2017年在深圳什么房都没买，2018能买到就好
文/地产风云 呆呆
不要在台阶上停下来
因为这样一来，你爬起来会更艰难。
——兰斯顿·休斯（美）
文丨呆呆 题图丨老于
2017年什么房子都没买就这样过去。
2018年，还要不要买呢，如何买？
最近，你是不是在思考这个问题？
对了，呆呆也在思考，只是思考的是，市场还有多少房子可以让我选择。
呆呆的好友静静，也就是深圳链家研究院院长，她在链家刚发布的大数据报告里说：现实中没有人关心深圳的房子还能不能买，大家关心的是买哪里，怎么买。至于房价怎么走，反而不那么被关心了，因为他们知道，深圳人口密度高，住房自有率低，经济发展强劲等一系列因素，是深圳房价上涨的长效引擎。
代表深圳半官方声音的深圳房地产研究中心主任王锋最近频繁出台，官方的表达是这样的：2018年，深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇，力度不放松，加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。
综上以及呆呆对市场的观察，呆呆想说：这一年，有不可预估的风险也有不可失去的机会，不要轻易放弃买房的念头也不要轻易放大杠杆。在决定买房之前，也许你可以看看下面这些。
现在，每次听到整售或转长租都心头一颤
新年一过，就听了两个大宗购买的新闻。第一个是红山6979的写字楼，第二个是宝树台的公寓，交易金额都不小，特别红山6979的，根据均价和套数，铁定是过了20亿元。
前段时间，去参加中原地产的商业地产报告会，谈到大宗收购，中原很帅气地负责大宗交易的老总杨创慧告诉媒体：去年深圳的大宗交易超过了500亿元。
（表格太长，这是部分大宗交易表格，红字部分不确定。）
真实的交易可能远不止这些，因为呆呆去咨询一个投资公司的朋友，他说至少他们公司一笔20多亿的收购，没有放进中原公布的数据里。他给呆呆列举了几个知道的案例，呆呆想的几个字就是：市场资金暗流涌动。商务公寓、商铺、办公物业几个领域，好的物业都是大量的资金在盯着，最典型莫过于连续整售的红山6979，连续两次都是整售。
除了整售，市场还有住宅转长租案例，呆呆从近到远简单统计下从市场减少的整栋房源供应。现在每增加一单，心里总想惊呼下：我们可以选择的房子又少了这么多。
1、宝树台200套公寓被投资公司打包
宝树台是很多人关注的一个盘，该盘属于名校学位房，新盘里面十分难得。自媒体《买房之前》报道，开发商目前买有卖住宅计划，最近拿出来公寓销售，其中200套被投资公司拿走，只有六、七十套散卖，售价7.35—8.9万/平方米。
2、6979二期写字楼168套办公产品被整售。
红山6979一期公寓被整售是呆呆第一个写的独家报道，时间是11月29日晚上。仅仅过去一个月零10天，二期预售证才出来不久，又传出整售的消息，据传买家里有龙华区政府，未来会做高品质产业孵化基地。
资金雄厚的深圳政府，如今在新房收购市场风生水起，一家独大。
3、深业中城不卖了。
这个新闻在去年12月27日刷屏，万众瞩目的一个豪宅项目，突然间说不卖就不卖了，整体转成长租项目。
真相是什么群众心里也有一本帐，限价惹的祸。不转做长租，开发商觉得自己卖了会亏，而且到时候到底卖给谁也是个问题，谁都想要那个被限价的带有高级中学学位的豪宅。
总之，深业中城420套住宅就这样从高端需求一栏被清除了，多少买家得转而投向别的物业。
2、星河荣御2600多套转做长租公寓。
去年11月16日，星河宣布和建行合作，正式推“CCB建融家园·星河荣御”长租社区。将星河荣御剩余的2600套房子全部转为长租公寓。
让我说点什么吗？星河当时的官方回应是响应政府“房住不炒”的政策，这样做，除了有责任感和担当外，资金实力才是最重要的。想想，2017年全年一手住宅供应才33707套，这一次就减少了2600套。
