广东高院房屋买卖纠纷“裁判观点集成”
作者｜张茂荣
房地产大要案法律专家，粤湾律所主任 首席律师
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广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017版）》2020年12月31日废止，《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2022版）》2022年12月15日重发，从原来的53条减少到39条，提炼裁判观点如下，不可不知：
1、买卖意向、预约合同、本约合同效力各不相同，各自效力视具体约定而定：
①未约定买卖合同签订期限的买卖意向对双方不具有法律约束力；
②预约合同（认购书、订购书等）具有法律效力，但不能强制缔结本约；
③具备买卖合同主要条款的预约合同为本约合同，任何一方不履行，需向对方承担违约责任；
④预约合同效力与预售许可证无关；
⑤已知条款即便没写入预约合同，仍对当事人具有法律约束力，对方不再对此负有磋商义务。
2、商品房预售合同与预售许可证无关，与是否竣工验收合格有关：一审法庭辩论终结前竣工验收合格的，预售合同即为有效。
——特别注意：该规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条不一致！
3、无证房、抵押房、查封房、预告登记房、划拨土地上建房、共有房擅自处分和份额转让，合同统统有效。
4、“捆绑装修”拆分商品房价格以通谋虚伪论，按照民法典第一百四十六条认定合同效力。
5、冒名卖房，合同对产权人无约束力，且不适用善意取得规定；
——特别注意：该规定缩小了《民法典》善意取得规定的适用范围。
6、连环买卖合同效力各自独立，后手买受人适用善意取得规定。
7、假按揭买卖合同无效，银行知道或应当知道的，贷款合同亦无效，贷款合同关系实际约束出卖人，买受人（名义借款人）不承担还贷义务。
8、以房抵债的买卖合同有效，债务人违约的，债权人有权追究其违约责任，导致以房抵债协议不能履行的，债权人有权解除协议，要求债务人按原约定清偿债务。
9、小产权房买卖、合作建房合同无效后，“拆迁补偿归属”约定法院“酌情”支持，房屋升值部分平衡双方利益处理。
10、阴阳合同阳合同价格条款无效，任何一方均有权要求以实际成交价过户，由此增加的税费无法协商一致的，一般由纳税义务人负担。
11、夫妻一方擅自出卖共有房，买受人诉请过户的，追加配偶为共同被告，配偶可以阻却交易，但已追认、知情未表示反对、已交房未在合理期限内提出异议、其他买受人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的除外；已过户配偶要求返还房屋的，按善意取得规定审查。
12、抵押房的过户之诉，追加抵押权人为第三人，抵押登记发生于《民法典》实施前的，不支持带押过户，买受人只能代偿涤除抵押权过户或解除合同索赔损失；
13、查封房买受人只能通过执行异议（含行为异议和标的异议）主张权利，不能要求出卖人过户。
——笔者对此持有异议，认为买受人可以通过代偿出卖人债务、解除查封、消除在先债权查封的方式消除查封障碍，要求出卖人办理过户手续，并已有成功案例，见《经典案例：查封房屋可以判决过户！》。
14、一房多卖，各买受人均要房的支持顺序为：已过户的—>办理预告登记且在期限内的—>已经收房的—>已申请过户的—>先办理网签或预售备案的—>先依约支付价款的——>合同成立在先的。恶意抢先办理过户或预告登记的，不能优先于已收房买受人；查封期间占有的，不能对抗申请查封买受人；涉及其他人顺序的，追加其他人参加诉讼（不涉及争议焦点的无需追加）。
15、连环买卖均未办理过户登记，最终买受人起诉签约人办理过户的，追加其他当事人为第三人，并判决依次过户，第三人抗辩理由成立的，驳回最终买受人诉求。
16、尚未过户的买受人、借名买房的借名人享有债权，不享有物权，有权要求办理过户手续，无权要求确认所有权。
17、借名买房合同有效，但出名人出卖房屋为有权处分，借名人无权追回。
18、无论是买受人，还是借名买房的借名人，起诉要求办理过户手续的，均需在举证期限内递交《购房资格证明》。
