通俗解读 | 你的房贷转不转LPR？可看贷款利率和年限

8月22日，郑州外企职员王健来到中国工商银行郑州某网点，问工作人员：“银行短信通知说，8月25日我的个人住房贷款要调整为LPR模式定价，这是啥意思？我买房时利率都已经打折了，转了之后利率会不会更低？”

之前，工农中建邮储5家国有银行（注：不含交行）发布公告称，8月25日开始对符合条件的个人住房贷款进行LPR（贷款市场报价利率）定价批量转换。记者了解到，这次批量转换涉及的主要是个人住房贷款和个人商用房贷款。

按照央行要求，银行方面的批量转换工作将于8月31日结束。如果银行客户在8月25日后对批量转换结果有异议，可在12月31日前通过手机银行或前往柜台办理转回原来的基准利率定价方式。上述5家国有银行之外的银行也在鼓励客户积极转LPR。

LPR到底是什么机制？个人房贷从基准利率定价方式转为LPR后，每月将对还款金额带来怎样的影响？记者采访专业人士，给您带来通俗易懂的解释。

【一个概念的诞生】

A.早期版的利率标准 — —贷款基准利率

还款利息占本金的比率是贷款利率。为了规范借贷市场，从1990年起，中国人民银行（以下简称央行）发布了基准利率为贷款利率标准，各个商业银行可根据这个标准在20%浮动以内的基础上制定各自的贷款利率。

中国民生银行郑州某支行一位客户经理这样打比喻：假如央行是一个种红薯的农民伯伯，银行是儿子们，银行客户是买红薯的顾客，贷款基准利率是建议零售价。每一年农民伯伯都会将红薯分给自己的儿子们，让他们上街售卖。

假如今年农民伯伯告诉儿子们：“今年红薯建议零售价为4元一斤。”儿子们碰到了信用好的老顾客，说：“为了感谢您多年照顾，今年红薯我给您算3元一斤。”而碰到无赖客户，儿子们则把红薯卖到6元一斤。

这种定价方式虽然可控性很强，但也存在滞后性。央行每年发布一次贷款基准利率，而在这一年中，如果经济发生大幅度下滑，银行贷款利率不能马上调整，就会导致有贷款需求的中小企业更无力负担贷款成本。这会导致企业资金链断裂，继而破产。

B.改进版的利率标准 — —贷款市场报价利率

基于此，央行不再“固执己见”，而是让市场在“看不见的手”下自行调整贷款利率。

在2013年10月25日，贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）机制诞生了。

央行发布公告称，初期的LPR不再由央行直接报价，而是由9家银行（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行和招商银行）在每个工作日上报各自的贷款基础利率，在去掉最高和最低值后，取加权平均值得到的最终贷款基础利率。

为了解释这一概念，民生银行郑州某支行客户经理继续沿用农民伯伯作比喻。

农民伯伯（央行）把9个儿子（9家银行）叫到身边，说：“为了更真实地看到红薯的价格，今年我不再给你们‘建议零售价’（贷款基准利率）了。你们9个人根据市场供求关系，每天定好价格告诉我，我去掉一个最高值和最低值，按照某种权重取平均值，给你们其他兄弟做参考。”

农民伯伯的儿子很多，这9个儿子被选中，说明其资质较好。

为了让儿子们报价更顺利，农民伯伯又忍不住叮嘱道：“买红薯的顾客钱少的时候，你们就把价格定得低一些，这样大家才买得起。要是大家都特别富裕，为了避免出现哄抢，你们就把价格拉得高一些，过滤掉一些劣质客户。这样吧，你们如果开始实在不知道怎么定价，还可以参考我给你们的‘建议零售价’ （贷款基准利率）。”

初期，由于都没经验，9家银行就每天照着“建议零售价”抄“答案”。这使得货币政策在市场中传导效率低下。也就是说，即使央行降息，企业的贷款成本也没有随之降低，资金难以流向实体经济。

于是在2019年8月17日，央行对LPR（贷款市场报价利率）进行改造升级，报价行由原来的9家扩大为18家，民生银行等纳入其中。

此外，LPR报价周期从一天一报变成了每月20日上报，上报的贷款基础利率的期限分别为一年期和5年期。

【一次转换的魔术】

从贷款基准利率到LPR：由乘除法变成加减法

银行贷款利率的参照标准，从基准利率转换为LPR，如何影响买房人的贷款？

在2019年10月8日以前，买房人的贷款利率与央行所发布的贷款基准利率挂钩。

从2015年12月24日央行降息后，央行对外公布的一年期的贷款基准利率为4.35%，1到5年期的贷款基准利率为4.7%，五年期以上的贷款基准利率为4.9%。

而个人住房贷款期限一般为5年以上。以郑州购房贷款基础政策为例，若首套房贷款利率优惠15%，则为4.9%×（1-15%）=4.165%。若为二套房购买，贷款利率则上浮10%，则为4.9%×（1+10%）=5.39%。

而在2019年8月25日，央行公告（2019）第16号文件表示，从2019年10月8日以后新发放的商业性个人住房贷款要以贷款市场报价利率（LPR）为参考基准定价。

第16号文件还称，LPR是贷款定价的参考利率，个人住房贷款的借款人实际支付的利率要在LPR的基础上，首先确认本地区域差别化信贷政策规定的加点下限，再综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素，由借贷双方平等协商确定，具体表示方式为在相应期限LPR基础上加基点。

央行人士在答记者问时举例说，例如一笔首套房个人住房贷款，期限为20年，在确认政策规定情况下加20个基点（即0.2个百分点），在核算个人情况后双方协商一致再加20个基点（即0.2个百分点），按照2019年8月20日公布的5年期以上的LPR 4.85%为例，该笔贷款的利率就为：

