重磅！官方确定推进不动产“带押过户”登记服务

为进一步优化营商环境，满足人民群众迫切需求，我国将依民法典明确要求，全面推进房产“带押过户”。

01两部联合推进“带押过户”

3月30日，自然资源部联合中国银保监局印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。

今日一早，中国银行保险监督管理委员会更是又出台了《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，文件主要就“带押过户”的适用情形、办理流程及工作要求做了详细安排。

一、适用情形

符合《自然资源部 中国银保监会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）要求，且同时满足四方面条件。（1）本市个人存量住房交易；（2）交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；（3）交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；（4）交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

二、办理流程

（一）签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”。

（二）办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。

（三）向银行申请“带押过户”。

参考流程如下：

1.跨行贷款购房模式。买方贷款银行方面：确认“带押过户”完成信息；对房产增设第二顺位抵押权；将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面：确认款项到账信息；结清贷款并解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

2.同行贷款购房模式。银行对房产增设第二顺位抵押权；发放买方贷款至约定的监管账户，扣划资金结清卖方贷款；解除卖方贷款抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户。

3.买方全款购房模式。卖方贷款银行用购房款结清贷款；解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

三、工作要求

（一）规范交易撮合服务。各房地产中介机构要加强人员培训，充分掌握本通知适用范围及操作流程，及时对合同条款进行补充完善，全面提高服务效率。在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

（二）优化金融服务。各商业银行要主动完善内部制度，优化业务流程，改进信息系统，建立健全风险管控机制，积极回应符合适用情形下客户的“带押过户”需求。不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

（三）完善登记服务。各不动产登记机构要进一步提升登记服务水平，为各方权利主体做好业务咨询与指导工作。充分发挥综合服务窗口优势，一窗办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务，做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。

（四）做好网签配套服务。各区级房屋交易窗口、各房地产经纪机构在提供存量房屋网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且新的买受人知情的，可继续办理存量房屋网签业务。

02“带押过户”意义何在

“带押过户”是指对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

比如说你有一套房，挂牌价格约150万，还欠银行70万贷款，现在想把这套房子卖掉，那么按照传统的二手房交易政策，你必须先还清银行贷款，如果手头资金不够，只能借“过桥贷”。

而“带押过户”就是你不用提前还清银行贷款，也不用借“过桥贷”，只需要和买家一起按照流程到银行办理转移、抵押“双预告”登记，配合银行线上申请，就可以了。交易完成后，你就可以用卖房的钱还银行贷款了。

“带押过户”看似是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策。

从整体来看，这项政策使得二手房交易风险及成本均有所降低，简化了程序，减少了群众来回奔波，大大提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。

从理论上讲，带押过户一旦常态化执行，一方面可以节省时间成本，另一方面可以节约资金成本。在降低成本、提升效率的同时，将从很大程度上提升二手房的流通性。

03“带押过户”能否激活西安楼市？

去年，西安自然资源和规划局在人民网地方领导留言板上一条关于二手房带押过户的回复，让西安地产圈热议不断。

原因无他，过去的两年，西安二手房市场的降温是大家真切感受到的，呈现出“量价齐跌”的态势。

今年新年伊始，西安不动产登记中心发布《政银合作双向发力助推“不动产登记+民生服务”再升级》。

宣布西安市首笔带抵押房屋的二手房转移登记手续在朱雀云天不动产交易大厅办结。

这是自2022年10月西安自然资源和规划局回应“西安可以带押过户”以来，首次真正落地。

目前，西安市仅建行一处使点可以实行带押过户，相信两部联合政策出台之后，西安市“带押过户”施行逐步会进入常态化。

根据今年第一季度的数据显示，西安二手房交易市场呈现“升温”态势。

数据显示，截至 2月底，西安二手住宅交易均价12996 元每平方米，同比上涨 12.7%，二手住宅价格指数环比累计上涨 1.4%，在副省级城市中排名第二，70 个大中城市中排名第三。

