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运营能力超强的非一线城市购物中心，吸金力完全不输一线城市！

“非一线城市商业启示录：

《广东非一线城市标杆购物中心解读》系列报道，揭秘非一线城市商业是如何在业态、品牌、服务、营销活动等方面做到因地制宜和引领当地商业。

近年来，商业投资逐步由一二线城市向三四线城市下沉，广东非一线城市商业地产市场竞争越趋激烈，各大开发商绞尽脑汁拼特色、拼体验。而当中有一些项目，无论在客流和销售额方面的表现都非常突出，完全不输一线城市的部分项目。

接下来，赢商网为大家盘点并解读11个广东非一线城市的标杆商业项目，看看他们是如何在各自的城市里“独领风骚”。

本期，为大家解读的是佛山、珠海、惠州、汕头的6个项目。

汕头苏宁广场

开业一年，客流突破2000万

2015年9月30日，作为苏宁置业多元化战略发展中的一子，汕头苏宁广场正式开业。15万㎡商业面积囊括精品零售、餐饮美食、休闲娱乐、苏宁云店、5A甲级写字楼等全方位业态，被定义为粤东地区首个真正意义上的购物中心。

从传统家电零售起家到开启汕头购物中心时代，苏宁走了12个年头，创造了潮汕地区多个“客流奇迹”：

开业当日客流量超20万人次；
赶在国庆假期前开张，8天内吸引客流量达120万；
一年下来，汕头苏宁广场客流亦突破2千万，这数字相当于，开业这一年来，每个汕头市民至少逛了3次苏宁广场。

选址核心商圈+商业空白区域

观察近5年开业的苏宁广场，其选址基本集中在国内具有发展潜力的三、四线城市。赢商网发现，其选址遵循两个规律：

一是城市核心商圈或次核心商圈；
二是首选商业空白的区域，并打造成区域内的大型商业综合体。

但汕头苏宁广场的地理位置还相对特殊，是由于汕头独特的城市属性既是百载商埠，又是最早对外开放的四大经济特区之一，商贸底蕴浓厚。选址长平路核心商圈，在吴朝坤看来，这是发展多业态城市商业综合体的首选地段。

过去汕头以“百货超市”为主的商业环境，彼时正处于“凋零”阶段，这是“天时”。在这种市场环境下，一座建筑设计新颖、业态组合多元、摒弃传统百货模式的购物中心出现，无疑是抓人眼球的。

60%品牌首进粤东

根据资料显示，汕头苏宁广场总投资近15亿，总建筑面积约15万㎡，其中购物中心面积约8万㎡，占据地下3层和地上7层，商业空间涵盖精品零售、时尚餐饮、亲子儿童、休闲娱乐、苏宁易购云店、屋顶花园等多元业态，是汕头首个“一站式”购物中心。

汕头苏宁广场的整体定位为：精品娱乐时尚。而这个定位的确立，背后支撑的是庞大的消费者数据。基于大量市场研究数据，吴朝坤认为，潮汕本地人的消费特征主要表现为“精打细算”、“注重品质”，以及“注重购物场景的舒适度”等。

赢商网了解到，汕头苏宁广场引进约300个国内外知名品牌中，60%是首进粤东的品牌，如海底捞、点心传说、星巴克、探鱼、H&M、优衣库、拉夏贝尔、丝芙兰、GUESS、悠游堂以及汕头丹樱生态园等。

“走心”的业态组合与体验服务

如果将汕头苏宁广场的业态组合进一步浓缩，可归结为6个字：商业、体验、服务。

商业，意味着在品牌选择必须从市民的生活诉求出发。
体验，包括亲子儿童业态、空中花园、艺术空间、健康服务、美容美发以及让消费者乐于参与其中的营销活动，都是苏宁广场在体验方面的着力点。
服务，体现在苏宁广场从基础硬件到软件，做了大量功课。

以商场动线举例，汕头苏宁广场设置1个主入口和3个次入口，商场内设18部手扶电梯和14部垂直电梯，能够将客流引入场内并形成循环，保障了高客流时的运转，同时也使各个品牌商铺可达性高。

一连串“走心”的体验服务，成了汕头苏宁广场的引流磁石。根据官方数据，截至2016年底，汕头苏宁广场共计迎客超过2000万人次，重大节庆日客流达到15-25万人次。

