时代滨江悦跑盘：西兴单元的边角料，却是滨江改善四房的最低门槛

2017年，温州时代把总部迁到了杭州；至今，时代在杭州共拿了三块地，且都在江南岸；其中，有两块地时代选择了和滨江合作：风情大道地块成了之前的红盘时代滨江·翡翠之星，滨江区政府地块成了即将叫板滨江金茂府的时代·滨江四季；而唯一个时代自己独立操盘的，就是其在杭州拿下的第一块地，西兴单元BJ1304-08地块的时代滨江悦。

不得不说，滨江悦这个取名思路还挺有意思的，看楼盘位置，以为是要抱“国际滨”的大腿；看楼盘命名，又像是在蹭滨江房产的热度，给人一种霸气有余却自信不足的感觉。

位置

滨江悦位于风情大道与金城路（滨康路）交叉口的东北侧，虽然东、北、南三面都是萧山，但滨江悦却是实打实的滨江区，也算是对得起自己的名头。而西兴板块滨康路地铁站这一带，处在滨江区和萧山区的交界处，虽然城市界面和区政府、一桥南这些成熟板块没得比，但周边却有不少等待开发的土地，潜力更大。

△滨江悦区位示意

△滨江区航拍

△萧山区航拍

交通

公共交通上，从售楼处（未来南边的出入口）出来穿过风情大道，就是滨康路地铁站，有现成的1号线和即将通车的5号线。而滨江悦的边上有地铁滨康路站、萧山自来水二厂、风情大道老塘路口三个公交车站，公交线路能覆盖到闻堰、临浦、瓜沥、西湖南线景区等多处。虽然，这些对滨江悦的主力购房群体应该意义不大，但是对来家里住的老人这类不便开车的人群，却也是一个很好的出行补充。

△地铁滨康路站位置示意图

△地铁滨康路站往滨江悦方向

△地铁5号线路线图（图片来源：杭州网官方微博）

开车，则如前文所说，虽然滨江悦的位置在滨江的边缘地带，但是得益于滨江和萧山的融合，滨江悦反而有点处在江南岸地理中心的感觉，开车去滨江区政府、奥体、钱江世纪城、萧山区政府、白马湖等处的时间都差不多；只是现在因为滨康路在修地铁站、风情大道在修高架，两个工程碰到了一起，一到高峰期，路口就容易成为堵点。不过等21年滨江悦交付时，5号线早已开通，西面的风情大道高架也已经造好，不光是两条路通行压力小了不少；还能直接从家门口上高架，向北去秋石高架（钱江三桥）和机场快速路，向南去彩虹快速路，可以一路畅通了。

周边

坦白的说，滨江悦现在周边的环境只能说一般，两个大工地让周边凌乱不堪，只有东面萧山城区能给你一种值回4万房价的感觉，不过好在施工都只是阶段性的。

△滨江悦周边

△施工中的滨康路

东面，紧邻的是写字楼紫橙国际创新中心，而沿着金城路一路往东，就是繁华的萧山城区了。

△滨江悦东侧航拍

南面，隔着金城路是杭艺加油站、萧山供水公司第二水厂和杜湖社区临时老年过渡房；再往南，是金地天逸，东南侧的则是阳光城上府。

△滨江悦南侧航拍

西面，肉眼可见的就是风情大道高架的工地，一个对自驾出行帮助很大，却也直接把滨江悦搞成高架盘的工程；不到100米的距离，对滨江悦靠西的三幢影响最为直接。过了风情大道，就是鸽了9年今年将要重新出让滨康综合体地块和瑞丽东方花城。西南处过了阳光城上府，就是村味拉满的湖头陈工业园了。

△滨江悦阳西侧航拍

△风情大道高架工地实拍

北面，隔官河相望的是金色钱塘和老年过渡安置房，更远处，西北是西兴镇，东北是铁建江南国际城。

△滨江悦北侧航拍

配套

虽然没交付的楼盘没法确定学区，但滨江悦的位置，基本就是跟着西兴镇走了。西兴幼儿园、西兴实验小学、西兴中学三件套，虽然跟滨江区出名的高新实验、江南实验的学区有差距，但是这三个学校都抱团在滨江悦西北侧的古塘路上，起码接送还是很方便的。

