东莞楼市现状：有钱人买松山湖，没钱人买凤岗

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：智慧的房姐，你好！新人首问，本人目前湖北内地有三套商品房荆门户口，宜昌一套新房，荆门两套（一套自住，一套小产权无证已住10年，今年空着）老公在东莞常平工作5年，年收入30万，名下无贷款，我在荆门工作陪孩（高中阶段），两年后我去他那边发展，目前两套（荆一宜一）商品房正准备出售，想去大城市投资置换，如售出子弹100，现金存款40，我老公想在常平金地时代艺境买房，并已交认筹金1万，房款155目前纠结中，老公说一方面自住一方买面做投资，东莞这边适合草根创业，我是想在武汉或广州或者更有投资价值的地方买，感觉深圳太贵，最近几年不会回湖北发展，若十年内都在广东那边工作，该怎样正确投资买房或能在短期内获得最大收益呢？

回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。

东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。常平潜力一般。考虑自住可以买东莞，先把自住解决了再考虑投资。

当然子弹100，如果能上车广州，未来天花板更高。

提问：您好房姐，新人首问，看中华润翡翠中心这个项目想买投资，高层户型大概1.65单价，期房两年拿房，是否值得入手，房姐帮忙分析下，看你经常说推荐的几大板块，后湖，白沙洲，四新，不知道硚口古田片区和你说的几个片区未来哪个更有投资潜力，能否四个片区做一个未来涨幅预估排序，首次提问希望被选中，感谢

回答：你好，硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。虽然重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。如果生活半径在古田，可以买，如果纯投资，涨幅跑不赢三环内其他低价区。古田的价格也比较高了。目前推荐的板块中，光谷东的天花板最高，其次是四新白沙洲和后湖。

提问：房姐，子弹八十公共户有刚需资格。 1.长投兰园是网红盘吗？看你没有推荐2.和东原启城比那个更值得投资 3.关山大道二手房怎么样。只有我一个资格，没有其他房票，子弹八十如何规划

回答：东原是主城区，投资更优。长投单纯倒挂，属于远城区。只剩一张房票子弹80 建议买关山大道吧次新淘单价2.2左右的

提问：绿城凤起乐鸣142户型和光谷创新天地 140户型自住和学区推荐哪个小孩一岁半

回答：光谷创新天地

提问：周末愉快，姐姐本人29 岁，陕西商洛人，一直在北京工作，未来10年应该都会在北京发展，目前想考虑购置首套房，自住刚需有投资价值更好，目前子弹50，想咨询姐姐，在西安，白沟万象花郡，如何选择？如果选择西安有啥推荐？如果选择北京有什么建议，或者姐姐帮忙推荐其他城市也可以，

回答：你好，sfsd用在北京价值更大，如果月供能力不错，可以考虑适当加大杠杆，入手北京200-300左右的上车盘。西安虽然长远看会涨，但是终究只是作为上车北京的跳板，等西安涨完，北京的门槛费又提高了。北京上车盘首选东三环—东五环之间的老公房。如果月供压力比较大，可以考虑先入手西安。但是西安短期内继续凉凉。等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。可以专注二手淘笋，疫情结束之后看看能不能捡漏。

提问：美丽的房姐，本人女未婚，现名下有蔡甸区学府一号房107一套，贷款30年商贷，父母名下有近临嶂大道地铁口300m步梯房一套，145平无公摊6楼，精装老房交通生活便利，现有子弹40，本人公积金月1300，后期学府一号商贷转公积金贷容易吗？想在武汉市内买房一套，现在武昌杨园附近工作，预计后期会搬到台北路，想在汉口地铁口附近购房一套，什么时候卖和买的时机较好？卖步梯房预计多少可以出手？市内有无合适的盘推荐？前期自住后期出租，最好能拎包入住，父母公积金有5k每月，可否做成首套房用公积金贷？能贷多久？剩下的子弹怎么操作能利益最大？不想承担太大房贷压力