所以，房博士认为，此时执行“带押过户”，对于拉动西安存量房市场以及“新旧”房置换有重大推动意义。

总之，“带押过户”政策一旦实施，就如同西安房产市场的一剂强心针。

绿地之心仍停工！城北山姆会员店还有没？现场直击！

北跨，是今年西安官方提及率最高的一个词。事实上，无论从空间扩容、产业纵深发展，还是城市能级提升，西安“北跨”都是绕不开的重要命题。

在这一重大战略中，高铁新城的区位极佳，南连城市中心区以及西安行政中心，北跨渭河连接高陵、泾河、秦汉等地，故而南岸的高铁新城是必须发展起来的必经之地。

尤其是高铁站以南的核心区/起步区更是作为西安这座城市的封面，地位十分重要。

关于这个片区曾有着非常高大上的规划，但也是牵动很多人神经的地方，这里也是烂尾最集中的区域之一，西安高铁站旁边的烂尾楼，背后多少人的心酸？

目前这个区域的商业项目最新进展如何，我们直击西安楼市的踩盘小分队昨日来到这里进行了实踩。

第一站 ：西部网货城

这是一个曾红极一时却又命运多舛的商业项目！

西部网货城，位于西安北站西南角，明光路与元朔大道西南侧，出了地铁4号线元朔路A口便是。

西部网货城定位为一个商贸中心项目，总占地约105亩，总建面26万平米，分两期开发，一期1-9号楼共9栋商业；二期含一栋公寓（10号楼）及11-18号楼8栋商业，据说总投23个亿。

项目鸟瞰图

于2015年拿地，2015年5月启动销售。开盘之初曾打出“中国西部电商战略要地，西安重点引进的新商业项目”，甚至以“西安淘宝生态城”自居，后因侵权，在2016年9月项目更名为西部网货城，后来还用过西部奥特莱斯(西部网货城亚欧国际小镇)，马甲很多……

但凭借地段优越，另外以淘宝新零售为宣传噱头，同时在2017-2018年楼市向好的推动下，西部网货城八千多个商铺基本被一售而空，甚至一度出现过排队抢铺的场景。

但也没有逃脱延期交付、甚至烂尾的结局，8000多业主维权，一期原定2017年底交房至今仍未开业……

截至2023年3月30日，我们项目实踩获知，项目一期9栋商铺外立面、窗户已基本建成，项目在3#楼2层成立了物业公司——西安旭能物业管理有限公司处理收房。

根据天眼查得知，该公司成立于2015年，为项目开发商自己成立的物业公司！

办公室4名工作人员比较清闲。正好遇到一个一期业主，说是正办理交付手续，但和开发商应允的统一运营、统一管理不同的是，需自己运营管理。据他了解，已有部分业主不得以收房，准备自住或出租，但房本不能办理。

我们绕着一期实踩一圈，仅有2、3家一楼商铺开业，主要是便利店和租房为主，紧邻地铁口的有一两家餐饮店已装好门头，但已关门，一期地下车库紧闭，工程未收尾。整个项目几乎没有人烟。

一路之隔的二期，按合同约定2018年底交付至今仍停工中，到今年已有4半年的时间了……

目前从项目现场看，二期11-18#整体已封顶，外立面还待完善，底层的窗户玻璃还未完善、楼梯都未安装电梯；10#公寓整体也已封顶，外立面已基本完成，底层的窗户玻璃还未完善。