3、红山6979一期471套整售
去年11月底，红山6979被曝光一期整体销售的消息，471套公寓，备案均价5.2万元。
这个项目据说是整体打包给上海一家投资公司，一笔又让市场少了471套的公寓投资供应。
4、塘朗城 、碧桂园荣汇、招商中环、深业东岭、深南道68号、远洋新干线
塘朗城的这笔交易应该是2017年上半年了，前海管理局拿下整栋商务公寓做人才房，传成交均价6万/平方米。据媒体报道，写字楼也有一栋被南山区政府拿下准备做总部基地。
据传，建设银行拿下了碧桂园荣汇40套住宅+60套公寓产品，户型从小到大都有。此外，招商中环、深业东岭、深南道68号、远洋新干线 ，这些项目在2017年都有几百套被整售的案例，大多在上半年，就不一一列举了，购买人有企业也有政府。
5、不可预知地未来整售。
所有的整售都说明一个事实，不管是政府还是投资机构，都在不断在深圳寻找合适标的。更可怕是安居集团，不仅整栋整栋的购买物业，还会整块地整块地的拿下去开发，龙华首个只租不售地块就是安居集团拿下了。
资金涌动，谁是下一个目标？
2018，这117个项目能卖多少？
“呆呆姐，中城不卖了，我可以买xxxx吗？”
“可以，要等，还要冒着未来也不卖的风险。”
这是近期呆呆接收到的较多的问题之一，很多人都想知道，那么多的住宅和公寓都不卖了，在楼市里买房最正确的姿势是什么呢？
我们先来看看2018年新房的供应，下面是中原地产的统计，117个新项目，表格太长，截取部分给大家看。
（部分入市新盘资料，因为太多，图片全部放下看不清，所以有需要的可以留言给我邮箱。）
仔细看表格的备注，很多注明了还在拆迁，有些是待定，有些变成了现楼销售，有些剩余少量尾盘。
117个楼盘，大概率能有六七十个拿出来卖，呆呆就觉得不错了。特别是限价限购的情况下，开发商对于入市的积极程度非常的低，除非是销售指标无法完成，不然大抵的情况是能拖就拖。
谁都知道在深圳拿块地不容易，轻易就卖了，后面没新的地就只能欲哭无泪。君不见，多少开发商啃旧改啃得满嘴是血了钉子户还在那里喝茶、聊天就是不搬走。当开发商有时候也是不容易滴，城市更新部门的员工个个都要万能，懂规划、谈判懂心理学还要懂喝酒、聊天、打麻将，喝茅台喝成工伤有时候也于事无补。
不过，万一成功，眼前就是金山银山了，所以，就算骨头难啃，也还得啃。啃到了不把利润最大化谁都心里不爽！很明显，政府的限价政策，也限了市场的流通，供应量急剧下降。
看链家大数据可以知道，去年10月和11月，进入市场的新增供应基本都是公寓，特别10月，入市公寓4686套，住宅144套。为什么呢？公寓限价没那么严格，所以，最后的结果就是，2017年，非住宅的销售均价超过了住宅均价，而非住宅，主要就是商务公寓和办公产权的类公寓产品。
现在，市场流行做法是：开发商先卖点公寓回笼点资金，住宅被开发商紧紧的拽在手心里，不能放呀，放了跑的都是钱。小开发商还好，如果不是限太狠，直接公开又私下的收点茶水费补贴下自己损失的房价，国企和品牌这招行不通，咋办呢？只有一招，捂住不拿证！
所以，深业中城不卖了，宝树台的住宅暂时不卖，华润城三期的住宅暂时不卖，勤诚达也暂时不卖……。在卖的呢，南山两个项目的住宅部分，性价比最高的新房源，老板暂时不想卖或者要转现售，因为觉得卖一套亏一套。
对于购房者来说，这些听起来都是泪，呆呆的一个朋友，从悦府转战香山里，从香山里转战深业中城，如今，转到华润城 三期，这个转战的过程中，他原来在深圳湾看中的户型，至少涨了200万。呆呆想说，万一华润城三期有点什么事情，咋办？还是记得看看二手吧，央企开发商很不靠谱，万一有钱任性不卖呢，真等着，到时候你哭着也找不到解决方案。
