深圳南山悦时光利弊(优点、不足)分析,一文读懂,价格倒挂情况
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山悦时光花园推售约677套住宅，建面约71-81㎡，毛坯限价3.71万/平。不论从价格还是面积来看，都是妥妥的东部上车刚需盘。
市面上受欢迎的刚需盘一般都具备：高性价比、低门槛、交通便利、好学区等条件。下面一起看看南山悦时光花园是否具备这些条件。
项目总价区价及朝向
71㎡、3房2厅1卫：250万、西、西北、西南、东北
81㎡、3房2厅2卫：310万、南、东南、东北
与新、二手房无价格倒挂，户型是最大亮点
从价格看，南山悦时光花园毛坯限价3.71万/平，周边二手房指导价在3.53-3.9万/平，而龙岗二手房实际成交价格与二手指导价差别不会太大。所以， 项目与二手房并没有价格倒挂的情况。
与新房对比，周边新房除了刚入市的中海寰宇珑宸花园以外，还有在深圳今年第二次土拍中被深振业拿下的限价地。
从单价来看，中海寰宇珑宸花园是三个项目中均价最低的，南山悦时光花园位于中间值。不过南山悦时光花园最小户型为71㎡，总价估计会比中海寰宇珑宸花园略低，具体还要看备案后的结果。
所以说，南山悦时光花园在周围众多楼盘中的价格优势并不大，楼盘规格对比周边二手房略小。
但胜在项目产品做得不错，预计推售两个户型，71㎡3房、81㎡3房。建面约71平3房：
户型方正通透，3开间朝南，采光通风好；户型紧凑，布局合理，使用率超高；卫生间3分离设计，干湿分离，互不干扰。每个卧室都带有飘窗，空间感强。
建面约81平三房：
户型设计和71平的类似，但是这个三房空间更为阔绰，主卧套房式设计，带有卫生间，私密感强。客餐厅一体化设计，功能灵活多变。整个户型也非常方正，3开间朝南，明亮通透。
需要注意的是，户型朝向要选择南面或东面，项目北面有高铁线和排塘山隧道，估计会受噪音影响。
商业、交通较为匮乏出行靠电动车
项目周边轨道交通较为匮乏，距离最近的地铁14号线嶂背站直线距离为1.4公里，实际距离约3公里。轨道出行得先坐一趟公交车，才能转地铁。
前段时间，深圳市公共交通管理局新开了南约地铁站接驳线1、2线路，但从站点来看都完全避开了南山悦时光花园。也就是说即使坐公车也得走一段路才能到，交通不便这对刚需上班族而言，是最无奈的。
另外，项目周边没有大型的商业综合体，最近的还得去到龙岗大运COCO PARK，直线距离3.2公里。但是项目自带裙楼商业，满足日常所需还是可以的，只是平时要看电影、逛街还是比较不方便。
总结下南山悦时光优劣势：
优势：
1.户型产品可圈可点，71平即可入手3房；2.限价盘，小户型总价低，入手门槛轻松；3.距离东部快线较近，驾车出行方便；4.国企背书，有保障。
劣势：
1.轨道交通较为匮乏；2.所属学区，学校较为一般；3.周围没有大型商业；4.没有价格倒挂，片区项目多，价格也差不多，未来二手交易流通性一般；5.所在位置较偏。
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