惠州港惠购物中心

年销售12亿，惠州最赚钱购物中心

港惠购物中心背靠总体量近40万方的港惠新天地综合体，分三期开发，1期总建筑面积16.8万㎡，2期11.8万㎡，3期规划总建筑面积15万㎡。目前港惠MALL一二期均已开业，总建面达到13万㎡，分别是购物中心北区和西区，三期正在建设规划中。

其中，港惠购物中心北区2008年开业，西区2010年开业。业态上覆盖珠宝首饰、服饰零售、餐饮、娱乐休闲、儿童游乐体验、书店花艺、家居生活、数码科技等多重业态，是惠州市区覆盖面最广、品类最为齐全的综合性购物中心。

2016年，惠州港惠购物中心年销售额达到12亿元，连续数年业绩呈现双位数增长。“单看惠州市场，港惠目前的业绩是最好，品牌销售也是最好的，因此开店进入港惠的合作条件也是最高的。”秘海英自信的说道，今年港惠要冲刺15亿年销售额。

“购物欲望”攀升的业态规划

与其他购物中心不一样，港惠采用的是购物中心业态+百货式管理模式。这也是港惠能够脱颖而出业绩持续增长的原因之一。相较于其他购物中心体验式业态占据着主导，在港惠购物中心，绝对是“购物欲望”攀升。

整个商场的业态比例而言，零售业态占比超过60%，以化妆品牌为例，除了千色店、妍丽等两大集合店外，还引进了DHC、林清轩、韩束、一叶子、卡姿兰、丸美等20多个品牌专卖店，成为惠州购物中心内最大的化妆品集合区，同时女鞋男鞋、箱包等品类也很多样。

餐饮达到57家之多，儿童游乐业态除了自身的蚂蚁家儿童会所外，还有乐悠游儿童乐园、冒险岛、红黄蓝亲子乐园等。

在业态规划方面，“合适的品牌放在合适的位置，比租金贡献更重要。”秘海英略显激动地说道，业态组合比例要合理，即你和市场要有联合度，首先做品类布局，做好品类之后还有品牌布局，这样做起来的商场整体布局才有氛围，才有购物欲。

谈及百货式管理，秘海英表示，最大的优势是，一旦策划特殊时间节点的大型营销活动，可以统一调配商场400个品牌来参与，这是正常购物中心管理模式很难达到的。

打造主题场景，抓住年轻人

据秘海英透露，港惠新天地三期已经正在建设中，按照规划，其商业将达到6万方，未来也将与现有港惠购物中心进行全面打通，整体购物中心商业体量或将达到18万㎡。

同时，港惠购物中心负一层也将马上要进入调整期。“我们想在负一层打造一个针对年轻人的“红番区”主题街区，压缩一部分目前家电数码电子产品的区域。在场景和景观打造上，更迎合年轻人的审美。”

2018年将是港惠购物中心十周年，因为也将对物业条件进行升级，如洗水间改造、增加化妆间、对商场一些通道进行设计包装，打造主题场景。

佛山岭南天地

佛山的一张定制名片

商业投资逐步由一、二线城市向三、四线城市下沉，随着广佛一体化的深入，佛山商业地产市场竞争激烈，各开发商绞尽脑汁拼特色。在这当中，不论是口碑还是业内，佛山岭南天地算的上是佛山的一张定制名片。那么，为何在这么多商业项目中它能被记住？

街区型与集中式“盒子”商业互补

据悉，佛山岭南天地规划建筑面积约150万㎡，现已建成集：

新天地商业街区（一期2012.11.22开业、二期2013.12.19开业）；
岭南站NOVA（2016.12.18开业）；
马哥孛罗酒店、岭南天地商业大厦、高端住宅群的综合性大型国际社区。

总体来看，该项目集合了岭南人文、旅游、商业元素，其商业板块主要在于街区型与集中式“盒子”商业的业态互补，它们是以天地路紧密相连的两个不同形态的商业体，岭南天地主要以精品餐饮与文化旅游休闲为主，岭南站NOVA主要是以零售与娱乐为主。

佛山岭南天地商业街区——

关键词：岭南特色、文旅并行、传统老店、私人订制

岭南天地商业街区秉承「上海新天地」的理念，运用现代手法改造祖庙东华里片区具典型岭南风格的珍贵历史建筑。整体的修缮规划以恢复建筑原有风貌、文化保育为主，加入现代商业元素。

