中国楼市标杆深圳，限制政策到期和“双证合一”新规，该怎么看？
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这是熊猫贝贝的第1847篇原创文章
2023年正式进入下半场，7月以来，作为全国经济发展试验田，改革开放第一线的深圳，在楼市和房地产经济领域，也开始明显热闹了起来。
取消人才房，统租房提速……连续不断的各种动向，也撩拨着过去几年被现实按在地上毒打教育炒作群体和资金躁动的心，但市场的实际情况，让一切投机和拉行情的心思和言论，都显得无比苍白无力。
是不是很真实？
不过，正式进入7月份，作为全国楼市标杆，政策和管理风向标的深圳，是实实在在迎来了两个重要的动向：
一个是2020年7月15日深圳宣布的“楼市深八条”，按照政策时效约定，即将正式迎来政策到期，而深圳地方政府，对于政策并没有什么明确的延期或者其他表态。
另一个，热度就比较高了，7月13日，有消息传出，深圳“双拼房”，在7月14日可办“双证合一”登记。
图片来源：见图
每日经济新闻、证券时报等媒体也证实了这个消息：
图片来源：见图
如果说2023年上半年深圳楼市中炒作投机群体的各种观点和呼声是无根之草，弱不禁风，经不起推敲，那么这一次的这两个动向，可就是实实在在，有依有据的楼市明显利好信号了。
利好肯定是利好，没有什么争议，哪怕是现实和网络中对高房价恨得咬牙切齿的群体和观点，都没有办法反驳，死抬硬杠请自便。
但是时过境迁，物是人非，2023年深圳楼市，早已不是过去几年的氛围和环境了，别说深圳，全中国的房地产经济和楼市，很多关键的，涉及本质的变化，早已发生。
这一次的两个利好叠加，是否还能和过去一样，掀起新一轮深圳楼市的躁动，房价的飙升？
这绝对是一个值得讨论和研究好问题，而这样的问题，放在当下，恐怕嘴最硬，最坚定的楼市多军，也不敢拍胸脯给出一个确定的判断吧？
这篇文章，就将基于深圳楼市在2023年7月份这两个最新的利好动向详细梳理，结合现实，契合实际，讲究因果，对动向可能带来的后续影响和效果进行分析讨论。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
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深圳密集的楼市（图片来源：头条图库）
1
极简复盘深圳上半年楼市：这一轮，仍在持续调整当中。
2023年，深圳楼市的上半场已然正式结束。
各方面数据不算好看，基本上只是维持去年的表现而已。
抛开春节假期影响，每个月新房维持在3000套上下，二手房维持在2500套上下。
图片来源：见图
基本上市场表现都偏冷静。这说的还有点客气了，相较于过去几年来说，深圳的楼市，完全可以用一个凉字来形容。
而从7月上旬和成交价的表现的数据来看，并没有什么明显的转机，市场调整是更加明显了的。
根据深圳住建局数据显示，截至7月10日，深圳新房及二手房成交套数不足800套，而7月也已经过去三分之一。
按照这个成交节奏，二手住宅7月很有可能将不足2000套。
图片来源：见图
不过，新房方面可能要好一些，因为7月第一周，新盘大热门鸿荣源珈誉府1401套卖出了约1183套，如果算上这个数据，7月新房整体数据要稍微好看一点。
至于成交价的表现，参考乐有家统计的“深圳近1年的二手房成交价和参考价的偏离值”，可以看到低于参考价成交的占比进一步扩大。
2022年7月，成交的房源中仅16%成交价是低于参考价的，而到了今年6月这个比例已经增加到了48%。
这就意味着，6月深圳成交的两千多套二手房中，有差不多一半成交价是低于参考价的。
图片来源：见图
所以，整体来看，市场信心仍然还未得到修复。
虽然说戴着炒房第一城的帽子，但是深圳的楼市，实际上已经没有明显的炒作势头和行情了，取而代之的，是大量炒房客和投机资金的离场，以及法拍房持续增加的尴尬。
连深圳的行情和市场都这个样子，放眼全国，是个情况，恐怕不用多说。
风水轮流转，现实教做人，嘴硬没有用，是不是？
深圳福田回迁房（图片来源：头条图库）
2
第一个动向：深8条到期，将给深圳楼市带来哪些利好？
三年前，也就是2020年7月15日，深圳为遏制房价过快上涨，为了遏制投机炒作，宣布了8条措施，也被市场称之为“深8条”。
2020年7月15日，深圳市住房和建设局联合八部门发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》深建字〔2020〕137号（简称“#深八条#”），涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：
