1.4万/平爆卖！卓越低价冲销冠，卷到金地被投诉…
常平卓越蔚蓝领秀，靠着最低1.4万元/平起的低价爆卖，成了11月销冠盘。
同在常平的金地名著为甩尾货，有样学样玩降价，却被自家业主投诉。
当“价格杀手”将区域房价撕开了一个约1万元/平的价差裂口，常平楼市想从刚需端升级到改善端，难......
眼看同行低价卖成销冠盘
金地名著“跟风”降价反被投诉
近日，中原研究院公布了11月东莞成交TOP10榜单。
常平新盘卓越蔚蓝领秀以225套成交、成交面积2.95万平的成绩，稳稳坐在了成交榜榜首位置，与第二名拉开了近百套的成交量。
卓越蔚蓝领秀爆卖的原因也相当简单粗暴——价格到位，自然拉动成交。
（相关链接：1.4万/平起！常平现“价格杀手”，房价拉回5年前...）
图片来源：中原研究院
在卓越蔚蓝领秀之前，常平上一个能挤入成交前十榜的项目，还是金地名著。
金地名著在今年的5、6、8、9、11月均有上榜，且能挤入今年前三季度成交的第十名。
图片来源：中原研究院
但即使是这样一个前期去化成绩良好的“优等生”，在新晋“价格杀手”面前也不得不改变策略，开始降价。
上周，有金地名著业主爆料表示，目前项目降价了约2000元/平，成交还能再打个88折。
确实如这位业主爆料所言，金地名著开始降价了。
楼市君查询住建局数据发现，11月22日，金地名著取得小高层14#的预售证，备案均价约22000元/平。
与上一次取证的13#（22179.59元/平）相比，价格下降了约180元/平，降幅约1%；
与同类型产品最高备案价（12#，2021年5月备案，均价23804.23元/平）相比，价格下降了约1800元/平，降幅约7.6%。
除了备案价有所下调，楼市君也在中介销售们的朋友圈里找到了多张折扣房源表，折扣房源涉及高层、小高层各个楼栋。
每套房源折扣优惠总额在20万元左右，折后房价约1.8-2.1万元/平。
特价房源表 图片来源：中介朋友圈
根据住建局备案价新规，住宅取得预售证满180天可下浮调整价格，下浮幅度不限。
从程序上看，金地名著价格下调并无问题，但有业主并不买账，表示自己很受伤：
车是先上了，房贷也已经差不多还了一年，但还未收楼房价就已经下降。加上去年5%以上的利率，房贷利息也不是小数目了，一笔账算下来亏了约40万。
深感“亏本”的业主直接质问金地名著是否存在恶意降价的情况，只为与卓越蔚蓝领秀斗气。
业主投诉降价 图片来源：阳光问政平台
本来金地名著自己卖得好好的，也就是遇上节假日放点折扣出来。但同行不讲武德，卷出区域近期新低的价格，金地名著也不得不含泪跟着卷价格。
卓越蔚蓝领秀低价地、低开发成本，打起价格战也气定神闲，但常平其他项目多少有点绷不住。
尤其是金地名著，身为2020年的常平“地王”自降身价，还要被业主投诉“恶意降价”，成了“大冤种”......
改善升温即遇冷水
常平新房市场转型难
常平新盘价格战打得水深火热，多数购房者都采取了吃瓜的的态度。
目前，常平均价最低的项目为金田花园，均价约1.64万元/平；卓越蔚蓝领秀第二低，折前均价约1.73万元/平。
与价格最高的翔龙天地相比，常平房价已撕开了一道约1万元/平的价差裂口。
价差裂口的存在，足以令常平改善梦碎，市场格调难以拔高。
作为东部片区的龙头，常平的房地产开发也更早起跑。
早期的常平商品房楼盘受香港风格影响明显，居住密度高、楼层高，在居住舒适度方面欠佳，比不上新近设计开发的小区。
首先能确定的是，经历了20余年的发展，常平本身就会拥有大量的置换需求，需要从密集老旧的楼盘置换到更舒适的社区中。
联邦花园 图片来源：中新网
针对这些改善需求，常平一众楼盘也进行了产品设计的改变。
常平在售8盘中，金田花园、紫云壹号、颐安云玺3个项目有洋房的同时也均规划有别墅产品，迎合改善需求；
金地名著、翔龙天地3个纯住宅项目也在往改善方向靠，规划有大三房、四房产品。
常平新房在产品设计上刚有向改善端转向的趋势，但最新面世的卓越蔚蓝领秀就掉了头，重新走起刚需路线，最大户型的产品也是约116平的紧凑四房。
卓越蔚蓝领秀沙盘 东莞楼市发布摄
除了户型设计向刚需掉头，常平新盘还面临着缺少改善标杆对照的问题。
同在东莞楼市第二梯队的厚街、茶山等镇，早已迎来了改善标杆，居住品质也逐渐拔高。
以2020年首个纯四房项目晴熙云翠为标志，厚街改善客接连迎来了康华云溪、瑧山悦登项目；
茶山也在2021年拥有首个纯四房莞民投莞月湾，及带别墅的碧桂园瑜璟臺。
瑧山悦 图片来源：东莞万科
常平虽然已经有准备好了的刚需客，但市场上却仍未出现一个刚需标杆盘，市场升级迟迟未见转折点。
对于这样的市场，开发商也难免有顾虑：现在同行最多就做到刚改层次，我做纯改善盘有路走吗？
在常平找不到多少能撑得起改善门面的盘，有着专梯入户、小高层、四开建朝南、高墙窗比等设计的金地名著尚可勉强一战。
但可惜，好不容易有了改善的概念与追求，在绝对的价格差前，什么舒适度设计都显得不那么重要了。
金地名著沙盘 图片来源：安居客
除了令产品设计停滞于刚需层面、难以出现标杆项目，“价格杀手”盘还会降低购房者及整个市场的预期。
据住建局数据显示，今年1月常平新房均价约1.99万元/平，但上月均价降至1.89万元/平，降幅约5%。
经过大半年的片区价格战后，常平房价不涨反跌。
新房长期价格内卷，导致区域价格上涨较慢，难以溢价，即使做出改善项目也卖不上价。
没有价格突破，常平新盘就只能继续内耗、滞涨。
“价格杀手”登场，区域房价是降低了，也火了自己，成功在成交榜单霸榜，却将常平楼市拉下了水，难以拔高品质。
而有了改善趋势的常平，本应该卷产品、卷配置、甚至卷服务。
如今看来，在卓越蔚蓝领秀开盘后，常平楼市反而像是走了“回头路”......