佛山岭南天地商业街区

据赢商网了解，岭南天地商业街区目前的业态规划中，餐饮占比58%，零售占比14%，娱乐休闲占比18%，博物馆及服务占比8%；约有100多家品牌进驻，主要在餐饮（中式、休闲轻食、特色食品、环球食品、特色餐吧等）、精品零售、休闲娱乐等方面。品牌组合融合传统特色文化和现代休闲元素，既有岭南特色又有国际品牌，接地气。

据项目方相关负责人介绍，岭南天地的招商比较苛刻，引进的商户都需充分吻合项目定位，入驻商户要有品牌知名度及有经验的经营团队，而租金则是最后才考虑的问题。为保护和发扬岭南文化特色，对极富地方特色的当地百年老店、传统老字号项目方会考虑以减免租金等方式“请进来”。

此外，所有合作商户在店面内外装修标准上都要按项目要求、保障质量，如对店面装修最讲究标准化的哈根达斯、星巴克等国际化连锁品牌，进驻岭南天地时店面风格均有非常大的调整，专门设计了“岭南天地特别版”。

佛山岭南站NOVA——

关键词：时尚潮流、年轻娱乐、文创艺术、多元体验

据介绍，佛山岭南站NOVA规划建筑面积约8万㎡，购物中心共八层（地上六层，地下两层），配有两层地下停车场，是佛山首家拥有室内外摆及高空外摆的休闲购物中心。它瞄准潮人文化，致力打造佛山乃至华南最潮的购物中心，主打80、90后年轻快时尚路线，客群主要是佛山本地、18-35岁年轻时尚客群。

佛山岭南站NOVA

从业态规划来看，零售占比仍旧最大，达到60%；餐饮次之，为24%；休闲娱乐占比最小，为16%；主力品牌包括H&M、GAP、SEPHORA、UNIQLO优衣库、blt精品超市、英皇UA电影城等。

它拥有150多个品牌，其中blt生鲜食品超市、b+ab、CHOCOOLATE、西西弗书店、舒适堡健身中心、MONKI、Onitsuka Tiger、bacodes构思眼镜FILA、FOSS、GAP、丝芙兰SEPHORA、海马体照相馆、西贝莜面村、Teddy Coffee、大龙凤第一鸡煲、胖哥俩肉蟹煲、无双海鲜丼饭专门店、点旨一盅、大碗米线等品牌均首入佛山市场。据悉，目前岭南站NOVA品牌招商率及开业率均超90%。

岭南站NOVA各层品牌一览

项目方相关负责人表示，岭南站NOVA的招商会特别针对年轻群体的需求进行考虑，下一阶段会加大文创类、娱乐服务类的品牌，目前西西弗书店（佛山首店，拟2017年9月开业）、矢量咖啡（拟2017年9月开业）、舒适堡健身中心（拟2017年9月中开业）等已确认进驻。

招商运营追求细节、需求

中国新天地佛山项目总经理林添荣曾向赢商网表示，佛山岭南天地项目能备受喜爱，有其一定的原因。

首先，借助项目自身优势，精准定位，错位经营。

岭南站NOVA定位Young&Trendy，打造潮流时尚、新奇有趣，强调互动性与体验感场景；岭南天地定位商业旅游休闲文化，挖掘岭南建筑、古迹及文化内涵，打造中西、古今融会贯通场景。

其次，商业推广多元化，以艺术文化为主线，结合时尚潮流热点，实现东西方、传统与现代的多元化交融。

重视融入多元化的文化与艺术，通过一系列的大型艺术活动，实现历史与现代、中西文化的融会贯通，释放岭南文化底蕴。此外，还充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡等文化特色，引入各类文化设施及现代化设施，使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区。

最后，也是最重要的一点，在于运营细节。

站在顾客的立场思考问题，从细节入手，提升用户体验感，致力于为消费者带来最别致贴心的购物体验。如：

佛山岭南站NOVA的室内香氛、背景音乐等均经过精心挑选；
除1楼外所有楼层均配母婴室，女性洗手间内还为幼儿配备小儿专用马桶；
提供岭南天地园区/文物导赏服务；
雨伞租借、婴儿车及轮椅租借、充电宝租借等。