现场工地紧闭，无人施工，塔吊已生锈。唯一有生气的是路旁从废墟中长出的一株油菜花，以及旁边几只见到生人狂吠的狗……

据了解二期业主专门成立志愿维权小组，积极推进项目进展。办公室就在一期3号楼2层物业公司旁边的办公室。

另外，根据工商资料显示，项目由西部中药材物流配送中心有限公司开发，法人为张柏成（曾任陕西省浙江商会副会长），公司未注销，仍在开业状态。

第二站：复星丝路中心

位于西安北站西边，明光路与元朔大道十字东北侧，出了地铁4号线元朔路D口北侧。

项目定位为复星集团丝路总部，囊括了甲级商务写字楼、街区商业以及创享小户等三大主题业态，共2栋楼。其中售楼部所在的LOFT公寓项目已封顶，首推建面约40、48㎡的【极光】创享小户，层高5.4米总高16层,目前在售8层以上产品。

复星丝路总部效果图

另外一栋为商务写字楼，也是复星“科创蜂巢”所在地，曾称将引进包含3家独角兽在内的复星系十余家企业进驻，目前地上十层左右，工地大门紧闭，听周边住户称也在停工中。售楼部仅有数人值班。

第三站：明丰伯马都（公寓）

与其情况类似的还有明丰伯马都（公寓），售楼部仅有3、4人。

这项目位于明光路与元朔路交汇处东南角，与复星丝路中心一路之隔。

这原是明丰集团斥巨资打造的集购物、娱乐、休闲于一体的大型商业综合体，最初号称占地500亩分四期开发，但仅开发了一期，住宅部分阿基米德已入驻，公寓一直在售，开发周期非常慢。售楼部同样少有人进入、咨询。

第四站：绿地之心

绿地之心最早与经开区的缘分，来源于2019年7月21日，绿地已与经开区签定协议，拟总投资150亿元，包含建设3座超高层。

2020年10月21日，绿地以底价摘得西安高铁新城158亩商业用地，宗地位于元朔路与元光路交汇处东南角。

规划建设1栋350米超高层甲级写字楼，一栋260米超高建筑和一栋200米超高层建筑，打造集总部商务集群、精品商业、甲级写字楼、高品质酒店（包含进博会配套酒店）为一体的多功能复合型城市综合体。

绿地之心效果图

2020年11月26日，西安高铁新城绿地之心项目正式开工建设，作为西安市2020年重点建设项目，当时绿地集团董事长、总裁张玉良，绿地集团总裁助理、西北区域管理总部总经理李蓟以及市区领导参加了开工仪式。

去年7月，绿地总裁张玉良还曾公开表示，“该项目是绿地主动服务‘一带一路’建设和新时代‘西部大开发’国家战略，积极参与西安国家中心城市建设的倾力之作。”

但开工2年半后，项目毫无进展。

根据经开区管委会的公开回复：2月份因开发建设单元资金问题，项目尚未开工建设。3月份，正在进行设计方案审批，预计在2026年年底竣工。

为了了解高铁新城片区交由经开区管理之后，正式开工建设第一个超高层项目的真实情况，就在昨天下午，我们来到项目地。

位于元光路与元鼎路十字的绿地之心营销中心主体已起，广场上还有松树与水景造型，看样子已荒废多时。

造型树早已枯萎，道路施工未完成，现俨然已成为停车场，不远处被铁艺栅栏围起来的施工现场，中间只留下当初挖的“巨坑”，地基未建，现场也未见施工机器与工人，仍处停工状态。

除此之外，在高铁新城的超高层规划中，还有银泰西安城市综合体项目，总建筑面积达到惊人的75万㎡，包括五星级酒店、国际会议中心、甲级写字楼、开放式街区、购物中心和高端住宅等。也因战略调整停止项目推进。

除此之外，山姆首店落户高铁新城，近期被传出疑似撤出的消息。

如果从2011年1月11日西安北客站投用算起，西安高铁新城板块的建设已有12年半的时间。

12年多的时间内，超高层建设未有新起色，矗立在北客站南广场的鹏瑞利几栋未建成的高层依然还在，也还未变成规划中的广场绿地。

高铁新城发展12年如一日，今后高铁新城的建设路还很长，也很难……

根据经开区官方回复称，高铁新城将重新编制规划，预计今年6月出炉，我们一起期待吧。