东莞楼市：楼梯房到底值不值？听行内人说完，我不纠结了
我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：广叔你好，本人在大朗工作，月入2万，东莞大朗碧桂园一套步梯洋房，烟台经济开发区一套电梯房，两套房现在价格都很低，都是180万左右。两个小孩还在读幼儿园。大朗有学位。现在有两个方案：1.卖烟台房子，投资一套东莞新房。2.两套都卖，贷款买保利红珊瑚小户型。请问怎样划算？如果投资一套新房，选哪里比较好？
回答：你好。大朗碧桂园小区环境还可以，步梯不如电梯。烟台价值一般。
1、该方案可考虑
2、该方案也可以考虑，就是小户型住起来可能没那么舒适。价值高的板块及楼盘分析，详见内部。
提问：广叔坐标东莞.坐标东莞，有300万纯投资，5年期，那里比较好，我的方案是虎门国际公馆或南部湾小户一套十新塘银座l套可以吗？或者广叔建设周边有没有更好的方式谢谢
回答：你好。国际公馆环境可以，离地铁虎门火车站不是很近，虎门万达广场3公里，总体可以考虑；南部湾靠近立交高速，更方面稍微逊色一些。新塘银座也可以考虑；另外还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！
提问：你好广叔，黄江富基云山湖镜投资价值怎样，值得入手吗？现在松山湖的二手房，哪个盘还能入手？纯投资的话，松湖半岛好还是松湖碧桂园三期好？感谢
回答：你好。富基云山湖镜自住还是不错的，有山有水，有地铁站，不是很近，自住+自住可以考虑的。不知道预算多少？松湖半岛要好一些，旁边高科技企业多，景观好，宜居。
提问：广叔您好！我太崇拜你的专业了。我只想买东莞市虎门镇的房子，要4房双阳台。我是2012年底入住的虎门东海城堡的3房，就是这个房子耽误了我，一直没想再改善或者投资。所以2015年开始错过了虎门万科南部湾，云城，城市之光，万达，虎门碧桂园开盘的时候看上了4房单价2.1万，首付其实可以咬牙只是担心还款压力大，但是没买。再后来也没有买同一片区的虎门滨海城和湖山雅居，结果2017年在老家湖北襄阳买了东津世纪城5千多的140面积，现在8千多了。虽然涨价了，没有买东莞市，现在肠子悔青了。虎门印象3万的130平7栋去晚了没有买到，华侨城3.5万太偏远感觉贵了，120平方的电梯入户的，还是电梯对着大门感觉不好，也没有买。现在还是想买4房，虎门有一个即将开的盘世贸佳兆业璀璨时代，周边也很烂，还不知道单价怎样。
回答：你好。东海城堡旁边是丰泰外国语学校，高速、立交环绕，配套一般，缺少大型商圈。如不自住可出手置换。资产只有在不断地置换到更优质的资产时，才能实现增值和保值。看来你错过了不少机会，很可惜啊！世贸佳兆业璀璨时代周边的民房、工业厂房居多。4房可以看下具体板块及楼盘详见内部分享。
提问：您好广叔，请问如何买房才能避免站岗？
回答：你好，衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。房价涨跌规律：
1.房价上升周期内，品质好、地段好的房子一定第一个涨价，然后逐步传导到品质差、地段差的房子；地段差的老破小“补涨”一般是房价上涨行情的结束。买房要尽量买区域的龙头代表盘，它们通常都是这个区域房价涨跌的风向标，如果房价上涨，它们通常都是领涨，而下跌横盘的时候，它们的抗跌性也很强。龙头标杆盘的特点是，它们小区的品质、物业、以及居住环境都要高于周边的小区，大多由知名房企打造，而且最重要的是它们符合这个片区的偏好和购买力，能站在本区内置换的终点，未来人们要换房时第一选择就是这样的房子。
2.房价下跌周期内，品质差、地段差的房子会先跌，然后传导到品质好、地段好的房子。相对而言，地段、品质是房子抗跌的主张因素。一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。很多刚需觉得是价格洼地纷纷入坑，所以对于城市远郊需要谨慎。即便有概念炒作的远郊区，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠，无人接盘，一地鸡毛。
提问：您好广叔，总预算在400万以内，想在天河公园板块买房，投资为主，请问有什么小区推荐一下？我目前看了易丰大厦，东晖花园，理想青年汇的复式，东璟花园、粤韵庭园等。广叔帮点评下，推荐几个小区。另外我也想去看天朗明居，和骏景花园。
