加州森林湖Lake Forest | 超低地税，尔湾后花园
如果你既想拥有 低密度、低地税的住房
又想要享受 尔湾便利的生活社区
这个城市不要错过——森林湖Lake Forest！
（示例房源：22054 Arrowhead Ln, Lake Forest, CA 92630）
森林湖市Lake Forest，是尔湾重要的三大卫星城市之一。这座以白人为主的城市，被华人所关注得益于其近几年开发的优秀新社区，如只需10分钟即到尔湾光谱中心的Baker Ranch社区、Parkside社区，及今年2月开盘的新社区Serrano Summit等都受到了市场的欢迎。
就让我们一起来聊聊森林湖的那些事儿吧！
1.与尔湾仅一街之隔，交通十分便利
森林湖市（Lake Forest），隶属于加州橙县（Orange County），位于尔湾（Irvine）东侧，两个城市仅一街之隔。城市内有两条高速公路穿过，分别为5号和241号高速公路，交通非常便捷。有的社区出门即是通往尔湾的高速公路，10分钟就可到达尔湾。
森林湖城市的西侧大面积与尔湾相接壤，又有便利的交通，尔湾的发展同时也带动了森林湖的蓬勃发展。如今，在尔湾工作而居住在森林湖的人越来越多，相对尔湾更便宜的房价、更低的地税，使这里发展成为一个投资、自住两相宜的新兴城市。
（Aerial view of Lake Forest, Source：Wikipedia）
森林湖的进一步发展，离不开其城市土地的扩张与不断升级的生活服务设施。
2.城市规模的扩张与升级
城市土地规模的扩张
森林湖Lake Forest是一个1991年才正式成立的年轻城市，此前一直被称作El Toro。“Lake Forest”的命名来自森林湖南部的两座人工湖，临湖而建的有独栋别墅和公寓等住宅，社区周边有配套的商业娱乐设施。自2000年以来，森林湖不断扩大其边界，把Foothill Ranch和Portola Hills两大社区纳入到其总体规划之中，这也为城市增加了新的住宅和商业中心。
（The Lake Forest City Hall, Source：Wikipedia）
城市人口规模迅速增长
城市土地规模的扩张提供了更多的住宅，越来越多的人搬到这里。现在总人口达到85,623人，对比19年前，白人占比下降约9%，但仍高于尔湾的白人占比，亚裔几乎翻倍增长占到17%，其中华人的比例正在大幅增加。人口增长速度排在Irvine，Brea和Tustin之后，是橙县人口增长速度最快的城市之一。
（Playground in Lake Forest Sports Park）
城市安全与保障
2019年最新数据显示，Lake Forest的家庭收入中位数已超10万美元，和Irvine几乎相当，也是一个富裕的城市。森林湖同时还与Irvine，Mission Viejo一样，被列为加州“最安全城市”之一。
居住环境安全系数高，是华人家庭选择在森林湖定居的原因之一。
（Lake Forest Police Services）
不断升级的生活服务设施
森林湖的发展保持了在商业、轻工业、房地产、以及自然环境的平衡发展。这里大部分区域属于低密度住宅区，这得益于其公园和开放空间遍布各个区域。大大小小的公园就有超过30座，如开放的大型运动公园Lake Forest Sports Park，记录历史的Heritage Hill Park，以及远离城市喧嚣的Serrano Creek Park。城市北部的山上遍布各类步道，都是亲近自然的好去处，如：Wandering Trails, Whiting Ranch Wilderness Trail, Live Oak Canyon Trail等等。
（Lake Forest Sports Park）
值得一提的还有附近的Mission Viejo湖，它距离Lake Forest只有半小时的车程，却是难得的美丽湖泊，其位于狮子山(Mountain Lion)山脚下，开辟有自然河堤和亲水沙滩，可以进行众多水上活动，包括帆船、滑板、钓鱼等。周末，拖家带口到湖边露营玩乐，绝对不亚于许多度假胜地。
（Lake Mission Viejo）
3.优质的高分学区