一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；
二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；
三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。
2020年深八条，最关键的，一个是通过社保卡购买资格得到了明确，另一个就是谁也没想到的，就是对利用假离婚，假结婚，真炒房的群体和资金，实现了精准狙击（然后让深圳的离婚率在过去三年有了明显的下降，哈哈哈……利益的力量之大。）
中国的楼市政策，真正厉害之处就在于，刚出的时候没有人当回事，然后接下来就要被现实按在地上教育，叫苦不迭。
何必呢？什么“二手房指导价”，什么“房住不炒”，什么“三道红线”……每一次都是要到胳膊拧不过大腿喊疼才知道厉害。
这个特点，放在深圳，更是明显，全中国市场化和自由度最高的深圳楼市，对于政策的敬畏之心，从来没有钻空子想办法的积极性高。
所以，每一次政策，只有回头去复盘的时候，很多人才明白，其实国家早就给出信号，确定拐点了。
回到深八条这个楼市限制政策上，也是一样
。深圳楼市从2020年上半年达到历史级巅峰期，日光频现、万人抢房的空前景象，到当年的“7•15”深圳三年社保新政出台，深圳楼市急刹车，而这一脚刹车，一刹就是三年。
这三年的时间里，虚高的泡沫挤兑出清，楼市分化越发明显，市场回归理性。
三年前的政策。如今即将满三年，一大批三年前落户的人，将获得房票。
同时三年前离婚的人，也将再次获得房票。
乐有家研究中心披露了一组数据：
2019年深圳常住户籍人口约494.78万，2020年常住户籍人口约514.1万。两者相减，2020年深圳常住户籍人口增加约19.32万人；同时，2020年深圳常住非户籍人口增长了400万。
3年期间，这类人群的社保缴纳时长也在不断积累。
由此预期，今年深圳会有数十万拥有深户人员获得购房资格。
图片来源：见图
楼市，不管是政策市，还是自由市场，经济环境，都脱离不了供需，限制政策到期，就是释放需求，从最基本的因果逻辑里看，接下来，深圳将出现几十万手持房票，具有合规合法买房资格的人，当然对依然处在明显调整状态的深圳楼市，是明显利好。
逻辑清晰，事情，就是这么一个事情。这个利好最大的不确定性，就是这一次政策到期，是否会有延续性调整，而这事没有确定以前，其实这个利好，就还是像拉磨驴眼前吊着的那根胡萝卜一样。
决定的权力，其实还在管理部门手上。即使是利好，也是有约束，被监督的利好。
图片来源：头条图库
3
第二个动向：双证合一，究竟是真利好，还是时机掐的准的政策调整？
说双证合一以前，先给大家普及一下深圳楼市历程中的时代特产，双拼房，这里就要从7090政策说起，即国家九部委在2006年的时候规定楼盘要建设90平以下的户型，占全部房源的70%以上，这就导致到市面上有很多90平以下的小户型，大户型呢就逐渐不够卖。
那为了解决这个问题，开发商在设计的时候就将两套房设计为一套的所有功能，两套一起卖，卖出去以后呢，业主打通为一套，就变成了一个大户型。
但这一套合二为一的房子呢，也会拥有两个房产证，那业主呢，同时也会用掉两个购房名额。
说白了，就是偷奸耍滑钻政策空子。
据不完全统计，20年时间的沉淀和积累：深圳至少有120多个小区存在双（多）证房，涉及房屋9万多套房产、4.5万个家庭。
现在双证合一，就是能让原本有两个，或者三个房产证的房子，换成一个统一的证件。很好理解，当然，对应的也就意味着释放出来很多购房资格了，原来买一套要两个资格，现在只要一个了，是不是？
但是，这一次深圳双证合一，其实是有门道的。
首先，就是有规定条件：
图片来源：深圳规划和自然资源局
图片来源：见图
媒体记者拨打深圳市住房和建设局咨询电话求证，工作人员告知情况属实，今日（13日）已接到相关通知，但该业务属于特殊业务，能否办理具体以现场咨询情况为准。如要办理该业务，需携带身份证和房产证复印件前往房产所在地登记中心现场咨询办理。
关于网传白名单楼盘一事，工作人员表示，更详细的信息还暂时无法确认。
“深圳‘双拼房’自7月14日可以办理‘双证合一’，但房子需在深圳市住建局的白名单中才可以。”网传相关白名单内容需要到窗口咨询。至于能不能办，还要看这个白名单。
其次，另据相关报道，办理房产证的合并，要按照有关规定由规划、消防、测绘等多部门批准同意，带上身份证以及房产证的复印件，到房子所在行政区的不动产登记中心现场进行咨询是否可以办理。
图片来源：网络
双证房的存在是有明显的缺陷的，在北上广深这种一线城市，限购限贷严格。
即便家庭能买两套房子，但是首套房3成首付，二套则需要5-8成，上车成本就高了。
