厦门地铁3号线：刘五店&东界&洪坑、林前&洋塘站房地产价值解读
编者按
厦门地铁3号线起于岛内、终于翔安，与1、2号线共同构成了贯穿厦门本岛的三条地铁线路网。该线起始为厦门火车站，沿湖滨东路向北，穿仙岳山后沿湖里大道、火炬路、枋湖北二路向东，跨海后沿钟宅路、石厝路向东行进，穿过五缘湾外围海域通往翔安，经由翔安东路向东南上大嶝岛后，终点站为翔安新机场，全长36.72公里。地铁3号线构建起了厦门岛与翔安快速跨海连接通道，串联了厦门火车站与翔安新机场两大交通枢纽，服务于旅客、居民的出行需求并将带动沿线湖里马垅、火炬高新区、安兜、枋湖、禾山等板块的发展。本专题以地铁3号线各站点为研究对象，结合站点所在区域的交通、商业、教育、休闲娱乐等各方面配套条件，进行房地产市场价值研判。
目前厦门地铁3号线全线26座车站，已完成13个车站主体施工；区间掘进60.5%；近日3号线岛内最长矿山区间隧道人才中心站-湖里公园站区间隧道实现右线贯通。
本专题已通过六期文章完成对岛内站点的梳理，本期将开始对位于翔安区的14个站点的研究，由于这些站点所在区域公建配套、二手房等项目相对较少，拟将距离较近的站点合而为一进行介绍。
刘五店&东界&洪坑站
站点位置及片区分析
刘五店站、东界站、洪坑站三个站点位居翔安南路以南、翔安西路以西、翔安大道以西区域。根据规划，刘五店和东界站深居东部体育会展新城范围内，洪坑站则位于新城片区控制线外围。
其中，刘五店站是地铁3号线从厦门本岛进入翔安区的首个站点，西南侧濒临海域、北侧和东侧为新会展中心展馆，未来将重点服务新城的会展客商；东界站位于东界小学东南侧50米处，周边主要建设水系公园和住宅项目；洪坑站位于洪坑村东侧400米处，是地铁3号线和4号线的交汇点，将建成换乘车站。
站点区位示意图
交通及周边人居环境分析
1、交通
刘五店站和东界站周边为待开发状态，交通配套建设工作仍在持续，目前交通可达性较低，贯穿翔安的沿海大通道——滨海东大道从两个站点之间穿过，沿路往北可到达刘五店村、新店镇、同翔高新技术产业园（翔安片区），往南可到达澳头海洋小镇、南部新城居住区。站点东侧是翔安南部新城，翔安南路、翔安东路、翔安西路、石厝路、肖厝南路、滨海东大道等道路构成了“五横五纵”的交通路网格局大大缩短了站点与翔安主城区与南部新城的距离。距离站点2公里处即为入岛通道“四桥一隧”之一的翔安隧道入口，经翔安隧道可达五缘湾商务区、两岸金融中心及仙岳路沿线的SM城市广场等岛内繁华片区。站点北侧为刘五店码头，及厦门新建的第六条出岛通道——第二东通道（翔安大桥）。
洪坑站为地铁3号线与4号线的在翔安的交汇站，从站点搭乘3号线向西可达东部体育会展新城片区、五缘湾片区、火炬高新区等地，往东可达翔安行政中心、大嶝岛、厦门新机场等地。从站点搭乘4号线向北可到达火炬高新区翔安片区、现代服务业基地丙州片区、集美厦门北站片区、马銮湾片区等地，向南可达翔安南部新城片区、大嶝岛及厦门新机场。
2、人居环境分析
站点周边配套示意图
商业配套
刘五店、东界、洪坑三个站点周边暂无大型商业配套。其中，刘五店站位于东部体育会展中心核心区，将构成片区内最大的综合性配套，东部体育会展中心规划建设一场两馆（主体育场6万座，体育馆1.2万座，游泳馆5000座）、新会展中心（室内展馆建筑面积30万平方米，室外展览场地10万平方米）、会议中心（结合媒体中心合建、建筑面积10万平方米）。依托“一场两馆、新会展中心”，打造集体育赛事、商务会展、休闲购物、互动体验于一体的厦门新城核心区，预计将于2019年下半年开工建设。