森林湖（Lake Forest）所在学区Saddleback Valley Unified学区是一个优秀的好学区，有很多成绩优异的公立学校。最早的一所高中——El Toro 高中始建于1973年。El Toro高中与Saddleback Valley联合学区的其他三所综合性高中一样，已成为南加州顶尖的学校之一。其教育系统覆盖了小学、初中，以及预科学院等多种学段。
（El Toro High School）
森林湖成绩优异的公立学校包括：
预科学院：
Oxford Preparatory Academy-
Saddleback Valley（Test Score：9分）
高中：
El Toro High School
（Test Score：9分）
Trabuco Hills High School
（Test Score：9分）
初中：
Serrano Intermediate School
(Test Score：8分)
小学：
La Madera Elementary School
（Test Score：9分）
Rancho Canada Elementary School
（Test Score：9分）
Foothill Ranch Elementary School
（Test Score：9分）
Portola Hills Elementary School
（Test Score：9分）
需要强调的是，森林湖几所排名很好，评分都在8分以上的学校都位于新社区的附近。这些优秀的教育资源为这些新社区吸引了很多重视教育的家庭前来买房定居，也为房屋租赁市场提供了稳定的需求支持。
4.超高租售比的住房市场
通常我们把森林湖整个城市划分为南北两面，南面的房屋相对老旧，多是上世纪七、八十年代所建造，但房价会较高，目前房屋中位价为74.5万美元。而北面的社区都比较新，新建社区的房屋的中间价约为60万美元（目前还一直在涨）。
随着森林湖的发展，也有了一些比较新和近年新开发的楼盘，可供选择的房型也较为丰富。有房屋建造商为了吸引买家，会将最低起价定在50万美元左右（2房），非常适合首次购房者，或者投资客。如果将房屋出租出去，每月可获得约为2,500美元的租金。森林湖房市的崛起，离不开它超低的地税。森林湖的地税一般在1.0%～1.1%之间，而尔湾的地税已经高达1.9%！
5.森林湖重点社区推荐
The Oaks社区是位于Portola Hills的一个较新的高端社区，位于241号公路北侧，是本文推荐的社区中最靠北的一个社区。到达尔湾光谱中心仅需15分钟车程。
（The Oaks社区房源）
社区内纳入了许多户外休闲空间，包括中央邻里公园和游泳俱乐部，以及超2万平米的休闲娱乐和运动场地，无论是儿童还是成人都可以充足且丰富的活动空间。此外，还有出门即达的徒步线路，可欣赏森林湖和Trabuco峡谷的美丽风景。
（The Oaks超2万平米的社区公园）
The Oaks社区属于Saddleback Valley联合学区，可以就读的三所公立学校有：Portola Hills小学，Serrano初中和El Toro高中，且这三所学校都是加州成绩优异的好学校。
（Portola Hills小学）
The Oaks楼盘性价比非常高。比如，4146平方英尺（约385平方米）的房屋，大约只需140万元美元，如果是带优质景观的房屋，房价会再增加30万左右。
（The Oaks社区房源）
Parkside社区可谓是百分百完美的美式住宅典范，由Toll Brothers承建的全新奢华社区。与The Oaks社区中间仅相隔一条241号公路，位于其南侧，仅需12分钟轻松可达尔湾。
Parkside社区对面就是Lake Forest Sports Park和Recreation Center，住在这里可轻松享受各类各项运动场地及设施。社区周边遍布自然美景，北面依靠大片青山绿野。
（Whiting Ranch Wilderness Park）
社区内休闲娱乐设施非常齐全，提供烧烤台、游泳池、水疗池、大面积的草地供居民休闲娱乐。5分钟车程即可到达Foothill Ranch Towne Center享受一站式购物服务。
（Foothill Ranch Towne Center）