4.85%+0.2%+0.2%=5.25%。

业内人士分析称，这是一个由乘除法变加减法的“魔术”。

同时，央行还明确规定了定价周期。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，也可选择1年以上的重定价周期，也就是说，每笔个人住房贷款利率调整最频繁的情况是按年变化。

例如，经借贷双方协商一致，约定重定价周期为1年，贷款利率“于1月1日调整”，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加差值重新计算。

【两种条件下的估算】

例1：购房时利率打折 假设利率下调

郑州外企职工王健于2015年在郑州某小区购入118m²的住宅，单价约为16000元/m²。当时缴纳房款三成，共56.64万元。之后在银行办理贷款偿还剩下七成房款，按揭30年。贷款利率按照首套房政策在贷款基准利率的基础上打八五折为4.165%。因为王健的个人信用资质较好，所以利率没有加基点。

按照等额本息的计算方式，王健需要每月偿还6435.88元，30年下来，共支付利息99.532万元。

若按照2020年8月20日央行公布的5年期的LPR值4.65%重新定价后，王健的房贷利率与LPR差值为4.165%-4.65%=-0.485%。

这意味着，王健选择LPR转换后，在一年的定价周期内房贷利率还是保持购房时的4.165%不变。

若下一个定价周期的LPR值降为4%，则王健的房贷利率则为4%-0.485%=3.515%。

当房贷利率转换为3.515%后，经核算，王健需要每月偿还8272.21元，剩下的25年，共支付利息83.19万元。去掉从2015年到2020年间支付的约9.9万元利息，相较于固定利率模式，剩下的25年，王健以LPR定价房贷利率后，将少支付约6.6万元利息。

例2：购房时利率上浮，假设5年内利率下调，5年后利率上升

除了王健这类在购房时贷款利率是打折的情况外，还有一部分人在购房时利率存在上浮。

27岁的何超家住中牟县刘集镇，在2018年就近买了婚房，房子在郑东新区白沙镇，当时单价9800元/m²，总面积110m²。何超拿着手里仅有的22万元付了两成首付，剩下贷款利率按照当时贷款基准利率上浮10%即5.39%，贷款期限30年。

按照等额本息的计算方式，何超需要每月偿还4837.26元，30年下来，共支付利息87.9013万元。

那么，按照2020年8月20日央行公布的5年期LPR值4.65%重新定价后，何超的房贷利率与LPR差值为5.39%-4.65%=0.74%。

转换LPR后，他在定价周期的当年内的房贷利率为5.39%保持不变。

假设从2020年到2025年，LPR持续稳定在4.3%,则何超的房贷利率为4.3%+0.74%=5.04%。在这5年期间，何超需要每月偿还4658.65元，其间支付利息20.23万元。

若在2025年的LPR值开始上升至5.5%，并之后维持该水平保持不变，则何超的房贷利率为5.5%+0.74%=6.24%。如果转换后，剩下的贷款继续再还23年，经核算，何超每月需要偿还贷款5197.79元，需要支付利息67.39万元。

若保持固定利率模式，自2020年起剩余的28年内，何超将支付82.04万元利息。若转为LPR模式，经历LPR先小幅度下降再大幅度上升的波动后，何超将支付约87.62万元利息，相较转型之前，将多缴纳近6万元的利息费用。

【争论之外的两个建议】

是否选LPR 银行人士和金融专家给出建议

5家国有银行提出房贷利率定价模式批量转换为LPR后，社会各界的争论没有停止。记者梳理发现，目前主要分为两派主流观点。

一派支持转为LPR。首先，这一派认为10年内大概率利率会呈现下降趋势。因为目前欧美国家包括日本等发达国家已经进入0利率甚至负利率时代，中国房贷利率则远远高于发达国家同期水平。且中国过去几年的利率在持续缓慢下降，除非生产力大幅度提升的情况下才可能拉升利率。

其次，这一派认为，还房贷者只看10年内的利率即可，10年后贷款所剩不多，所以无需在意如何涨息，即便利息提高，也不会超过今天的利率水平。

另一派观点支持继续沿用购房时与银行约定的固定利率。首先，长期看利率不会下降。中国的利率已经持续下降30年，2016年已经是最低房贷利率4.17%。且利率水平和GDP增速呈正相关，可能短期2年内利率会继续下降，但后期将会呈上涨趋势。

其次，由于利率不再由央行制定，而是由商业银行每月20日更新定价，它们会更关注自身利益，所以后期商业银行会更倾向于涨息。

面对这两派观点，银行人士表示理解。工商银行郑州某网点的客户经理还给出了建议，一般对于贷款利率在4.5%以下的不建议转LPR,贷款利率在5.8%以上的可以转LPR,在此中间的根据客户意愿可以选择转或者不转。如果在8月25日后对批量转换结果有异议，可在今年12月31日前通过5家国有银行的手机银行或前往柜台办理转回原来的基准利率定价方式。

除了用贷款利率来区分是否要转LPR，一名研究金融20多年的大学教授还根据贷款年限提出了建议。

这名教授建议，如果是短期贷款，比如5年左右的房贷，选择LPR模式是划算的。因为当前经济下行压力大，货币政策宽松，利率下降乃是大势所趋。如果是长期贷款，要分两种情况。一种是提前偿还贷款型。比如虽然是30年长期贷款，但打算提前偿还，则可以选择LPR模式。另一种是长期贷款，不打算或没能力提前还款，为了规避未来几十年的风险，则可考虑选择固定利率模式。

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来源 河南青年时报

见习记者 张知雨

编辑 杨阳

审核 田震