东部体育会展新城效果图（仅供参考）
2018年，位于澳头特色小镇内的X2018P04商业地块被首创集团竞得，将建设首创奥莱综合体项目，该项目建筑规模8.35万平方米，将采用新闽南建筑风格，引入国际、国内知名品牌近400家，以奥特莱斯名品折扣店为核心，整合购物、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体，打造独具厦门特色的海岸风休闲空间，成为面向厦门市，具有国际化水准及重要影响力的标杆项目。该项目与三个站点距离3-4公里，辐射带动作用相对有限，但随着区域公共交通设施的落地完善，有望提升二者之间的关联度。
教育配套
刘五店站周边规划为东部体育会展新城，未配套居住功能，因此教育配套需求度相对较低，现有的教育机构为站点北侧的1.5公里处的刘五店小学和刘五店中学。
东界站周边现有的学校为东界小学，根据《翔安区刘五店1.3-14编制单元（新店保障房地铁社区）控制性详细规划修改》，东界站所在片区未来将规划建设东界高中。
洪坑站周边规划建设洪坑小学、洪坑中学、振南小学、振南中学等多所学校。站点西南侧、翔安南路与翔安大道交叉口北侧还将建设双十中学（翔安校区）高中部，规划有60个班级，并且翔安校区属于实质性办学，师资由双十中学本校全权负责，包括管理团队、师资等都由本部统一调配。双十中学北侧为规划24班的振南中学、36班的振南小学及多所幼托班，教育配套将日益完善，为片区提供充足的学位，满足就学需求。
医疗配套
三个站点周边医疗卫生配套设施匮乏，尚未建设医院，但该片区能与一海之隔的五缘湾片区，以及翔安莲河片区共享医疗资源。与站点相距约9公里，车程需20分钟的厦门大学附属翔安医院，已正式建成开业。该院由厦门市政府与厦门大学按照三级甲等医院标准共同投资建设，共开放45个临床医技科室，重点规划肿瘤诊治中心、脏器移植中心、微创诊疗技术中心等科室，引进了来自北大、上海交大、中国医大、哈医大、华中科大等高水平大学附属医院数十名高精尖人才，临床诊疗水平与学术影响力均居于全国前列。
与刘五店站两站地铁距离、一海之隔的五缘湾片区所属医疗配套资源亦可为站点所用，五缘湾片区内已拥有复旦大学附属中山医院厦门医院、厦门大学附属心血管病医院、弘爱医院等医疗机构组成的高等级医疗机构集群，能够覆盖五缘湾及周边片区的综合诊疗服务需求。其中复旦中山厦门医院（已建成开业），为复旦大学和厦门市政府合作建设、与复旦大学附属中山医院实行同质管理的综合性三甲医院，内设心脏内科、肝肿瘤内科、呼吸科、神经内科、重症医学科等十五个临床科室，临床及医技辅助等业务科室负责人均为复旦大学附属中山医院各学科资深专家，医疗水平高，技术力量雄厚，可为院区周边居民提供高水平的医疗卫生服务。
康体配套
刘五店站和东界站周边尚未大规模开发，因此周边康体配套设施较为薄弱。刘五店站紧邻建设中的“一场两馆”，未来将有显著提升。此外，两站点南侧2公里处翔安隧道出口处坐落着扬帆公园与中山华侨公园两座带状公园。扬帆公园以园内巨大的帆船造型建筑物为特色，园内设有游艇餐厅、足球场、篮球场等休闲设施。紧邻帆船公园的中山华侨公园规模较大，占地21公顷，以南洋建筑群风格为特征，公园的一大特色是以纪念辛亥革命为主题，集纪念、教育、休闲、娱乐、健身等功能于一身，缅怀孙中山为代表的革命先驱及爱国华侨。公园以雕像和碑林等独特园林形式展示辛亥革命起义全过程，园内设孙中山铜像、华侨功德碑和雕像群以及影雕著名华侨乡贤肖像。同时，公园还设碑林区，一座为中山语录碑林，镌刻孙中山先生有关福建、厦门、台湾、华侨的语录；另一座则镌刻“同仁、博爱、天下为公”等中山手迹。