回答：父母蔡甸老破大出手，用老人票做接力贷买汉口。年底是最佳买房时机，年初是最佳卖房时机。汉口二手房关注顶琇国际城，万科汉口传奇，具体选筹还要结合你的生活半径。老人票用公积金年限太短，不推荐，做接力贷，公积金余额直接取现。

提问：姐，你好！此刻在回武汉的路上，篮子里躺着刚满月的孩子，孩子爸开夜车，脑袋里依然迷茫，光谷东桃花源相对于清江山水目前总价低压力小61平米单室套可改两房90万左右怎么样？清江山水的单价控制在多少合适？有两套满两年55平米125\/128万总价还能入？藏龙岛的宜家龙臣122.6平米126万单价一万过点目前挂的均价1.3万还能入？麻烦姐明确指导下，或者还有更好的建议，目前确定武汉和沈阳各一套，米已到位尽快下锅，姐推荐的沈阳中介已经添加，他说目前地铁沿线8千内的很少，小户型要9千到1万，姐可否直接推荐几个小区我来淘，太远了不太了解，如果可否让孩子爸一个人过去订房，孩子小我不好过去折腾！<抱拳><抱拳><抱

回答：桃花源之前分析过，目前是光谷东单价最低的盘，缺点非常明显，被药厂包围，楼盘品质很差，且小区没有底商。不管是投资还是自住都不合适。武汉淘清江山水，另外江城雅居马上开盘了，明年交房，最小户型84，可以关注下。

提问：新人首问。请问房姐，本人刚落深户，不居住在深圳，想在深圳买一套房纯做投资。重点关注未来升值空间。请问：1.如果总价控制在600一700万，应首选哪个区域？可否推荐几个楼盘？2.有人向我推荐坪山恒大城，说是单价比周围二手盘低1万元，买到即赚。请问房姐恒大城是否值得买？纯投资属性是应首选新盘还是二手盘？

回答：恒大城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定从供求关系、人口持续流入保持国内靠前排名、产业、通货膨胀等角度看，深圳的房子都会涨，无非是先涨和后涨，涨多和涨少。我对投资的理解就是增值挣钱，要求快和稳，周期只看三五年。规划的，可能需要五年十年二十年，周期太长。罗湖、观澜、坪山、龙岗这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的，行情刚开始我就卖房换筹或者抵押，拿到钱开始第二笔投资时，反应慢的楼盘才刚开始。你这个预算大概是在600-700万，片区的天花板所致，你这个总价就不要离开南山，宝安，福田，龙华这几个区域，值得买的，其实都已经涨了。

提问：你好房姐，我看大家咨询投资深圳还是沈阳，在子弹充足时你一般都推荐先买深圳。请教下，深圳首付一套的金额，可以在沈阳首付3-4套，涨幅方面沈阳3-4年有翻番可能，但是以深圳现在房价很难。如果从投资回报来看，好像是沈阳到手利润更多。这样的情况不是涨幅大的地方更值得投资吗？

回答：量级完全不同二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。中国城市化率已经5-60%，但是大城市化率还有很长的路要走。深圳天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。深圳涨幅20%，相当于沈阳翻倍。

提问：新人提问：房姐您好，目前在深圳，sfsd，子弹120w，地区不限，纯投资，请问深圳哪些地方值得投资？最好有具体的小区推荐。还想问下哪年之后的楼盘属于次新盘？谢谢！

回答：深圳房产的特点：杠杆高，好贷款。这也就造成了一个结果，你可以以极少的首付，完成上车的目标。首付30万，可以买到70-100万的1居（不推荐）；首付60万，可以买到150-350万2-3居，后海蛇口，碧海翻身，大运龙城；首付100万，可以买到300-500万的2、3、4居，福田南山宝安龙岗都有，需要淘笋。（深圳首房首贷可以贷到更多，没有首房首贷的，一般可以贷6-7成）（也有100买1000的，小白不建议走钢丝）贷款500万以内，流水是可以合规技术解决的。深圳2005年以后就是广义上的次新了。

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