遂宁：城镇老旧小区改造提速 百姓幸福感获得感增强
为全面贯彻党中央国务院和省委省政府关于城镇老旧小区改造的决策部署，进一步加强城乡基层治理制度和能力建设，改善我市城镇老旧小区居住环境，2020年12月 31日，《遂宁市人民政府办公室关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）正式印发。《实施意见》的印发，标志着我市城镇老旧小区改造工作由此步入更加规范、更有保障的发展“快车道”。
改造后的老旧小区，让居民生活得更方便、更舒心、更美好。
权威解读
打造“六有”幸福宜居小区 让居民生活更方便更舒心更美好
——市住房城乡建设局局长邓云解读《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》
经过充分酝酿研究，备受关注与期待的《实施意见》如何结合现实情况体现出遂宁特色？《实施意见》在改造资金的筹措上引入了哪些切实可行的路径……带着这些问题，记者近日邀请市住房城乡建设局局长邓云对《实施意见》进行了解读。
记者：请问，《实施意见》是在什么背景下出台的？
邓云：城镇老旧小区改造既是民生工程、发展工程，更是社会基层治理工程。我市出台关于城镇老旧小区改造的《实施意见》，是为了更好地全面贯彻党中央国务院、省委省政府关于城镇老旧小区改造决策部署，切实解决人民群众反映的老旧小区设施老化、公共服务设施缺失等问题，进一步推进我市城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展、建设高品质生活宜居地。依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，市住房城乡建设局在2020年3月起草的《遂宁市城镇老旧小区改造三年（2020—2022年）实施方案（送审稿）》基础上，形成了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，按程序报送市政府常务会议审议后正式印发。
记者：说到城镇老旧小区改造，许多市民都关心自己居住的小区能否被纳入改造范围、具体要改什么内容。请您介绍一下城镇老旧小区改造的范围及改造内容。
邓云：根据中省精神，我们主要是将城市或县城（城关镇）建成年代久远、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围。重点改造2000年底前建成的老旧小区。特别需要说明的是，居民改造意愿是小区能否被纳入改造范围的重要因素。
根据改造需求层次，改造内容可分为基础类、完善类、提升类等类别。推行“菜单式”改造，具体改造内容由各小区实施主体在充分征求居民意见基础上，结合小区实际情况合理确定。
基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，要坚持基于群众意愿、应改尽改，包括小区内建筑物公共部位维修、小区及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾收集、移动通信等基础设施，以及雨污分流、光纤入户、架空线规整（入地）、小区出入口双向安装人脸识别设备（引入社会资本建设）等。
完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，包括推行小区海绵化改造，拆除违法建设、整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老、停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施及结合停车库（场）配套建设防空地下室，以及建筑节能改造、老旧电梯改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。
提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，要立足小区及周边实际积极推进，包括推进邻里中心建设，改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托幼、助餐、家政保洁、便民菜市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
记者：城镇老旧小区改造既要充分地遵循中省相关要求，同时又要充分考虑遂宁工作实际。请问我市《实施意见》是如何体现遂宁特色的？
邓云：《实施意见》如何与我们实际情况有机结合并体现地方特色，这是我们在起草过程中反复考虑、重点解决的问题。