Parkside社区属于Saddleback Valley Unified School District学区，可以就读的三所学校都是加州成绩优异的杰出学校，其中包括：Foothill Ranch小学，Serrano初中，El Toro高中，其中Foothill Ranch小学还是全美蓝丝带学校。从社区出发，到达三所学校均不超过10分钟。
（Foothill Ranch小学）
Parkside社区的房屋都延续了建商Toll Brothers一贯具有的最高品质。其房屋主要以精美、奢华的美式风格为主，面积一般在2000至4000英尺之间，房价一般在100万美元以上。
（Arlington at Parkside）
Baker Ranch社区房屋最大的亮点就是现代且精致，与Parkside社区一样也是由Toll Brothers承建，其房屋建筑多次获得了建筑设计大奖。
（Baker Ranch社区规划范围）
从Baker Ranch社区出发即是241高速公路，仅需10分钟即可到达尔湾光谱中心和Orchard Hills购物中心。社区内有包括Baker Ranch社区公园在内的5个公园，有丰富的户外休闲空间，如Borrego步道，Oaks网球公园，Vista游泳俱乐部等。社区紧邻加州杰出的El Toro高中，教育环境非常好，深受很多华人家庭的青睐。
（Baker Ranch社区入口景观）
Baker Ranch社区的房屋多以独栋别墅为主，也有少量公寓，2房公寓价格约60万，3房别墅价格约在80万左右，4房以上别墅价格一般为115万美元起。Baker Ranch社区房屋中位价约在89.8万美元。好区域的房屋价格确实会更高一些，但相对尔湾，在这里的房子花同等的价格却可以拥有更大的居住面积，享受和尔湾相同的生活便利，以及优美的自然风景。这个社区的房屋也特别适合出租，如果是5房住宅，可获得约4200美元的月租收益。
（示例房源：38 Swift, Lake Forest, CA 92630）
Serrano Summit社区是Lennar建筑商在森林湖新开发的住宅社区，紧邻Baker Ranch社区南侧。距离尔湾大公园和奥德庄园开车仅6分钟车程，房价比尔湾便宜20%-30%。
（Serrano Summit社区入口效果图）
全新的社区，不仅户型多样，生活配套服务设施也非常完善，其中包括沙滩游泳池，水疗中心，游乐室，烧烤区，社区娱乐中心等等。项目总体规划还包括了两个带游乐场的公园，一个篮球场。这个项目和森林湖其他楼盘一样，地税非常低，仅1.1%。
（Serrano Summit社区内游泳池）
学区非常优异，有小学、中学、高中，且都是评级为A的学校，分别是：Lake Forest小学，Serrano初中，El Toro高中。
（Serrano Summit社区内房源）
Serrano Summit社区房屋户型多样，房屋价格可选择区间也比较大，50万美元的预算可以在这里买到2房，60万美元则可以买到3房。如果是在尔湾工作或者在附近上学的家庭作为第一套房产，也是非常不错的选择。
（Serrano Summit社区内房源）
Serrano Summit社区是今年新开盘的社区，不仅房型选择多，其各项优惠福利也非常多，如该社区免收新区税Mello-Roos，所有户型均可享受“Everything's Included”计划，即所见即所得，无论是精美的橱柜，还是小到不锈钢厨具都一起打包出售。
湖景别墅
森林湖的两座人工湖位于南部，靠近5号高速公路，是森林湖开发较早的区域。依湖而建的是一排排的湖景别墅，还配有私人码头，房主随时都可以驾船出游，非常惬意。
（俯瞰湖景别墅）
由于洛杉矶属于美国比较干旱的地区，有水景的位置往往属于稀缺资源，房价普遍较贵，但增值、保值空间也更大。正是因为如此导致这些湖景别墅房源紧缺，房价也相对较高，房价普遍在110万以上。
（湖景别墅房源）
详细了解森林湖之后，我们来总结一下：
森林湖紧邻尔湾，仅数分钟车程即可到达。在这里生活，既可享受森林湖低房价、低地税、低密度的住宅环境，又可享受尔湾生活社区的便利，还有优秀的教育环境。总体来看是租售比超高的房产市场。无论是为家庭教育买房，还是出租给留学生、上班族都是非常不错的选择。