，很难说。到底要怎么给海淀降温，又不动业主利益，估计是此次微调最难的地方。
当海淀上学，需买房落户，就注定了今天的高涨。
海淀此次给我的启发是，一个板块如果突然高涨，低位抢不到，就放弃吧。房价早晚被拍下去。
求保值自主的，建议选稳涨的板块。涨幅越大的房源，适合短持。
北京首店政策，上周做了调整。
在京首店首发最高可获500万元支持。
一年期，给去掉了。
发展实体店，新商业店铺着急了。不知道有没有胆子大的人，去囤店铺。很多新板块的商业街，都没人做，这对新宅市场，是有影响的。现在也要急需解决。
马上就国庆了，国庆期间偶尔也会更新。
3）二手房交易，砍价诀窍
9.30地铁更
你们知道什么时候业主会让价吗？
板块垮了，小区房价缩水；挂牌房源频繁降价。答案都不是。
板块衰，业主会焦虑，但更希望卖高价。
挂牌房源，操作者都是房中介，只有他们才知道业主心理价。价格频繁，只能说明，业主没少找中介出主意。
教大家一招，多拿几个手机号，找这个板块的中介们，把自己的需求说下，他们推的同一个房源就差不多了了。
不用咱们自己比价，他们中介会自动比，对价格敏感度很高。咱们只要从中，找出具有参考价值的房源即可。
砍价的时候，别指着中介，带着一个懂房产的去。别自己张嘴，第三人更具说服力。运气好，能砍掉8个点，普通自己砍，一般能砍下2个点。
500万的房子，6个点，就是30万块。
砍价比选房有意思，这里面有套路。中介是撮合，一般成交价在业主心理价，砍价师会往业主心理价下砍。
砍不动，就再找砍价师。到地站了，再会
4）说说未来放房价走势
10月2号等地铁更
预计20年以后，有关部门会加大房子持有成本，向发达国家看齐。如何增加持有成本呢？
这期间必有政策信号，到那时买房的人是硬刚需。房价也会涨。只要是通胀，房价必涨。但若持有成本增加，房贷增加。投资买房就不合适了。
在保持房价稳涨时，个别地区持有成本阴涨，未来可能会出现。
整个房价就是个金字塔体系，上面的人吸纳的是年轻人的借贷时间，当人口减少了，这个游戏就玩不转了。人口减少是一个信号，北京学区政策的调整也看各区人口变化。
有个词叫大而不倒，形容房产很合适。没了刚需，也就没了新人口进来。房产顶层的游戏玩家，不担心年轻人不玩，不买房。这个赚钱逻辑已经给你了，你不玩，别人玩。
什么时候，年轻人不会玩，他们有了替代品，应该说刚需者可以低价买一套可以上学，享受户口福利的房子。
这个口子，近20年预计不会开，基建，城市建设成本总得有人买单。
有人说房价不会出现暴涨，不一定。个别城市，未来某天人口激增，大范围建设，可能也会涨。
北京的房子，能不能买？
我们的房产的持有成本，就是房价裤腰带。调整持有成本，一般会放到最后，这个政策不可逆。政策分暂时性政策和方向永久性政策。
北京上半年，大部分是暂时性政策。
6.新房圈里的那点事
10.8号更
上班了，又是新的一天，放晴了，还这么冷。
我写过某科的负面，某科区域总直接来找，地方都轰动了，几万个阅读数，直接影响到楼盘新房销售。
行文中没有一点意见地方，对方实在找不出毛病。原来打算打官司起诉，后来只能软来。
新房中，鬼话多，真话少，没人敢说，开发商官司惹不起。圈里人，有些人会曝光下，别以为是什么正义，其实是对方没给广告费，大家心照不宣。
开发商养活了一批房产导购公众号，2016，2017年起了一批。赚的多的就去跑跑盘，照点照片，没经费的就一通拼凑政策。