我市《实施意见》具有以下特点：一是丰富《实施意见》内容。我们增加了“打造有安全保障、有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有文化特色、有长效管理的‘六有’幸福宜居小区”“推行‘清单式’改造”“推进邻里中心建设”“探索组建老旧小区改造设计、技术服务、质量安全监管等团队”“按照《遂宁市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知》要求，强化物业管理工作力量，推动老旧小区可持续长效管理”等措施及要求。
二是立足打造遂宁特色。我们提出了在改造工作中坚持做到“七个结合”，即把城镇老旧小区改造与建设海绵城市、公园城市、生态园林城市、节水型城市、智慧城市、完整居住社区、平安遂宁等有机结合，增加“推行小区海绵化改造”“小区出入口双向安装人脸识别设备”等内容。
三是突出可操作性。我们对管线改造出资等关键问题作出了详细规定，明确“管线单位承担水、电、气、通信、广电等管线进户前改造费用，并作为实施主体组织实施，各县（市、区）政府、市直园区管委会采用以奖代补方式，原则上按照不超过竣工决算改造费用的50%给予适当补助，进户后改造费用由居民自行承担”。也可采取“统一建设、各自改线”模式，由老旧小区改造实施主体统筹组织，统一规划设计、统一公示公告、统一施工作业，建设单位负责开挖、土方回填，各专业经营单位自备改造材料，自行安装铺设，政府可按改造标准酌情给予补助。
记者：大家都很关注老旧小区改造的资金来源，《实施意见》提出了哪些引资的路径办法？
邓云：《实施意见》特别强调要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。这其中就改造资金明确了几条筹措路径：
一是合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民以出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式参与城镇老旧小区改造和维护管理，这是在城镇老旧小区改造中落实“美好环境与幸福生活共同缔造”理念的最直接最重要的体现之一。为此，我们会同财政部门专门制定了《遂宁市城镇老旧小区住宅专项维修资金管理办法（试行）》，建立了城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，明确纳入改造计划的城镇老旧小区居民，要按照不低于每平方米5元的标准交存住宅专项维修资金，将促进小区改造后维护更新进入良性轨道。目前，相关部门正在研究出台支持小区居民提取住房公积金，用于老旧小区改造及加装电梯等自住住房改造的政策。
二是加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，统筹中央和省级资金，重点支持基础类改造内容。充分用好上级财政转移支付资金和本级资金，合理统筹同级财政、发展改革、住房城乡建设、民政、教育体育、卫生健康、文化广电旅游、公安、经济和信息化、城管执法等部门符合条件的资金用于城镇老旧小区改造项目。我们在《实施意见》中明确“当年土地出让收益中提取10%的保障性安居工程资金可统筹用于城镇老旧小区改造”。
三是鼓励专营管线单位、原产权单位等出资。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。水、电、气、通信等相关专业经营单位应履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。管线单位承担水、电、气、通信、广电等管线进户前改造费用，并作为实施主体组织实施，各县（市、区）政府、市直园区管委会采用以奖代补方式给予适当补助。
四是鼓励社会力量以市场化方式参与改造。积极推广政府和社会资本合作（PPP）模式，带动社会资本参与改造。支持民营企业等社会力量投资实施老旧小区改造公共服务设施改造和物业管理，参与建设停车库（场）、充电桩、增设电梯、智能信包箱等改造项目。鼓励以“平台+创业单元”创新模式，依法依规统筹利用小区及周边存量房屋、存量用地，活化利用历史建筑，发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态，打造特色街区街巷，注入创新动力，推动旧城复兴。
此外，城镇老旧小区改造还将享受中省落实税费减免等政策。如对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，服务收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；服务机构用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