位于洪坑站南侧、刘五店互通下方的翔安大道公园已成为翔安区居民主要的健步道之一，公园绿化率较高，种植乔灌木1600余株、地被1.5万多平方米、草坪3.9万平方米，小叶紫薇、柳叶马鞭草、黄花槐等行道树，将健步道装饰成了彩色通道，俨然一个树影婆娑、风景优雅的街角小公园，园内设健身步道，为周边居民提供了健身、休闲的绝佳场所。
位于刘五店、东界、洪坑三站南部3-4公里范围内的澳头社区内是由澳头村与欧厝村合并创建的“澳头渔港小镇“，占地3.39平方公里，将依托澳头社区的古老渔村文化，通过都市渔港产业综合体、海滨休闲观光区、海丝文化艺术区、海洋新兴产业区“一港三区”的产业布局，打造产业鲜明、文旅融合、生态宜居的渔港小镇。目前部分项目已开工建设，预计2021年竣工。澳头渔港小镇内已有超旷艺术馆、厦门北欧当代艺术中心、澳头文学馆、澳头村史馆及玄象美学馆、三笔文化馆、闽侨文史馆等文创项目和机构入驻，更有本土艺术家苏遥、来自南欧国家克罗地亚的艺术家约瑟夫•阿嘿在此创办个人工作室。
澳头渔港小镇
首创奥特莱斯效果图
三、房地产市场
房产市场
刘五店站与东界站目前分别出于待开发、未开发状态，周边暂无商品住宅项目。但其所在的东部体育会展新城即将于2019年动工建设，依托“一场两馆、新会展中心”，打造集体育赛事、商务会展、休闲购物、互动体验于一体的厦门东部中心核心区。片区内主要土地规划用途为会展、体育、商贸、居住及相关配套，规划居住人口规模约4.6万人。
洪坑站正南侧规划建设新店保障房地铁社区二期项目，总用地面积5.4公顷，总建筑面积26.9万平方米，由十栋高层住宅楼组成，将建设保障性商品房2363套，项目已于2018年底正式动工，计划于2021年一季度竣工。这是继一期工程和林前综合体项目之后，新店地铁社区开工建设的第三个项目。
三个站点东南侧1-2公里左右为翔安隧道口居住区，目前有阳光城翡丽湾、明发半岛祥湾两个大型住宅区。其中，阳光城翡丽湾二手房在售均价约为30000元/㎡，明发半岛祥湾均价约为27000元/㎡。上述两大住宅项目紧邻翔安隧道出入口，与本岛东部商务人居领地五缘湾-万达-观音山片区仅一隧之隔，在二手房市场一直都有比较高的关注度。
周边楼盘一览表
林前&洋塘站
1、站点位置及片区分析
林前站和洋塘站位于翔安南部新城范围内，分属于刘五店片区和新城片区。其中，林前站西北侧为新店保障房地铁社区一期项目，东北侧为下钟宅村社和时代上城综合体项目，东南侧为林前村园。洋塘站位居新城中路和石厝路交叉口，站点北侧为厦门大学附属科技中学翔安校区，南侧为新店第二中心幼儿园、新店中心小学以及大型保障性安居工程项目——洋塘居住区。
站点区位示意图
2、交通及周边人居环境分析
交通
林前站位于翔安大道以西的刘五店片区，尚属于待开发村落状态，邻近翔安大道、翔安南路等干道，并有东界路等次级道路在建，交通便捷度有待进一步提升。
洋塘站毗邻洋塘居住社，交通通达性及可达性较高。新城中路、城场路、鼓岩路、洪钟西路、鸿翔西路、翔安大道、洪钟大道等区域道路四通八达，实现片区内各地区快速切换，对外交通干道依托翔安大道、洪钟大道，能迅速到达翔安中心区域、火炬高新区、同翔高新技术产业园区、现代服务业基地丙州片区等地；向南通过翔安大道-翔安隧道可以快速直抵五缘湾片区、两岸金融中心、万达广场等地。
人居环境分析
站点周边配套示意图
商业配套