岭南站NOVA洗手间

珠海扬名广场

揽尽50%首进珠海品牌

扬名百货所在的老香洲商圈，6万㎡商场面积，收纳了女性主题精品零售、大型超市和家私生活馆三大主题业态，就当时的商业环境而言，这种介乎于传统百货和购物中心之间的商业模式，可谓创新；在主力店选择上，扬名百货带来珠海首家国际大型超市品牌吉之岛，因而在开业之后，曾轰动一时。

在当时，珠海百货商场大都以国资企业为主，扬名百货出身民营，也是扬名集团开发的首个商业项目，但开业距今十多年来，仍鲜有项目能够与之匹敌。

坚持首店策略，吸纳50%首进珠海品牌

2015年4月，商业体量达7万㎡的扬名广场二期开业，定位围绕年轻、滨海、时尚三大主题，汇集时尚服饰、全球美食、亲子娱乐、精致生活四种业态，成为珠海香洲首个一站式购物中心。

扬名广场负责人总结扬名广场二期开业3年来的表现，“每一年运营情况都有质的突破，总体上，销售和客流均超过预期值。”

第一阶段

开业首年（2015年），开业率仅为63%，但因项目所处位置是珠海的繁华商业区，因此人气并不差，而吸引了 50%首进珠海的品牌，如永旺百货、幸福蓝海IMAX国际影城、无印良品MUJI、酷乐潮玩、New look、蛙来哒、香港富临皇宫客语、维扬健身会所等。

第二阶段

开业第二年（2016年），开业率攀升至89%，这一年亦是销售、客流双丰收，分别同比提升86%和47%。

第三阶段

即今年，目前开业率已超92%，预计到年底整体开业率将超98%。这一年，销售增长加快，今年上半年同比增长约30%，而客流量持续稳步提升，同比增长约15%。

4大业态调整逻辑，成强悍的吸客利器

从业态划分来看，对比2015年，扬名广场四大业态主题进一步丰富，目前，全球美食占比为40%、时尚服饰20%、亲子娱乐20%、精致生活20%。抛开数据指标，扬名广场负责人言简意赅，“调整的最终目标，是不断强化年轻+时尚主题。”

至于调整的逻辑思路，该负责人连用四个动词总结，分别是：优化、扩大、提升、完善。

强悍的吸客利器：优化餐饮业态品牌组合

占比40%的餐饮业态，是扬名广场中比例最高的业态。时尚美食最能体现扬名广场的特色，同时，也成为商场最重要的吸客利器。

扬名广场负责人介绍道，餐饮业态的调整分两步走：

一方面是完善和丰富餐饮品牌组合：在原以粤菜和珠海本土品牌为主的基础上，引进探鱼、撒椒、蛙来哒、卡朋西餐、粤C音乐烧烤吧等网红品牌，补充西餐、川菜和特色主题餐饮的比例；另一方面，则是对原有品牌进行品牌升级。

珠海的遛娃基地：扩大亲子业态比例和类别

事实上，扬名广场一早便瞄准了“遛娃”这档生意，因此开业之初，便引进了玩具反斗城、反斗乐园、文华儿童书店、江博士、ROOKIE、MINIPEACE等儿童零售及娱乐品牌，而今年的调整，则是在原基础上增加儿童教育培训、早教、儿童百货等业态，引进杨梅红国际私立学校、瑞思学科英语、海伦奥格雷迪戏剧学院等儿童教育品牌，以及爱婴岛儿童百货、鱼乐贝贝等。

契合年轻时尚主题：提升时尚服饰业态占比

在扬名广场负责人看来，服饰零售品牌的选择，将对商场定位的高低带来直接影响。在这一点上，扬名广场丝毫不马虎，在原有H&M、UNIQLO、MUJI、Sixty Eight、MODA、ONLY、拉夏贝尔、西遇、热风等品牌基础上，近一年持续增加了New look、Koyo、Lee、Inshop等年轻潮牌，不断丰富其服饰业态的比例。

强化一站式休闲娱乐定位：完善精致生活业态

在休闲娱乐方面，扬名广场在原有幸福蓝海（IMAX）、文华书城、丝芙兰、屈臣氏等娱乐生活品牌上，增加了维扬健身、橙家、Innisfree、华为品牌体验店、小米之家等品牌。