城镇老旧小区改造是一项全局的、系统的、复杂的、重要的民生工程。作为城镇老旧小区改造工作的牵头部门，市住房城乡建设局将把这一重任扛在肩上，按照市委、市政府的工作部署，认真履行统筹协调职责，与相关部门协同用力，服务指导各辖区将城镇老旧小区改造工作抓实、抓好、抓出成效，努力打造有安全保障、有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有文化特色、有长效管理的“六有”幸福宜居小区，让居民生活得更方便、更舒心、更美好。
蓬溪县白塔小区改造前后对比效果图。
改造进度
我市以“六个强化”为引领推动城镇老旧小区改造
467个改造项目实现全面开工
近日，记者从市住房城乡建设局获悉，2020年我市以“六个强化”为引领，大力推动城镇老旧小区改造工作，全市467个城镇老旧小区改造项目实现全面开工。
强化高位推动。市委、市政府主要领导和分管领导高度重视改造工作，多次组织专题研究，多次作出重要指示。市、县（市、区）、市直园区均成立了以辖区主要负责同志为组长的老旧小区改造工作领导小组，整合各方力量，统筹推进老旧小区改造工作。
强化资金筹措。从各级财政资金、专项债券、社会投资、业主自筹等方面落实项目资金，2020年全市共争取上级资金5.51亿元，地方财政计划匹配资金1.99亿元，合计7.5亿元。
强化政策支持。制定出台了《遂宁市人民政府办公室关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》《遂宁市城镇老旧小区住宅专项维修资金管理办法》《遂宁市既有住宅增设电梯实施指南》《关于遂宁市城镇老旧小区供配电设施改造的指导意见》《关于推进城镇老旧小区和农村聚居点物业管理工作的指导意见》等10余个政策文件，初步形成全市老旧小区改造政策体系。
强化示范引领。分级确定省级试点示范小区2个、市级试点示范小区6个、县（市、区）试点示范小区12个，以点带面，实现整体推进。
强化督导调度。将城镇老旧小区改造工作纳入“多督合一”督导检查，积极开展督导调研。2020年，我市共召开老旧小区改造工作推进会4次，现场督导20余次，省、市领导赴区县调研10余次，印发工作通报5期。
强化工作考评。将老旧小区改造工作纳入全市30件民生实事目标任务，建立工作倒逼机制。截至目前，我市2020年计划改造的467个老旧小区已全部实现开工，开工小区数占全省开工小区数的11%，累计完成投资额超1.6亿元。
船山区正兴社区梨园家门口服务站。
项目展示
船山区正兴片区改造项目
一、项目基本情况
正兴片区位于船山区镇江寺街道办事处正兴街社区梨园街以东、德胜东路以南、滨江路以西、公园东路以北，片区内房屋大多建成于1995年前后，现有房屋18栋、居民858户、人口2864人。2018年至2019年，该片区被纳入城市双修改造工程，投入2000余万元对片区内地下管网、道路进行海绵化改造，对墙面实施美化处理，统一制作安装店招店牌、无声遮雨篷等，拆除违章搭建16处、楼栋之间隔离墙8处，实现小区空间延伸和扩展。2020年，该片区实施“情满梨园·智慧社区”建设试点工程，利用各类闲置资产、空间建设联心驿站2处、家空间9处、文创部落1处、智能信报箱1处、改造公厕1处，创作设置梨园主题、街坊背景大型场景9处，安装人脸识别系统4处、道闸2处、监控设施17处等现代化技防设施，开发运用智慧家园APP可视化管理后台，推动小区管控智能化。下一步，该片区将对未改造完成的通信线路乱扯乱拉现象、楼道路灯和安防设施安装不到位、绿化少品质差、楼道扶手锈蚀等具体问题进行完善整改，目前已完成现场实地踏勘、施工图纸设计，管线施工单位正进场施工。
船山区正兴片区拆违后建设健身活动场地。
二、项目实施主要做法
（一）合理确定改造内容。该片区在2018年已被纳入城市双修改造工程，对道路、管网、外墙已进行了改造，并结合“情满梨园·智慧社区”建设试点工程，对小区进行智慧化、智能化提升。本次老旧小区改造将进一步对遗留的蜘蛛网现象和安防设施少等问题进行提升改造，满足居民改善型生活需求和生活便利需要。
（二）强化居民宣传动员。将基层党组织建设贯穿于正兴片区改造意见征集、工作决策、改造实施、日常管理全过程，动员基层党员主动对施工质量进行义务监督，发挥示范带头作用。通过小区现场会议、上门宣讲、张贴告知、悬挂宣传标语、媒体宣传等举措，充分宣传城镇老旧小区改造的意义目的、工作原则、目标导向、对比改造前后变化，激发广大群众改造愿望，树立改造“主人翁”意识，变“要我改”为“我要改”。
（三）加强推进机制创新。结合实际，在老旧小区改造的实施模式、项目审批、资金筹集、项目监管等方面积极创新尝试；探索改革和精简老旧小区改造立项、用地、环评、规划、施工、验收等审批手续；对维修加固、修缮、道路改造等没有新增用地的改建项目，不需办理用地手续；对不增加建筑面积、建筑总高度，对不涉及修改外立面、不降低建筑结构安全等级和不变更使用性质的改建项目，不需办理规划手续；外立面改造可依据经审查的设计文本作为规划手续办理施工许可；积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施。