回答：你好，1、宁愿买贵，不要买错，这是大前提 2、在总价一定情况下，宁愿买面积小的好产品，也不要买叽里旮旯的劣等货 3、简言之：要买产品力上有优势的小区和产品 天河公园，400万以内总价预算，可选择余地不太多，这也是事实，而且一定要把天府路小学、地铁优势这些价值点紧紧的握在手里 所以，东璟花园、粤韵庭园这些就属于第二梯队所要考虑的，优先考虑天河公园西门的楼盘
提问：您好广叔，海珠新盘鸣翠花园四期怎么样啊能投资吗？会不会受到琶洲的辐射啊？
回答：你好。现在不是建议，那边其实挺成熟，2手的话倒是可以看看，如果一定要买新房，可以去保利天汇看看！
提问：您好广叔，请问鸿威海怡湾的投资价值高吗？
回答：你好，鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院不建了。个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。
提问：你好广叔，前几天听同事说宝安的初衷近年来进步很大。因为我自己的房子带的宝一外学区，感觉普普通通。但是随着大铲湾的建设和腾讯员工的涌入，生源会有所改善，学校成绩会逐步变好吗？这个逻辑有没有问题？感谢~~~
回答：学校的成绩背后，底子就是生源，近10年以来，宝中碧海片区大量次新盘入市，入住的人群主要都来自于粤海街道办的ICT行业大厂，直到今天，依然是码农们买房的首选之地，这些人群虽然缺少一些原始积累，但是都算得上是典型的中产人群：高知、专业、追求教育回报。也因此，宝中碧海片区的这些学校，以宝安实验为首，海韵海旺、宝一外、海湾、新安等等，都能够获得优质的生源，虽然缺少一些历史底蕴，但是成绩一直稳步提升，以前列的宝安实验为例，已经进入市前20的序列，逐渐成为大家眼中的优质学校。因此我们很乐观的期待，未来随着前海崛起、腾讯科技岛、宝中企业群入驻，宝中碧海的居住人群和生源会持续优化，几家学校的成绩会稳步提升。
提问：您好广叔，请问如果是不带主套的三房菁品园，是86～100平的两种，带主套的三房面积是107～112平两种，赠送空中花园的面积是111几平，带空中花园的户型是不是对标同一个面积段的带主套的户型要更合适呢？想过要留过道通过去空中花园，放弃套房的卫生间改成衣帽间和过道！老师有什么好的建议吗？
回答：你好，带空中花园111平可以对标那种107-112平的带主套三房，其实我是觉得在天河区刚需上车的户型当中，盈彩美居跟中海康城算是最好的，90-120平的三房、小三房、带主套三房这些产品都还是不错，当然不能跟近年的牛奶厂以及其他的新产品比，所以这些产品都可以的，看中了就买，预测一下盈彩美居的那种83-87平小三房以后就是鱼珠板块流通性最好的三房。
提问：你好广叔，目前情况：1、南山豪园小区75平两房一套，贷款还有50w，组合贷，当时操作有问题，导致我商贷是我在还，公积金贷款是我老婆在还，房子是两个人名字，2. 手上资金400w，两个人年收入在80万左右 述求：1.当下孩子上二年级了，在愉康小学家里老人也在，两房不够住，我们工作都在南山 ，孩子上初中以后老人就回去，只需要两房2、现在的小区对应的初中时荔香中学 很差，想在孩子上初中前有一个好点学区房，请教该如何规划和建议的小区？考虑过的方案：把现在房子卖掉，上小学前租三房，用资金买个好点的学区房 或者买一个榆康花园的小三房住，再买一个好学校的小房子，纯粹为了学位，文华或者海德
回答：你好，1、豪园小区，双地铁，出行方便，带海滨实验小学+荔香中学，楼龄偏老。这种方式使得两人都体现了有房，还有双方征信上都有贷款记录，不利于未来买二套房。2、如果注重教育，可出手豪园小区，得550，加手上400，有950w。6成可买1600左右的房子。建议买个自住+学位，楼盘详见内部分享。
提问：你好广叔，我跟女朋友在罗湖黄贝岭上班，今年年底准备结婚（短期5年可以不考虑学位）我们是首套首贷，主要想自住+5年内有升值潜力的房，上个月看了深业东岭一期二手房，老师觉得目前适合买入吗？或者有其它性价比高的楼盘也麻烦您推荐一下？感谢！
回答：你好，深业东岭是黄贝-罗芳一带唯一一个5年之内的次新电梯花园大社区（靖轩豪苑是深业代建的回迁，同深业东岭），并且有地铁口、商业配套和翠园初中部，跑赢罗湖大盘问题不大，自住也无可厚非。投资的话不是非常建议，仅仅是深业这样的小规模旧改、个盘拉动，其实对整体板块来说意义不大！
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