2020年苏州楼市总结—"袖珍"的景程和独墅湖
01 景城
景城是过去两年园区被“黑”最惨的片区，不知何时开始，先是质疑景城学区体量小成绩无代表意义，然后质疑景城学校摸底成绩考的差，总之认为景城全靠炒作，直到去年中考景城成绩放榜后，质疑声才偃旗息鼓。
景城片区很小，紧挨着玲珑，甚至有少数小区是金鸡湖的湖景房，从挂牌价看，几个小区相比今年5月挂牌价全线收跌。
从位置上看，景城正好在园区主轴线之一的现代大道上，相比东沙湖和奥体而言，地段无疑更靠近核心金鸡湖，目前面临的问题也跟金鸡湖一样
周边没啥空地
并且随着奥体片区崛起，景城对周边吸引力明显在下降，二手房成交量低于奥体同价位小区。
18年→20年景城片区二手房价涨幅：35.38%
折线代表房价走势柱状为成交量
虽然和玲珑湾距离较近，但景城高总价房源并不太受市场认可，过去三年贝壳和我爱我家成交记录中，景城片区1000万+房源成交3套，150㎡+成交9套，还没有金鸡湖一个小区的成交量高。
这也充分说明一件事，相比金鸡湖，景城对顶级改善的吸引力很一般。
从成交实际看，景城1000万+购买力稀缺，600万+的购买力一般，主要集中在400-600万区间，与金鸡湖类似，景城没有200万以内的刚需阶层，从比例也可以看出
景城是偏首改/二改的区域
最后从均价走势看，景城、星海、星湾起点都差不多，18年一季度时大概在3.8-3.9万区间，结果如今涨幅
星湾＞星海＞景城
02 独墅湖
园区另一个袖珍住宅区域，曾经被定义为刚需片区，如果不是铂悦犀湖和中铁建花语江南的入驻，恐怕独墅湖还没有摆脱园区刚需的帽子。
独墅湖的学区目前没什么优势，但产业突出高收入群体较多，加上独墅湖景观，对生活在片区的改善有一定吸引力。
让一位在湖东或者湖西工作的改善购房者去独墅湖买房，概率较低，但对周边工作群体来讲，无疑是很好的选择，所以独墅湖改善热度一直不温不火。
18年→20年独墅湖片区二手房价涨幅：49.10%
折线代表房价走势柱状为成交量
独墅湖二手房价格走势也很明显，涨就涨，跌就跌，没有所谓的横盘调整，尤其20年3/4季度成交量上来以后，成交价进一步下跌
以价换量的典型特征
尽管如此，上图挂牌价可以看到，铂悦犀湖逆势上涨，而且不止是挂牌价，铂悦犀湖的成交价也是节节攀高，哪怕隔壁花语江南限价大平层在售，也不影响铂悦犀湖这种独墅湖顶级改善成交价走高。
另外补充一点，全园区的顶级改善大平层，最近成交价和成交量反弹明显，相反小户型仅局限于成交量有所反弹。
独墅湖成交价构成比例来看，1000+极其稀缺，600+稀缺，400-600万购买力一般，主力购买力集中在200-400万区间，从实际成交情况可以看出
独墅湖是偏刚需/首改的区域
最后做个简单的总结：
1、景城学区很好，生源少是因为施教区对口小区少，并不是学校的锅，而且短时间学校不会扩容。
2、景城主力购买力是400-600万，80-110㎡的首改。
3、景城目前仍不适合作为1000万+顶级改善入手。
4、景城和奥体、东沙湖之前竞争较强。
5、独墅湖目前学区一般，未来有提升空间。
6、独墅湖主力偏刚需，100㎡以上首改购买力一般。
7、独墅湖1000万+的顶豪购买力在增加，比景城有区域封闭性优势