在这么严苛的要求下，双证房一直被当作烫手山芋存在，不仅价格比单证房便宜2到3成，还被银行各种嫌弃。
现在如果能够双证合一，那么这样的房子流动性毫无疑问就得到了实质性的提升。
而且，过去备受诟病的多证房产，价格也有上调的动力了，毕竟，双证房因为交易成本和条件约束综合作用之下，长期以来，都是缺乏流动性支撑的产品。
但是，这个时间点就很微妙了，也不得不说深圳地方管理对时机的拿捏，2023年中国经济明显承压，经济环境中信心和预期普遍不足的背景下，深圳对存量房产进行优化，这就是很有智慧和把握节点的选择。
和一众蠢蠢欲动，开始造势喧嚣，利益关联的自媒体认为这次深圳双证合一是什么救市的观点不一样的是：
这个动向，并不像什么救市刺激，而是一次拿捏时机的存量调整。并且，这个调整，还预留了很多监管调控的后门。
图片来源：头条图库
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影响分析：限制政策到期，叠加双证合一新规，能掀起新一轮深圳的楼市行情么？
从现实出发，不管是715深八条限制政策到期，还是双证合一新规实施，对于深圳楼市来说，都是实打实的流动性释放，需求释放利好，这没有争议。
利好性质没问题，但是效果和影响，就是另一回事了。
有一个不能忽视的现实背景就是：当下中国的房地产经济和市场的很多关键的共识，已经发生了改变，也就是文章开篇所说的：时过境迁，物是人非。
分开来看：
首先是深八条到期，释放出大量的购房资格这是必然，即使有政府白名单管制，也一定能释放出资格，但是从资格，变成实际撬动杠杆，从需求变成购买力，还是要看市场预期。
另一方面，双证合一，对双证房的价格有实质性的拉动（交易成本降低，交易门槛降低），很多深圳双证房的业主都有加价冲动。
但是，在主流二手房成交都要贴着指导价的一个环境里面，涨价这个事情，恐怕没有那么容易吧？
新房购买资格，没有房价上行的预期，二手房流通交易，涨价也没有市场行情支撑。
这时机还不妙？妙啊~
不要听一些自媒体一顿乱吹，其实务实角度出发，理性态度看待，两个动向对深圳市场的影响是非常有限的。
回顾一下深圳上一轮救市路径，2019年深圳取消豪宅税，不到一个月深圳市场一点就着。
如今的市场环境当然不能同日而语。
当然也不能说这两个动向没有意义，实际上政府的态度和信号的意义，更重要：
深圳的楼市和房价，这一轮调整的底部信号，可能就是这两个动向了。
新一轮行情没有多大可能，但是势必能让信心和预期持续下行的深圳楼市，迎来一波躁动，舆论还有情绪层面的支撑。
对于深圳是这样，对于其他头部城市，也是一样。
而对于基数庞大的中小城市来说，那就是另外一回事了。
图片来源：头条图库
写在最后：
时过境迁，物是人非，看清主线，保持理性，才是正途
这两年，房地产行业遇到了一个非常关键的事情，或者迎来一个历史性的转折。在过去的二十年，国内房地产的大牛市，是由经济发展、人口增长、信贷扩张等多方面的因素共振导致的，从而引发了国内房价的只涨不跌。
似乎近些年房地产行业已经在不断发生转变，这个变化从几年前的“房住不炒”的时候已经开始了，人口增长的转折、到人均居住面积的增长等等。在诸多方面因素的变化的汇集下，或许也意味着中国房地产历史性转折的来临。
深圳楼市，作为风向标和信号代表，其实最新的几个动向，有一条主线，值得重视。
那就是：在政策定力的框架之下，进行系统维护和预期管理，或将成为后续中国所有城市对于楼市的一个主要模式。
房住不炒，稳字当头，就是政策定力。
对于过去20年那种随便买房随便赚，躺着轻松能发财的顽固观念和认知，也该进行一个调整了。
没有真正的新生需求和接盘群体，没有真金白银的货币增量进入，中国的楼市，很多城市在投机热情和炒作手段之下，过去那种一年翻一倍的辉煌行情，基本上是没有可能重现了。
不需要用豪宅产品的价格膨胀来说事，毕竟和绝大多数普通民众没有直接关系。
所以，对于普通群体来说，观点建议不变：从需求出发，从购买力出发，用消费的心态去考虑，用耐用品的性价比去评估，才是明智理性的做法。
当然，这也是国家希望和支持的一个主线方向。
让子弹飞一会，深圳这一轮几个利好，效果到底好不好，能不能再拉一波行情，不用着急，也不用浮躁，很快，时间和市场，就会给出结果。
不唱空，不看多，有依有据，客观理性。
观点清晰，文章留存，并且，等着后续有人来留言打脸本文的观点和研判。
就是这么硬气。就是这么自信，就是这么专业。
以上，就是对2023年7月份，深圳楼市关联的两个最新利好动向，进行的一次全面梳理和深入讨论研判内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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