说到这里，呆呆好想去和老板们去认个亲戚。当了亲戚，老板总可以把藏起来的房源卖套给我吧，不打折也行！
（一手连跌15个月的深圳，全年房价统计曲线就是一条完美的水平线，最后统计数据还是2017年新房的房价54445元/平方米，同比还是微涨1.9%。）
（在成交均价里，深圳的房价已经一、二手倒挂。）
别对政策放松有幻想，那是不切实际的
供应量今年大增的希望是不切实际的，那么政策呢？年初，兰州的局部限购政策放松被炒得沸沸扬扬，最近东莞的限价放松又被自媒体放大。呆呆只想说，这些地方的政策再多，关深圳乜事？深圳人该想的根本不是政策放松的问题，而是，政策会否从严的问题。
对于2018年的政策，政府近期派了两个人出来放了下风，一位就是前面说到的王锋博士，近半个月频繁出镜三次；一位是同部门的李宇嘉博士。
王锋博士以往比较含蓄，一般不会说得很直接，但是这次最新的一次演讲中说了不少，其中包括未来3-5年都是深圳政策严控期，2018年深圳会严格执行网签价和合同成交价一样的政策，确保房贷和首付款之和不超过网签合同价；另外，他还说深莞惠会一起摁住房价。对于最后一点，呆呆还有点怀疑，毕竟惠州政府态度一向暧昧，谁让人家除了卖地，别的吸引力都不够呢？
李宇嘉博士，在最新的演讲中肯定的也表示深圳的调控不会放松。他认为2018年深圳楼市贷款政策的目标依然是去杠杆，现在的放款周期都要3-6个月，今年基本会保持这个放款周期，额度依然会控制；此外，他还提到了限售的可能性。他认为限售这是楼市长效机制的主要组成部分，如果执行，对商品房影响很大。
呆呆也认为，这一条影响会蛮大，一个房地产已经金融化的城市，不管要限售几年都蛮打击人的。至于会否执行，目前尚未可知。但是可以肯定的是，无论是王锋还是李宇嘉，他们在放风出来，告诉大家深圳楼市调控可能从严，可能会出来新政策。
所以，呆呆认为，楼市小心谨慎的好，不要逼政府出政策，特别是深圳湾一带不断创新高的天价二手楼，2018年是最可能惹点什么出来的地方。
（2017年二手成交中原数据）
买房，时间的玫瑰最美
大多数人买涨不买跌，但也有少量的聪明钱，敢于买跌。既然看好中长期的走势，短期的价格回调，可就是入市良机？
在链家的大数据里，静静说了上面这段话，真是一个实在和金句很多的人。她还有一句，一并送给大家：
一直回头看，是卖不了房的。
只有往前看，
才能买得了。
综合分析上面两位半官方博士的预测和静静的话，是不是可以肯定的说：如果你是刚需，在合适的时机，遇到心仪盘，大抵是可以入市的。
无非是有两个劝告，一，看看有无开发商不得不放出来的新盘。但，不是所有的新盘都因为限价真的低了，有些销售价格还没到限价呢，所以要甄选和辨别，地段+各类配套+开发商都应该是考量的因素，有些购房者，在还没孩子的时候，总是很随性的买喜欢的房子，但是等有了孩子后，换学位房也不是那么容易的事情。
如果不知道选，新房你可以看看文章后面的广告楼盘佳兆业未来城，看了再来告诉呆呆是否值得推荐，如果不满意，呆呆再给你们推荐几个值得关注的区域，呆呆今年会重点去这些区域踩盘，欢迎关注。当然，如果你的储备资金动不动过千万的话，深圳湾和香蜜湖还是不可错过；
其次，看看你的支付能力，未来明显不是高杠杆时代。房住不炒，很多投资客们可能需要勒紧裤带过日子，他们有多的房子，实在不行可以卖一套，但是刚需不一定有多的房子，所以，别让自己爆仓，万一未来房价有波动，你要有持有几年的能力。
对了，谨记，呆呆刚是针对刚需购房者说的，至于投资的朋友们，今年一样很多机会，就看你的钱多不多以及需要多久来兑现。赚快钱的时代过去，等待时间的玫瑰开放才是正确的买房方式。
（最后，附两张链家大数据的图供参考，80后成为购房主力了，90后们开始入场成为投资客了，真相也许是他们的爸妈用名额帮投资了。）