扬名广场负责人告诉赢商网，“随着商业市场和消费群体不断变化，扬名广场接下来会有一波调整。”

一期1楼是调整的重点和难点。

过去1楼是以成熟女装、生活配套零售为主，业态传统单一。因此，1楼将重新规划业态布局，适当保留部分中老年消费业态，满足中老年群体购物需求；同时，打造年轻时尚业态丰富的情景主题街区，与二期年轻时尚业态形成呼应，以此强化扬名广场年轻滨海时尚购物中心的主题。

改变一期5、6楼业态布局。

顺应“儿童经济”发展潮流，扬名广场一期原5、6楼家居城、健身房的位置，调整为教育城，引进杨梅红国际私立学校、瑞思学科英语、海伦奥格雷迪戏剧学院等知名品牌旗舰店，如今招商率已完成超90%，开业率达80%以上。

该负责人表示，一期调整为教育城后，与二期的儿童零售、娱乐形成互补，强化和丰富扬名广场的儿童体验业态。

珠海汇一城&海德壹号广场

同一商圈，两大Mall的商业奇迹

自2013以来，汇一城销售额连续每年以超过18%的比例增长，客流达3000万人次，车流量达7620万辆，会员客户已超过10万人。这是汇一城交的一份完美答卷。

汇一城

当然，不仅如此。随着海德壹号广场2016年的开业，让第一国际在1.2公里的自造商圈内形成相辅相成的局面，共同造就了东莞城市中心集商务和购物中心一体的超大型商务商业物业。

海德壹号广场

据了解，第一国际地处东莞行政中心东南方、东莞市主干道东莞大道与鸿福路交汇处。第一国际作为东莞超大型商业版块，以商业、百货、娱乐、餐饮、酒店、办公等业态组成的大型综合建筑群，总建筑面积近100万平米，其中商业面积逾30万平方米。第一国际共分为四期开发，由一期财富中心、二期百安中心、三期汇一城、四期海德壹号广场购成。

第一国际四期布局图

1.2公里自造商圈内两大购物中心

在1.2公里长的同一个商圈拥有两个购物中心——10万平方的汇一城与5万平方的海德壹号广场是如何进行区分和避免差异化竞争？

汇一城

汇一城体量大，具备很多大型功能性业态品牌入驻的条件，比如冰星真冰溜冰场、橙天嘉禾电影院、儿童主题天空农庄、永旺大型超市，以及多个快时尚主力店，所以将汇一城定位为年轻消费群，提供吃喝玩乐购的一个时尚Shopping Mall。

海德壹号广场

海德壹号广场地处重要龙头位置，在已有汇一城商业团队的情况下，将其定位在汇一城、财富中心现有业态定位和品牌组合的一个补充，不只是简单的差异化。而更希望海德壹号广场是海德集团商业的标杆及符合政府发展及市场需求，能够推动城市化，集时尚优雅、结合文化、艺术的一个精品Shopping Mall。

业态调整后春天来临

在2011年汇一城开业之际，由于当时商圈不成熟、交通不便利、附近租金居高不下等因素，其中汇一城二期的3万平方，圆形的动线导致外圈的店大、主力墙多，对当时汇一城的招商及已进驻的品牌产生了极大的影响，经营上也遇到瓶颈。因此，公司决定在2013年重新定位，并对动线升级改造。

最终将海德壹号广场及整个商圈一起统一规划，为海德壹号广场与汇一城更好地搭建一个大平台，现已增加两组天桥，为两个购物中心连接以及配套设施而服务。从汇一城经过星光桥连廊到老区12万平方的财富中心星空庭院，再通过月牙桥进入海德壹号广场。

星光桥

月牙桥

汇一城

在业态分布比例上，50%是品牌服饰，30%是餐饮，剩下20%是娱乐休闲业态。其中有JUSCO国际超市、橙天嘉禾影城、冰星真冰滑冰场等主力店，还有Newlook、优衣库、H&M、百丽鞋生活馆、喜茶、奈雪的茶等，海底捞火锅餐厅、GAP、ASOBIO、LEE、LACOSTE、FILA等知名品牌均为首次进入东莞。

据邓惠红介绍，自2013年至今，汇一城四年里销售额连续每年以超过18%的比例增长；在客流和车流方面，汇一城每年客流接近3000万人次，车流量7620万辆，会员客户已超过10万人。