思昂说法‖暴雨导致小区内业主车辆受损，物业公司该如何担责？
近日来，我省多地暴雨频发，尤其是夏季雨水增多，雨量增大，给人们的生活带来诸多不便，多地小区因降雨导致车库停放的车辆被淹。那么，因暴雨导致停放在小区车库的车辆被淹，物业公司应当承担什么样的赔偿责任？下面我们将结合案例，向大家分享实务中法院是如何认定责任主体、确定赔偿比例的。
案例解读
案例（一）
2009年5月，王某入住某小区，并在该小区购买地下停车位。2012年8月3日24时，因下暴雨王某回到住处时见地下停车位已有水灌入，怕淹及车辆便在小区内靠近地下停车位的地上停车位停靠车辆。因某公司的尾期工程没有完工，小区整体楼盘排水工程没有实施，该公司对汛期暴雨没有做预警工作，导致暴雨引发的山洪涌入该小区，致使整个小区被淹，小区地下停车库也被水灌满。王某车辆被淹，车内所有电脑系统瘫痪，变速箱、皮带轮、发电机等元器件全部被水淹坏。
裁判观点（一）
法院经审理认为，依照《物业管理条例》第三十六条的规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，某公司负责小区的物业服务工作，而王某系该小区业主，双方虽然未订立书面的物业服务合同，但王某按规定向该公司交纳物业费，故该公司与王某之间已形成物业服务合同关系，该公司应向王某提供相应的服务。王某在该小区购置了地下停车位，因2012年8月3日晚天降大雨，王某发现地下停车场已有雨水灌入，便将其车辆停放在小区地上停车位，其已尽到注意义务。该物业公司作为园区的管理者，在雨水来临时未尽合理注意义务和充分的防御措施，导致园区严重积水，致使王某车辆被淹，该公司应承担违约责任。对该物业公司以暴雨属不可抗力因素作为上诉理由，法院认为，关于该公司提出原审判决依据物业服务合同关系作出的裁判，但未考虑天气原因造成自然灾害存在不可抗力的免责事由的上诉意见，因依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”如前所述，该公司作为园区的管理者，在雨水来临时未尽合理注意义务和充分的防御措施，导致园区严重积水，致使王某车辆被淹，非因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况所致，不存在不可抗力的免责事由，故对其提出的该项上诉意见不予支持。
案例（二）
钱某系某房地产公司开发的小区业主，并长期租赁该小区地下停车位使用，该小区由某物业公司提供物业服务，某供电公司提供用电服务。2013年7月7日，钱某将其车辆停放于车位后，当日夜降暴雨，出口处道路上的雨水迅速倒灌车库，致地下车库出现险情，某物业公司始组织人手用沙袋等填堵车库入口，车库内排水系统亦开始工作，因雨势较大且车库进水较多，该物业公司于次日凌晨1时许开始通知业主移车，钱某于7月8日凌晨2时许接到通知到达车库时，车辆已被淹没，无法移动。排水系统亦因雨水倒流进入供电设施引起跳闸，致地下车库排水系统无法正常工作，最终导致地下车库被淹。
裁判观点（二）
法院经审理认为，物业公司作为小区的物业管理服务人，与包括钱某在内的小区各业主形成了物业服务合同关系，物业公司与钱某等又形成了停车管理服务专项合同关系，物业公司系地下停车库的专项物业服务管理人，对地下车库存在的安全隐患未能引起足够的注意，未及时排除隐患，且没有对配电设施的入口处采取特殊的保护措施，致入口处及路面的雨水大量集中涌入地下停车库，导致配电房引起跳闸停电，最终导致钱某车辆被淹，对此物业公司应负主要责任；房地产开发公司将停车位租赁给钱某使用，该公司作为出租方应当为钱某提供完善的具备安全设施的地下停车位，应根据地下停车库的使用特点和实际需要，采取必要的安全防护措施，而该公司未能尽合理注意义务，与事故的发生也存在着一定的因果关系，应承担次要责任；该供电公司只负责电力系统的日常维护管理和运行，地下车库被淹是因为雨水倒灌而引起跳闸停电，致地下车库排水系统无法正常工作，最终导致地下车库被淹，并非因配电房不能供电的原因所导致，故供电公司没有过错，不应当承担赔偿责任；钱某将其车辆正常停放于租赁的车位，相关单位并无任何安全警告，其有理由相信车辆处于安全状态，故其自身对车辆受到的损害并无明显过错。法院根据各自过错责任的大小、侵权的方式等，综合确定物业公司承担60%的赔偿责任，房地产开发公司承担40%的赔偿责任。
律师解读
从物业管理的角度看，自然灾害防范的对象主要是指洪涝、台风、暴雨、暴雪、冷冻等能给物业带来财产损害甚至人身伤害的气象灾害；从安全防范义务的角度看，物业服务企业自然灾害防范的主要内容是抵御自然灾害对物业造成的损害，减少财产损失。
在自然灾害防范结果出现不利情形，被追究法律责任时，物业服务企业常常以自然灾害是不可抗力为由，请求免责。所谓不可抗力，民法典第一百八十条第二款规定为“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，可是构成不可抗力还必须同时具备不可预见的偶然性、不可控制的客观性两个要件。因此，并不是所有的自然灾害都符合不可抗力条件的。如气象灾害，是可以通过现代科技手段知悉预见，且通过采取必要的措施可以控制甚至避免损失出现的，因而天气灾害往往不完全属于不可抗力而免责的情形。但由于不可抗力事件的不可预见性和偶然性，物业服务企业因自然灾害而被追责时，只需要举证自身履行应尽义务，对于无法控制及预料的部分是免责的。除了不可抗力因素外，还要考虑自然灾害造成的损失是否在物业服务企业的服务范围内，受损方有无过错及过错程度和有没有第三方责任等因素进行综合分析和判断。
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那么，物业公司应当如何在物业服务中规避自然灾害防范法律责任风险？
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对物业承接查验时发现的排水系统、排污管道及配套设施设备设计缺陷、质量等问题，应要求建设单位、业主予以整改，并制作遗留问题备忘录，经对方签字确认后，立卷存档。
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定期对排水系统、排污管道进行养护性疏通、组织及时维修；对配套设施进行计划保养检修，尤其重视汛期前检修工作，保证其正常状态；对市政排水设施进行观察，发现排水不畅等情况，应书面报告相关部门，请求及时修复；对低洼地势须准备充足的防涝抗涝物资与器材设备，可能的情况下应建议业主进行必要的环境改造。
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及时收集气象信息，大暴雨前，应提醒或通知地下停车场、低洼区域的停放车辆的车主及早转移车辆。
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制定内涝应急预案，做好防涝抗涝物资与器材设备，水情异常须采取有效应对措施，控制水流，做好记录和证据收集工作。
作者：刘文强
常法业务部项目助理