林前站周边目前正在建设新店保障房地铁社区林前综合体及大型城市综合体——时代上城，未来上述两大设施将成为站点所依托的主要大型商业设施。林前综合体是新店地铁社区建设的内容之一，也是整个社区的重要配套，项目占地6.4万平方米，总建筑面积31.7万平方米，将建保障性住房（公租房）3102套，还将建设幼儿园、社区商业、社区服务中心等配套用房，建成后不仅能为整个地铁社区的居民提供完善的交通、商业、教育等配套服务，还惠及周边的村庄和居民。时代上城则是由北方鸿泰、首开集团和龙湖集团三家房企联合开发，该项目是总建面积达到70万㎡的大型综合体项目，规划落地龙湖商业旗舰项目——龙湖天街，涵盖一站式全线城市生活元素，包含生鲜商超、名品服饰、星级影院、潮玩天地等业态，将填补整个翔安区高端商业的空缺，值得期待！
时代上城综合体规划效果图（仅供参考）
林前综合体规划效果图（仅供参考）
洋塘站主要服务洋塘居住社及周边学校，人口众多消费需求强劲，因而商业氛围十分成熟，不仅各大住宅区内拥有众多底商可满足居民基本日常生活所需，还有大型购物广场——闽篮城市广场已于2018年建成开业，已入驻闽篮超市、金逸影城、麦当劳、85°C、动心健身等知名品牌，囊括了餐饮、教育、健身、娱乐等经营业态，还配备了300多个停车位，为南部新城核心区及周边文教区等区域提供一站式休闲娱乐服务。
此外，翔安南部新城商务区位于洋塘居住区西侧。中国梦谷文创基地、翔安创新孵化中心两栋大厦的入驻率在九成左右，其中不乏知名企业。今年4月，天猫（厦门）工业电商共享服务中心、淘宝大学厦门培训基地两大项目正式落地中国梦谷翔安文创基地。此外，永利大厦、华论国际大厦、华论南商大厦等高端写字楼业已建成，目前正处于招商阶段，假以时日周边商务氛围必将提升。
闽篮城市广场
教育配套
林前站周边教育配套主要分布在翔安大道西侧、翔安南路北侧，因片区尚在规划建设当中，除了片区内现有的钟宅小学（公办）之外，其余教育配套仍在规划阶段，例如宋洋小学、西滨小学、西滨中学、双十中学翔安校区（高中部）等。
洋塘站教育配套主要分布在洋塘片区居住区内，包括新店第二中心幼儿园、新店中心小学、翔城小学、厦门大学附属科技中学翔安校区等优质学校。其中，厦大附属科技中学翔安校区按照初中24个班、高中48个班的规模建设，可容纳3600多名学生，目前已正式招生，共招收6个高一班、4个初一班，学生总人数445人，师资配备上一应俱全。与双十中学翔安校区一样，厦大附属科技中学翔安校区由本校全权负责，包括管理团队、师资等都由本部统一调配。
医疗配套
两个站点所在片区内医疗机构较为匮乏，过去基本依靠居住区周边的私人诊所提供基础医疗服务。2018年底，距离洋塘站约3公里、距离林前站约4公里的厦门大学附属翔安医院建成开业后情况大为改观，该院由厦门市政府与厦门大学按照三级甲等医院标准共同投资建设，共开放45个临床医技科室，设有肿瘤诊治中心、脏器移植中心、微创诊疗技术中心等科室，临床诊疗水平与学术影响力均居于全国前列。翔安医院将为翔安南部新城提供高水准的综合医疗服务，甚至可将辐射范围扩大到整个翔安区。
厦门大学附属翔安医院
康体配套
近年来，站点所在片区兴建了多座大型公园，尤其是洋塘居住区北部1公里处的东山水系公园、闽篮城市广场东侧的鼓锣公园已建成投用。其中，被洪钟西路一分为二的鼓锣公园用地面积达6.5公顷，是整个洋塘居住区的“绿心”、最大规模的生态配套，极大满足了周边居民休闲锻炼需求。公园南北两个部分各建有一个人工湖，两个湖通过跌水景观相连通，湖中央设有生态浮岛，形成漂在水面的“植物花园”。值得一提的是，鼓锣公园还是一个“大海绵”，对整个片区的雨水净化、收集、储存等功能起到极大的作用。