你们看到的楼市内容，大部分都是被阉割过得，我记得我写过房价××了，当天晚上就接到领导电话，有关部门让改文。那时是夜里20点，我赶快回家又改文。
银行内部操作，资金外流，这些话题都不能提。
也能理解，比较敏感。大部分购房者看到的其实就是开发商给的免费内容。
新房有三大件，轨交，土拍，开盘。新盘预热一波规划，板块解读，开盘后，一波火爆造势。
特价房，一般是变相降价武器。每个城市都有，个别城市的开发商售楼处炒作，露后背，就为了媒体给他宣传一下。自演自导，假维权，演戏就为了曝光。
卖房子，找人充场，都是毛毛雨。
新房戏精多，二手房真话少。谁都想客户在自己这里买房。
北京二手房，认真做房产的少，缺少资本进来，还是以营利为目的，缺少对行业健康发展思考。
某家，现在都没能做到全城选房。房中介的提成逻辑不改变，买房者就很难正确买到房。
二手房买房，没啥逻辑，就是看数据，砍价。谁都知道热门板块次新，但是会溢价。谁都知道围绕核心板块买，流通性大，成交价涨的不一定大。
有的小区，挂牌价賊高，成交价几年都没涨过，这戏份比开发商还足。
很多人看了半年房子，仍然是蒙的。这种状态，买房，只能看天意，赔的多。
持有不到2年，为什么挂牌就要卖。当初没买好。
我不赚大家钱，没事可以多和我聊聊。别发我xx小区，xx板块怎么样。这以前都是做个几十页的ppt的。这不是一两句话，能说的清楚的。我很困惑，要不要改天集中回复下评论区留言。
到站了，明天见。
7.北京土拍
10.13更
北京土拍，海淀继续热。朝阳鳖了。中海亮眼了。
看土拍，对买房有啥用？
楼面价可以直接算出以后是改善和刚需，牛人直接能算出未来售价。不过现在有指导价了，高也高不出哪去。
土拍看结果，看土拍附加的条件。尤其是附加条件。海淀有几宗地，是按高建设质量方案选择，给钱都没有用，不要你钱。
几年前，一些中小城市核心地块有地王，基本是这些地块都被小开发商拿了。大开发商，算成本。小开发商，有资格赔钱也拿。
买房者认地段不认房，小开发商拿地后不愁卖，回笼资金也快。按照建设标准赔钱，所以小开发商会做两件事，节约建设成本，怎么做？不是大家想的以次充好，有关部门这个查的严，所以开发商投机倒把的几率小。但施工，还是能挤出一些成本。然后就是降配，这个曾经全国蔓延过。
买房的人不乐意了，这皮球又推给有关部门救火。
现在的开发商资质有严格的要求，越来越严，每年都有小开发商死掉，不单是资金问题，而是资质不够。开发商花高价，这地也不一定能得到。
限制条件越严格，未来房子质量越好。
带有政府产权房条件的，土拍的时候，你们看下这个指标，那部分产权能不能抵押，看看需要持有期几年。
有些房子，其实等于是变相让利，你出的钱一样，你的购买价值却提高了，这个便宜能赚，尽量占。
别光秃秃看房价，楼面价，重点看附加条件，甚至可以自己拿个小本本记下。
土拍竞价多少轮，市场也不是真的多火。一切都是戏，底价和附近新房售价，二手房价，这些开发商喊价前都是算好的。
每次加价幅度都是固定的，所拍竞价次数就能算出来。某城，加价幅度很低，能拍一天。
这跟火不火热没关系。
从这次土拍来看，像一些北京偏远地区的老板块，流拍的较多。
人口外流，改善新房，仅能满足一小部分人需求。开发商拍这些，其实是很忐忑的。
吧啦一下，7000多字了。
8.买房答疑晒图
10.15号更，一个小姐姐咨询怀柔买新房的事情。
我把我的一些观点，截了个图。
评论区的买房问题，太多了。可以私我的时候，问题描述清楚。
一个问题，回答没个几百字，搞不定的。