△滨江悦配套公办教育资源示意

△西兴幼儿园实拍

△西兴实验小学实拍

△西兴中学实拍

生活配套上，滨江悦自己规划了底商，西面的东方花城和北面的金色钱塘也都有底商，应急起码是够用了；沿着金城路向东走800米到博奥路口，是物美超市(萧山金城店)，最近的一个大型超市。综合体的话，沿着金城路继续向东，有加州阳光生活广场和万象汇，未来也是5号线一、两站的事情。开车的话，去滨江龙湖天街、萧山银隆百货的时间也在20分钟内。当然，不要忘了家门口那个还在梦里的滨康路综合体。

△滨江悦周边综合体示意图

楼盘

如前面所说，滨江悦是时代在杭州拿的第一块地，不过实际开盘却在翡翠之星清盘之后，大概是时代先师从滨江学了一手怎么被杭州市场接受吧。作为时代独立操盘的项目，滨江悦2.2的容积率做了纯高层的规划、两梯两户的布局、小区自带下沉式庭院和室内恒温泳池的设计，是能看出时代想在杭州打造一个高端楼盘的野心的。

△滨江悦沙盘南向北实拍

△滨江悦沙盘西向东实拍

△滨江悦沙盘下沉式会所及恒温泳池示意

说完好的，说些影响，首先，滨江悦西侧的3、5、10幢是必然要变成风情大道快速路的高架房了；其次，17年时代拍地的时候，是有25%的自持的，以至于滨江悦的2号楼整幢和3号楼的9层以下都是自持出租的，那为什么不愿意把自持部分设计到靠高架那边去呢；最后，是时代在滨江区政府地块的开发上，又选择了抱滨江大腿，等于三块地里最后只有滨江悦是时代自己操盘的，说起来怎么感觉有点像小白鼠了。

△滨江悦自持示意图

△滨江悦工地实拍

户型上，滨江悦起步就是125方的四室户型，此外还有一个格局类似的128方户型以及两个139方户型，不做小户型，面向改善的定位还是很纯粹的。125方和128方户型都是时下流行的四叶草布局，动线一般但是空间利用率高，两者区别只是房间的大小。两个139方户型也都做到了3居室朝南，动静分区也做的很好，不过139方D户型设计用了面宽大进深小的布局，豪宅感更浓，而且在楼王位置的9号楼，总价想必要比139方A户型贵些，看自己预算取舍了。

139平方A户型

△滨江悦139方A户型

128平方B户型

△滨江悦128方B户型

125平方C户型

△滨江悦125方C户型

139平方D户型

△滨江悦125方C户型

购买

滨江区每年出让的住宅用都很少，人为的把供求关系牢牢把控，以至于如果铁了心想住在滨江区，新房的选择面非常窄。区政府的晓风印月和奥体的杭州壹号院高攀不上，彩虹快速路南面的城市之光又不愿意屈尊，唯一能放一起比的，也只有一样在滨康路上的中海云宸了。只是，中海云宸在位置上更加居于滨江区的中心，而且户型也只有139方一种，又是精装交付，总价还是会比滨江悦高出不少。一圈比下来，滨江悦的125方四室户型，竟然成了滨江区500万左右新房的独一档。

此外，滨江悦选择了毛坯交付，在我眼里更是诚意满满的一个销售手段。虽然装修的确很烦，但对于自己未来很长一段时间内要安家的场所，我还是愿意倾注心血的。几百万买回来住的房子，还不能百分百如自己的意愿去设计、装修，是件多么令人遗憾的事情啊，

对比二手房，和周边一众萧山区的楼盘（金地天逸、阳光城上府等）比是没意义的，唯一有参考价值的就是西面的瑞立东方花城。瑞立东方花城近期成交的，主要以小户型为主，基本单价都在3万9千多，倒挂是没，但是4室的户型，格局却比滨江悦差不少，而且小区品质也是肉眼可见的不会比滨江悦好；甚至，放眼整个滨江区，500万上下的4室的二手房，选择面也非常的小，普遍在有些年份的楼盘里，如果不是有现房的需求，等不等的决定很好做。

△东方花城实拍