19、不符合政策条件，受欺诈或诱导签约导致合同无法履行的，有权解除或撤销合同并要求赔偿损失；签约后出台政策导致合同无法履行的，双方均不承担违约责任；合同约定按揭不成一次性付款有效，不受房贷政策变化影响；迟延履行遭遇新政导致合同无法履行的，守约方有权解约索赔。
20、开发商交付的商品房既要竣工验收合格并备案，也要满足买受人的基本居住需求。
21、质量瑕疵不能拒绝收房（存在严重影响正常居住使用的质量问题除外），否则视为开发商通知办理交付手续期限届满之日已交付。
22、买受人明知不符合交付条件而要求交房，且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题，收房后无权要求开发商承担逾期交房违约责任。
23、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同要求开发商赔偿损失。
24、“买受人未缴纳住宅专项维修资金，出卖人有权拒绝交房办证”的约定有效，但开发商对此负有提示义务并按买受人要求予以说明的义务，未尽提示说明义务的，买受人可主张该条款不成为合同内容。
——特别注意：此次规定与2017版“商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持”的规定完全相反。
25、协助办证是开发商的法定义务，即便没有合同约定，也应在合理期限内办理初始登记，将办证资料递交登记机关，告知买受人可自行办证，否则应承担逾期办证的违约责任。一审法庭辩论终结前，开发商仍未办理初始登记的，买受人可以变更诉求为解约索赔。
——特别注意：相对于2017版，此次删除了一审法庭辩论终结前，开发商仍未办理初始登记，买受人经释明拒不变更诉求，坚持诉请过户，法院判决驳回诉讼请求的规定。笔者的观点是：可以诉请判决在开发商办理初始登记后再办理过户手续。
26、买受人起诉交房过户，出卖人抗辩买受人未付款，剩余房款支付义务先于或同时于交房过户，且合同符合继续履行条件的，判决同时履行。
——特别注意：相对于2017版，此次规定删除了法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款的规定，据此出卖人已无需反诉。
27、合同约定按揭付款，出卖人拒绝配合按揭，如买受人已付清房款，或者在合理期限内一次性付款且有付款能力证明，或者诉讼中银行明确表示同意按已出具的贷款承诺函发放贷款，则有权要求出卖人继续履行合同。
28、办证期限约定以房屋交付为时限起点的，自实际交房之日起计算。出卖人有证据证明买受人要求在约定交房期限届满前收房的，办证期限自约定交房之日起计算。
29、按套内建筑面积计价的商品房买卖合同，面积差异款按约定处理，没有约定的，根据实际差异面积与合同约定的单价计算；分摊面积与约定不符的，不支持面积差异款。
30、按套（单元）计价的商品房买卖合同，买受人主张面积差异款的不予支持，但附有房屋平面图的商品房预售合同除外。
31、房屋面积差异较大，明显超出买受人签订合同时的合理预期，买受人有权解除合同并要求出卖人承担违约责任。
32、买受人断供导致开发商承担保证责任，出卖人根据合同约定请求解除合同、返还房屋、赔偿损失或者支付违约金的，以出卖人所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，妥善认定合同解除的后果，避免因合同解除导致双方利益显著失衡。
33、法院不受理二手房买卖迁户纠纷，但迁户对合同订立和房价确定有重大影响的，买受人有权解约索赔。
34、开发商格式合同条款约定的固定迟延履行违约金不足以弥补买受人实际损失的，买受人有权请求增加。
35、一方违约导致合同解除，守约方有权要求违约方赔偿房屋差价或转售利益等可得利益损失，但应扣除守约方未尽止损义务扩大的损失、因违约方违约而获利益，以及取得可得利益需支付的必要费用（中介费、按揭费等），且不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
36、解除权期限届满或放弃后，经催告，对方仍不履行合同的，守约方仍享有合同解除权。
37、房屋交房后，买受人的过户请求不受诉讼时效限制。
38、逾期办证和逾期交房违约金诉讼时效的起算：固定金额，从约定或法定支付期限届满之日起算；按日或月等时间单位累计的，按每个个别债权分别计算。