洋塘站东北侧1公里处、翔安南路与洪钟大道交叉口西南侧的东山水系公园也是新建的公园之一。它是集海绵功能、休闲娱乐、生态绿色为一体的海绵城市休闲公园。公园中心是一处澄碧如镜的湖泊，名为凝翠湖。园中慢行系统环湖而建，两边是郁郁葱葱的绿化带及慢行系统，慢行道沿线设功能区，如休闲亭、清水平台、特色长廊、碧波广场等，形成环形景观路线。园区内还设亲水栈道、亲水码头、亲水平台和垂钓平台等设施，让市民可以近距离观赏公园内湖水景观。
正处于开发进程中的林前站周边尚无大型休闲娱乐设施，但根据规划，该站点东西两侧500米范围内将建设乌石盘水体公园和宋洋水体公园，未来将显著改善周边环境和居民的生活质量。
东山水系公园
三、房地产市场
土地市场
近年来，翔安南部新城已超越海沧、集美、同安成为全市的供地大户，2016-2019年，南部新城片区出让土地面积超14公顷，建筑面积41.3万平，区域开发建设进入高峰期，成为岛外新城建设的主阵地之一，已有世茂、国贸、融创、融侨、住宅、IOI、厦航、保利等大型房企进驻。今年以来，洪钟大道东侧、翔安西路（蓬莱路）北侧区域已出让2宗商住用地——X2019P01、X2019P02地块，分别由中南置地和首创&翔发联合体以26211元/平方米和25209元/平方米竞得。根据出让安排，6月1日本区域还将出让2宗商住用地——X2019P04、X2019P05地块。
此外，根据《2019年厦门土地投资指南》显示，翔安南部新城今年内还计划出让总建面积26.93万平方米的商住用地，未来将与洋塘居住区、洋塘南居住区的各大住宅项目共同构建大型现代人居高地。
新店地铁保障房社区效果图
房产市场
林前站周边尚保留着多个村庄，有待进一步开发建设，当前最主要的住宅项目为新店保障房地铁社区一期和林前综合体项目。保障房地铁社区作为厦门市保障房建设的范例，创建出充满活力的新型和谐人居模式。资料显示，新店保障房地铁社区一期工程将由4个居住地块、2个地铁上盖综合体地块及2个幼儿园、1个小学组成，计划于2019年底陆续投入使用。林前综合体则是纯正的地铁上盖项目，总用地面积6.4公顷，总建筑面积31.7万平方米，分为2个地块，林前站就位于二者之间。按照规划，综合体将建设3102套公租房，以及地铁社区的各种配套服务设施，包括公交首末站、幼儿园、社区商业、社区服务中心、物业等设施和用房等。该项目2018年5月底开工，预计2021年底竣工。
洋塘站位于洋塘居住区北侧，建成时间早、居住氛围成熟，大型居住区连势成片，构成了一个大规模的居住区。区域内既有锣鼓洋塘里、鼓锣二里、鼓锣三里等保障性安居项目，也有明发中澳荟、恒亿莱蒙社区、新景国际城、龙郡青年城等SOHO项目，还有融侨铂樾府、保利和光城悦、IOI国际棕榈住区、融创东南府、世茂国风长安、天合嘉苑等新兴住宅项目，极大地丰富了该区域的居住体系。
从销售情况来看，目前在售楼盘集中于洋塘居住区南侧，包括世茂国风长安、融创东南府、融侨铂樾府，即将入市的纯新盘有保利和光城悦、IOI国际棕榈住区，上述商品住宅产品涵盖了47-170平方米户型，且基本为精装修产品，可满足不同置业群体的需求。其中，融创东南府目前在售产品主要为高层的95平方米三房，均价约3.5万元/平方米；以改善产品为主的融侨铂樾府主要户型是88-170平方米的洋房，均价在5万元/平方米左右。融创东南府目前主推95平带装修三房，单价3.5万元/平起，116-155平叠墅，总价600万元/套起。
周边楼盘一览表
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