（四）统筹推进后期管理。正兴片区项目改造过程中，属地街道办事处和所辖社区积极配合，引导居民成立了小区业主委员会，协助小区业主利用微信等方式，建立便捷的通讯联络平台，引导小区所有居民参与小区的管理和建设，改善邻里关系，营造和谐温馨的生活氛围。改造完成后引入专业化物业服务企业、委托社区物业服务中心、业主自治管理等方式实行物业管理，提升小区物业管理水平。
三、项目可复制可推广经验
（一）优化组织统筹协调。依托船山区高品质中心城区及中心镇建设项目指挥部，建立例会制度，及时对接原双修工程单位与现项目施工设计单位，统筹推进该片区在老旧小区改造过程中的困难问题，并制定项目跟踪服务制，为项目建设提供“店小二”式服务。通过“一事一议”的方式，进一步协调解决各种问题。
（二）健全物业管理机制。构建党建引领居民小区治理机制，构建小区党组织领导下的“居民委员会＋小区自治组织＋物业服务企业”三方联动格局。倡导实施专业化物业服务企业管理，小区自治组织采用引入专业化物业服务企业、委托物业服务其他管理人（社区物业服务中心）、业主自治管理等方式实行物业管理。
（三）提升小区安防指数。针对老旧小区普遍存在的人防、物防、技防、消防等缺失或破旧，将通过基础类改造对小区大门翻新或更换，改造或设置门卫室；拆除危墙，恢复围墙高度不得低于2米，翻新单元楼道大门，有条件的安装单元防盗安全门；完善监控及报警系统；维修完善消火栓配齐灭火器等消防器材，保障消防通道畅通。通过以上措施，增强小区居民获得感、安全感。
（四）挖掘潜在商业价值。正兴片区的住宅房屋虽多修建于上世纪九十年代，小区功能不完善、居住环境也较差，但经过城市双修治理，小区基础设施和居住环境已得到极大改善提升，且小区都处于城区的核心地段，结合本次的老旧小区改造，进一步提升了临街建筑的商业开发和利用价值，可引入餐饮、购物、休闲娱乐、便民服务等，丰富和完善城市的商业功能。与遂宁市旅游开发相结合，通过打造民宿，开发商业的形式，为周边文化旅游的历史街区提供配套服务场所，挖掘出老旧小区的“新价值”。
蓬溪县白塔小区改造项目
一、基本情况
白塔小区位于蓬溪县赤城镇白塔街，该小区与蓬溪县白塔公园、桃花山公园、城河景观带相邻。以白塔公园为中心辐射的周边9个小区被纳入白塔小区成片改造。白塔小区涉及现有楼栋26栋，共计住户610户人口1833人，占地面积18.2万平方米，建筑面积6.5万平方米，预计投资2560万元，现已基本完工。
二、项目实施主要做法
（一）改造内容方面：该项目改造内容包括基础类、改善类和提升类3大类。依托小区保基本的配套工程、公共服务设施、健身设施等改造工程，丰富白塔小区服务供给，提升居民生活品质。该项目在建设过程中，严格遵循一次性改到位原则，最大程度地避免了短期内重复更新、多次扰民等不利影响发生。
（二）群众工作方面：抽派多名工作人员在白塔小区改造前，通过实地走访、发放调查问卷、电话询问等方式，在充分征求群众意见的基础上，按照“先易后难、连片推进、示范带动、群众自愿优先”的原则分步分时序开展小区改造工作。
（三）资金筹措方面：白塔小区改造项目总投资2560万元。蓬溪县积极争取上级专项补助、专项债券，县本级财政足额匹配，保障项目资金按时支付。
（四）推进机制方面：蓬溪县采用EPC模式（省、市示范小区）和常规招标模式相结合的方式进行招标，极大地加快了老旧小区改造进程。
（五）后期管理方面：白塔小区项目改造完成后，蓬溪县住建局和所辖社区（下河街社区）积极配合，引导居民建立业主微信群并成立小区业委员会，再由业委会聘请人员对小区进行自治管理。该方式让小区全体业主都能参与小区的管理和建设，拉近了邻里距离，让和谐温馨的氛围萦绕在居民身边。
射洪市中行小区改造现场。
射洪市金和苑小区改造项目
金和苑小区是射洪市首批打造的示范性改造小区，也是射洪市报送遂宁市的市级示范小区。该小区建成于1999年，共19个单元251户，建筑面积约5.3万平方米，小区改造公共区域约6500平方米。
该小区群众基础较好，改造意愿比较强烈。自2018年底开始，小区在业委会的组织下，全体业主积极增设电梯。目前，该小区已有19部电梯投入使用。金和苑小区原基础设施较好，改造内容定义为改善类，主要包括水电气主管道改造、雨污分流、道路黑化、绿化提档升级、新建环保停车位、新建党群活动室、完善小区安保（监控系统）、设立充电桩、小区公示栏、新建门卫室及建立智能信包箱等内容。目前，该小区的给水、燃气改造已基本完成，正在实施地下雨污管网及党群活动中心建设。
（黄伟 全媒体记者 张宁）